Договор купли продажи квартиры если покупатели дети

Как составить договор купли-продажи с несовершеннолетними детьми?

Самостоятельная продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, может стать настоящим испытанием для всех ее владельцев.

Как правило, эта процедура требует от продавца значительных временных затрат и знаний законодательной базы в сфере рынка недвижимости на всех ее стадиях – от оценки жилья до момента заключения договора купли-продажи.

Особые трудности возникают, если одним из собственников такой квартиры является несовершеннолетний.

Участие в сделке органов опеки и попечительства, без разрешения которых нельзя ни шагу ступить, влечет за собой дополнительные проблемы как для продавца, так и покупателя недвижимости.

В этой статье мы подробно расскажем, можно ли продать квартиру без согласия других собственников,  как правильно составить договор купли-продажи квартиры с долями на детей и заверить его в регистрационных органах, а также рассмотрим, какие документы для этого понадобятся.

К тому же, разберемся, кто все-таки должен осуществлять сделку от лица несовершеннолетнего.

Условия заключения сделки

Немногие знают, что дети, как и взрослые, имеют полное право приобретать недвижимое имущество. Что касается сделок, направленных на покупку квартиры, то в этой ситуации у малолетнего собственника нет практически никаких ограничений.

Другое дело – сделки по продаже жилья, осуществлять которые могут только родители ребенка до 14 лет, выступая от его лица законными представителями. Ребенок от 14 до 18 лет, в свою очередь, может продать квартиру или свою долю в ней с согласия своих законных представителей.

Данное ограничение направлено на то, чтобы максимально защитить имущественные права несовершеннолетних граждан. Более того, для успешной продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, должны быть выполнены следующие условия:

• Органы опеки и попечительства должны выдать письменное разрешение на заключение сделки с недвижимостью;
• Ребенок, чья доля продается, должен получить аналогичную часть в новой квартире;
• Условия проживания на новом месте регистрации должны быть не хуже, чем в прежней квартире;
• Если приобретение нового жилья не входит в планы родителей, ребенок должен получить равнозначную долю в недвижимости, принадлежащей его членам семьи, например, бабушке и дедушке.

Об определении долей в наследстве по закону читайте здесь.

Это может произойти, к примеру, если он вступил в брак, официально трудоустроен или занимается предпринимательской деятельностью. Во всех этих случаях, если несовершеннолетний собственник признан эмансипированным, он может заключать сделки по продаже или покупке недвижимости уже без письменного согласия органов опеки и попечительства.

Образец заполнения соглашения

Чтобы сделку признали правомерной, ее следует оформить с помощью договора купли-продажи с несовершеннолетними детьми. Его задача – обезопасить покупателя и несовершеннолетнего продавца от значительных рисков и потерь, которые могут возникнуть в ходе продажи квартиры.

Этот документ представляет собой письменное соглашение, в соответствии с которым участники сделки должны выполнить свои обязанности – оформить квартиру в собственность нового владельца в надлежащем виде или же предать за нее необходимую денежную сумму.

Оформить его, на первый взгляд, довольно просто, но при этом необходимо соблюдать определенные требования. Обычно договор содержит следующие пункты:

• Вводную часть. По центру листа указывается название документа – «Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру». Затем в правом верхнем углу поставьте место и дату заключения документа. Здесь же должны быть сведения об участниках сделки – покупателе, ребенке-продавце и его законном представителе (ФИО, адрес проживания, паспортные данные или сведения из свидетельства о рождении);
• Информацию о предмете договора. Эта часть содержит описание прав и обязанностей продавца и покупателя, а также сведения о квартире, в частности ее назначение (жилая/нежилая), общую площадь и адрес. Не забудьте указать кадастровый или условный номер недвижимости, все существующие ограничения (обременения) права, а также вид собственности (общая долевая). Опишите долю каждого владельца и укажите, какие документы подтверждают право их собственности;
• Цену договора и порядок расчета. Этот пункт устанавливает общую цену квартиры, а также стоимость самой доли. Кроме того, укажите день и способ оплаты – наличными или банковской картой;
• Подписи сторон. Здесь должна быть информация о том, что покупатель и законный представитель продавца являются дееспособными лицами. Внизу листа перечислите все документы, приложенные к договору, и поставьте свою подпись.

Скачать

Образец договора.doc

Как вы уже поняли, главное отличие договора купли-продажи квартиры с долями на детей от стандартного соглашения – участие в его оформлении законного представителя.

Согласно статье 52 ГПК РФ, в качестве лица, правомочного представлять интересы ребенка, может выступать его родитель, усыновитель, опекун или попечитель.

Независимо от того, кто из вышеперечисленных лиц будет принимать участие в сделке, он может действовать только с согласия органов опеки и попечительства.

Процедура продажи

Подготовьте сразу несколько экземпляров соглашения, один из которых будет направлен в Росреестр, а два других останутся у продавца и покупателя.

Конечно, одного договора купли-продажи для осуществления сделки будет недостаточно. Чтобы покупатель стал новым полноправным владельцем квартиры, следует подтвердить переход права собственности в регистрационных органах.

Зарегистрировать сделку можно несколькими способами:

Помимо договора купли-продажи квартиры вам понадобится целый пакет документов, список которых утвержден на законодательном уровне.

В противном случае, если хотя бы у одного документа истек срок действия, процедура регистрации сделки может сильно затянуться. Как правило, в их число входят:

(1 5,00 из 5)
Загрузка…

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Последнее обновление: 10.08.2019

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Покупка квартиры, в которой прописан и/или имеет долю собственности несовершеннолетний ребенок, безусловно, добавляет головной боли Покупателю. Тем не менее, вопрос этот вполне решаемый.

«Дети – это цветы жизни», – говорил один известный литературный персонаж. Правда, не каждый риэлтор с ним согласится.

Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних детей – одни из самых рисковых (с точки зрения возможного оспаривания) в риэлтерской практике.

Особый риск тут заключается в том, что в случае оспаривания сделки, суд чаще занимает сторону несовершеннолетнего, и может признать сделку недействительной, если сочтет, что права ребенка нарушены или не соблюдены как следует.

Но Покупателю, конечно же, не стоит, увидев детей в квартире, сразу бежать оттуда. Паниковать нужно спокойно! Нам просто надо знать, как защищаться от данного типа риска – от нарушения имущественных прав несовершеннолетних (подробнее об этих правах – см. по ссылке в Глоссарии).

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

Серьезной защитой для нас здесь является дополнительный документ – Разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки с квартирой с участием несовершеннолетнего. При наличии такой справки у Продавца, и выполнении условий, указанных в ней, Покупатель защищен от нарушения прав несовершеннолетних.

Несовершеннолетние, условно говоря, бывают двух типов – до 14 лет (малолетние, они не подписывают договоры), и от 14 до 18 лет (они подписывают договор сами, но только вместе с подписью родителя или попечителя).

При покупке квартиры с несовершеннолетним ребенком, сам ребенок может быть:

1. собственником квартиры (иметь в ней долю собственности), или
2. не иметь в ней собственности, но быть там «прописанным». 

В первом случае, ребенок становится участником сделки (требуется Разрешение Органов опеки), во втором случае, он НЕ является участником сделки, но относится к категории так называемых «третьих лиц», чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой. Во втором случае Разрешение Органов опеки требуется, только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. Подробнее об этом см. в Глоссарии – «Права несовершеннолетних детей в квартире».

Какие риски возникают у Покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству? Примеры, пояснения, рекомендации.

Письменный запрос в Органы опеки и попечительства на получение такого Разрешения должен исходить от родителей или законных (т.е. назначенных и имеющих соответствующие документы) опекунов/попечителей ребенка, чьи права на квартиру должны быть учтены при совершении сделки. Родителям также понадобится собрать определенный пакет документов для «Опеки».

  ♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦

Нам, как Покупателю, не помешает вместе с Продавцом посетить Органы опеки и проследить за получением Разрешения.

Принимает документы, беседует с родителями и подготавливает разрешение на сделку специальный сотрудник «Опеки» – инспектор.

Разрешение или отказ Органов опеки и попечительства, обычно, получают в течение 2-4-х недель.

Если получен отказ, то можно снова обратиться в Органы опеки с просьбой указать, при выполнении каких условий можно будет получить разрешение от них.

Отказ также можно оспорить в суде, но вряд ли Покупатель будет это ждать.

Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры? Смотри в этой заметке по ссылке.

Условия соблюдения прав детей при покупке квартиры

Условия, прописанные в Разрешении органов опеки и попечительства, должны выполняться в обязательном порядке (!). Это, в первую очередь, в наших (Покупателя) интересах. Поэтому именно мы должны будем проследить за их выполнением другой стороной сделки.

На практике для учета прав ребенка, как правило, покупается альтернативная квартира, в которой ребенку выделяется доля (не меньше той, которую он имел в проданной квартире).

 Либо на имя ребенка открывается счет в банке, и часть денег от проданной квартиры (сумма устанавливается «Опекой») перечисляется Покупателем на этот счет.

Второй вариант возможен, если ребенку есть где жить, кроме продаваемой квартиры.

Но, береженого Бог бережет, поэтому нам тоже не помешает за этим проследить. Ведь, в случае чего, проблемы могут возникнуть не у «Опеки», а у нас.

  ♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦

И даже в случае, когда несовершеннолетний ребенок только зарегистрирован (прописан) в квартире и не имеет в ней права собственности (т.е.

когда формально Разрешение Органов опеки и попечительства НЕ требуется), нам как Покупателю все равно лучше до сделки выяснить, где ребенок будет прописан впоследствии, и не ухудшатся ли там для него условия жизни.

Либо – выписать такого ребенка ДО сделки (например, к родственникам), и убедиться, что он там будет проживать в достойных условиях и на законном основании.

Хорошим вариантом также будет случай, когда на такого ребенка (не собственника) в результате альтернативной сделки будет приобретаться доля в собственности другой квартиры. Тогда он, очевидно, получает больше, чем имел до этого, и претензии в ущемлении прав ребенка здесь предъявить не получится.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Несовершеннолетний ребенок и приватизация!

Отдельно стоит упомянуть вариант, когда мы, анализируя документы перед сделкой, видим, что квартира была приватизирована без участия несовершеннолетнего. Т.е.

ребенок был прописан в квартире на момент приватизации (данные из Домовой книги), но не включен в число собственников (его нет в Титуле).

Если у родителей ребенка нет Разрешения органов опеки на такой отказ от приватизации, то, очевидно, права ребенка были нарушены, и такую квартиру покупать не следует.

Ребенок также может сохранить бессрочное право пользования квартирой, если он был временно выписан из нее на момент приватизации. Этот вопрос спорный, но лишний риск нам не нужен, поэтому при обнаружении такого варианта следует обратиться за дополнительной консультацией юриста по этой теме.

Суд может расценить такой факт, как умышленное лишение ребенка прав собственности на квартиру с целью ее облегченной продажи.

И несмотря на то, что формальные претензии будут к родителям ребенка, крайним может оказаться Покупатель такой квартиры.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Риск, связанный с применением материнского капитала

Еще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом.

Если квартира была прежде куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата (наш Продавец) обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей. Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и нарушение прав несовершеннолетних.

Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд. Кстати, обиженный супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии. Этот риск нам лучше сразу устранить.

Как проверить был ли использован материнский капитал при покупке квартиры? Это имеет смысл только для случая, когда у Продавца двое или более детей, и они – НЕ собственники квартиры.

Смотрим возраст детей и возможность наличия сертификата на маткапитал (он предоставляется тем, у кого второй или последующий ребенок родился после 1 янв. 2007 года).

Есть такие дети? Значит, сертификат МОГ БЫТЬ реализован, в т.ч. на погашение ипотечного кредита за эту квартиру.

Тогда всем детям и супругу обязательно должны быть выделены доли в праве собственности на квартиру.

Если это именно ваш случай – поздравляем! Вы вступили в зону неопределенности и повышенного риска! Почему? В двух словах не расскажешь.

Эту тему мы раскрыли в отдельной заметке о том, чем грозит покупка квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала, и что тогда делать Покупателю.

Как застраховать свое право собственности в купленной квартире? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Продавец может уверять, что не применял материнский капитал для покупки своей квартиры и не гасил им ипотечный кредит. Тогда пусть покажет неиспользованный сертификат или справку из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала, либо об отсутствии данных о предоставлении маткапитала этому гражданину (обычно – матери).

Проблема в том, что в ПФР могут такую справку дать, а могут и послать подальше. Никакого официального механизма за контролем выделения долей детям при использовании маткапитала сегодня не существует. Как вариант, можно попытаться запросить эту информацию из местного ПФР через органы Опеки и попечительства.

Вообще, эта бомба не просто разминируется, и однозначного решения на сегодняшний день такая ситуация не имеет. Т. е. нет возможности гарантированно узнать, применялся ли материнский капитал при покупке квартиры или нет.

Если из ПФР получена справка-документ, где ясно сказано, что маткапитал такому-то гражданину не выдавался, или выдавался, но не использовался (остаток маткапитала присутствует на счете в ПФР в полной сумме), то вопрос снимается с повестки – квартиру можно брать. Но если такого официального подтверждения нет, то вопрос остается подвисшим, а риск для Покупателя – значительным, и от такой квартиры лучше отказаться.

Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Вообще, если в процессе покупки квартиры и анализа документов на нее, мы обнаруживаем в составе семьи собственника несовершеннолетних детей, чьи права вызывают вопросы, то нам нужно быть здесь предельно осторожными, и нелишне будет по этому поводу получить дополнительную консультацию юриста, применительно к конкретной сделке.

Как купить ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка? 3 способа – см. по ссылке.

Самый простой и безопасный для нас вариант покупки квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка – это когда он имеет долю собственности в этой квартире (тогда его права понятны и бесспорны), и Продавец получил Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

Кажется, в квартире сделана перепланировка? Или нет?

Сейчас узнаем.

Покупка квартиры с несовершеннолетним

Покупка квартиры с несовершеннолетним — распространенная сделка.Несовершеннолетние участвуют в сделках купли-продажи недвижимости как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

И самый частый вопрос по оформлению таких сделок — это: «Нужен ли нотариус»?

Давайте разберемся в этом подробно. Конечно эта информация применима к сделкам по покупке дома, комнаты и другой недвижимости.

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми (уточним — дети выступают на стороне покупателя) может быть в нескольких вариантах:

• несовершеннолетний ребенок или несовершеннолетние дети до 14 лет (малолетние) являются покупателями недвижимости и действуют в лице законных представителей — родителей/я, опекуна, попечителя
• несовершеннолетние дети старше 14 лет являются покупателями недвижимости и действуют с согласия родителей/я, опекуна, попечителя.

Покупка на детей

То есть в этой ситуации среди покупателей нет взрослых(совершеннолетних). То есть собственниками квартиры, дома, комнаты, земельного участка или нежилого помещения становятся только дети.
Нужен ли нотариус в такой сделке?

Покупка недвижимости на несовершеннолетнего НЕ требует ОБЯЗАТЕЛЬНОГО удостоверения сделки нотариусом.

НО!

Обязательное удостоверение сделки может быть по «вине» продавца:

• если продавец несовершеннолетний или совершеннолетний, но недееспособный — такая сделка требует нотариальной формы договора.
• если ребенку покупается не весь объект недвижимости, а только доля в праве на него ( причем из общей долевой собственности) — это нотариальная сделка.

Покупка (дарение) ребенку доли в праве из единоличной собственности — сделка в простой письменной форме.

Покупка (дарение) ребенку доли в праве из общей совместной собственности — простая письменная форма сделки. Но при условии оформления общей оставшейся доли в совместную собственность супругов ( если недвижимостью владели законные супруги).

Покупка на родителей и детей

Чаще всего в сделках по покупке жилья участвуют родители и дети. Распространенность таких сделок связано с массовым использованием средств целевых государственных субсидий.

Оформление таких сделок возможно в двух вариантах:

• в качестве покупателя по договору купли-продажи выступает один из родителей. При этом средства государственной субсидии можно использовать при условии нотариального обязательства о выделении долей в праве всем членам семьи. Такая сделка оформляется договором купли-продажи (ДКП) в простой письменной форме ( если нет обязательного требования о нотариальной форме со стороны продавца)
• покупателями сразу выступают родители/ь и дети. И здесь опять возможны два варианта:

а) в ДКП вписываются дети и один из родителей ( при этом у другого родителя остается право требования выделения ему доли в праве) — сделка оформляется в простой письменной форме.

б) в ДКП вписываются дети и оба родителя — такая сделка может быть оформлена по-разному, в зависимости от порядка выделения долей.

Как обойтись без нотариуса

Давайте разберемся подробно зачем нужен нотариус в такой сделке и как обойтись без него.

Средства государственной субсидии, имеющей целевое назначение улучшение жилищных условий семьям с детьми НЕ является совместно нажитыми средствами законных супругов (по сути это подарок вам от государства).

Значит доли в праве собственности на недвижимость, приобретенные за счет средств Материнского(семейного) капитала, программы «Молодая семья», «Сельский специалист», «Жилище» и других государственных субсидий на приобретение или строительство жилья, не являются являются совместно нажитым имуществом супругов. Следовательно оформление такой недвижимости в долевую собственность НЕ является разделом совместно нажитого имущества и ДКП НЕ подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.

Пример: Покупка квартиры с несовершеннолетним/и

Семья из четырех человек — родители и дети купили дом с использованием средств государственной поддержки Материнский( семейный) капитал в сумме 453026 рублей и средства по программе «Сельский специалист» в размере 1200000 рублей.

По требованию условий программы «Сельский специалист» всем членам семьи должны быть выделены равные доли в праве общей долевой собственности.Земельный участок оформлен в аренду.

При оформлении такой сделки в ДКП участвуют все члены семьи и получают по 1\4 доли в праве собственности.

ДКП в этом случае НЕ подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, ведь нет раздела совместно нажитого имущества между законными супругами.

Покупка квартиры с несовершеннолетним/и: однако, чаще всего, кроме средств государственной субсидии, используются и совместно нажитые средства супругов. И тогда оформление жилья в долевую собственность признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.

Это делает оформление сделки значительно дороже, ведь нотариус возьмет с вас:

• государственную пошлину за удостоверение купли-продажи в размере 0.5% от цены договора (но не более 20 000 рублей)
• оплату за услугу по составлению ДКП и Акта приема-передачи ( от 2 000 до 15 000 в зависимости от региона)
• 200 -500 руб за изготовление нотариальной копии ДКП для Росреестра, если вы будете сдавать документы через МФЦ ( вообще с 02.2019 г у нотариуса есть обязанность передавать документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде БЕСПЛАТНО)

-И что же делать? Как избежать таких больших расходов!

-Нужно оформить общую долю на совместно нажитое имущество.

Например: по 1\5 доли в праве собственности, приобретенные за счет средств государственной субсидии оформить на родителей и детей в долевую собственность.

А 1\5 долю в праве, приобретенную за счет совместно нажитых средств, в совместную собственность супругов. Такая форма регистрации сохраняет ЗАКОННЫЙ режим собственности на совместно нажитое имущество и ДКП не нужно удостоверять у нотариуса в обязательном порядке.

Заказать оформление сделки без нотариуса можно по электронной почте: info@exspertrieltor.ru

Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Теперь разберем ситуацию, когда продавцом является несовершеннолетний ребенок, пусть даже он владеет недвижимостью не один, а является участником общей собственности, совместной или долевой.

Любые сделки по отчуждению ( продаже, дарению, мены) такой недвижимости подлежат ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ удостоверению у нотариуса.

Это требование регламентировано ст.54 ФЗ- о государственной регистрации недвижимости»

Эта норма закона действует с 02.06.2016 года.

Кроме того, для отчуждения недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним необходимо в обязательном порядке получить разрешение на отчуждение из органов Опеки и попечительства с условиями сделки.

Подробнее прочтите в статье: Разрешение на продажу квартиры из отдела Опеки и попечительства

Всегда рада разъяснить. Автор

Покупка квартиры с несовершеннолетним

Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником: образец, процедура оформления

Проведение процедуры сделки купли-продажи без юридического сопровождения – истинное испытание владельца недвижимости, но ещё больше усложняет эту процедуру тот факт, что единоличным или долевым собственником может выступать лицо, не достигшее 18-летнего возраста.

Главенствующую роль здесь играют органы опеки, без их разрешения невозможно при таком деле продвинуться и на пол шага. Необходимость в получении их согласия влечёт немалые сложности, причём как для покупателя недвижимости, так и для продавца.

Особенности оформления

В числе основных особенностей по сделке-купли продажи с участием несовершеннолетних:

1. Договор, в котором одной из сторон выступает лицо до 18 лет осуществляется исключительно в присутствии дееспособных родителей, опекунов или сотрудников органов опеки;
2. Сделка купли-продажи квартиры признаётся действительной при письменном одобрении органов опеки. Выдаётся оно не так просто, как может показаться. Этому предшествует проведение проверки прежних условий проживания ребёнка и оценка новых, а также их сравнительный анализ. Результатом этого действа выступает выдача или отказ в письменном согласии на сделку с участием несовершеннолетнего. Особенность этой процедуры состоит ещё и в том, что если родители не уведомляют органы опеки о своей мотивации продать недвижимость, где долевым собственником является и несовершеннолетний, то такая сделка не признаётся действительной, а родители привлекаются к ответственности. Такие меры предусмотрены исключительно в целях защиты имущественных прав ребёнка;
3. В соответствии с Конституцией, только человек, которому исполнилось 18 лет, готов отвечать за свои поступки перед законом, то есть может заключать деловые сделки. Ребёнок, не достигший указанного возраста, признаётся ограниченно дееспособным (с 16 лет) или недееспособным (возраста). До момента достижения дееспособности ребёнка договор купли-продажи может быть совершён исключительно с согласия от родителей и документального согласия от органов опеки и попечительства.

Бывает так, что подросток становится полноправным гражданином по достижении 16- летнего возраста. Это предусмотрено законом в следующих случаях:

• при заключении законного брака;
• при трудовой деятельности по официальному договору, занятость в индивидуальном предпринимательстве (эмансипация).

Ситуация продажи с участием лица, не достигшего 18 лет, встречается часто и скрывает под собой свои риски и особенности. Для того, чтобы их избежать, перед подписанием договора лучше провести тщательную проверку бумаг и сопровождающих сделку обстоятельств. Не лишним будет узнать у органов опеки, не стоит ли семья у них на учёте и нет ли предпосылок к лишению родительских прав.

Этот факт имеет значение, ведь такое обстоятельство используется мошенниками.

Тогда несмотря на то, что у покупателя будет весь пакет бумаг на квартиру вместе с согласием родителей, полновластным собственником её он являться всё же не будет, потому что опекуном на момент подписания договора может выступить уже другой человек. Тогда сделка уже не признаётся действительной, потому что согласие родителей не имеет правовой силы.

Как оформить договор

Для гарантированного признания сделки купли-продажи с участием несовершеннолетнего действительной того, нужно провести оформление договора. Значение такого документального акта состоит в том, чтобы защитить имущественные права ребёнка.

В числе пунктов в тексте договора купли-продажи:

• наименование документального акта, дата и место совершения;
• сведение об участниках договора – ребенке и его законном представителе (ФИО, адрес, данные из паспорта и свидетельства о рождении);
• объект сделки, описание его характеристик.
• права и мера ответственности сторон в случае неисполнения обязательств по договору;
• кадастровый учётный номер квартиры;
• указания на все имеющиеся ограничения на право собственности (при долевой собственности стоит указать подтверждающие этот факт документальные акты);
• сумма сделки, вариант и порядок финансовых расчётов;
• информация о том, что и покупатель и продавец являются дееспособными лицами;
• подписи участников сделки;
• в конце документа указывается перечень документальных актов в приложение к договору, в конце которого также ставится подпись.

Образец

Образец договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетними детьми.doc

Какие документы необходимы

Для грамотного документального оформления сделки следует подготовить три подготовить три экземпляра договора купли-продажи (один направляется в Росреестр, по одному остаётся у участников сделки).

Кроме договора, для проведения процедуры сделки необходимы следующие виды бумаг:

• заявление о регистрации на право собственности;
• паспорта;
• свидетельство о рождении несовершеннолетнего долевого или единоличного собственника недвижимости;
• официальное разрешение от органов опеки на заключение сделки;
• бумаги, устанавливающие факт и вид права на владение имуществом (дарственная, передача имущественных прав по завещанию, соглашение купли-продажи и пр.);
• акт приема-передачи;
• кадастровый паспорт;
• выписка из домовой книги;
• лицевой счет на жилплощадь;
• чек об оплате госпошлины.

Регистрация

Для того, чтобы покупатель вступил в права владения недвижимостью, необходимо перерегистрировать эти права на нового собственника. Сделать это можно разными способами:

• обратиться в отделение Росреестра;
• отправить заявление на регистрацию прав заказным отправлением по почте с уведомлением о получении;
• оставить заявку на официальном интернет-портале Росреестра.

Перед подачей пакета бумаг необходимо перепроверить наличие или отсутствие, верное оформление, в действии ли их юридическая сила. В случае, если хотя бы одна справка или выписка потеряла свою юридическую силу по истечению срока действия, то процедура регистрации сильно затянется.

Сроки

Сроки регистрации прав собственности предусматриваются законом. В каждом конкретном случает они отличаются.

В частности, сроки регистрации права собственности на квартиру составляют:

• При подаче договора купли-продажи в письменной форме и всей сопровождающей документации в Росреестр – 7 раб. дней;
• При подаче бумаг в МФЦ сроки увеличиваются на 2-4 дня, так как МФЦ выступает посредником между гражданами и Росреестром и осуществляет доставку в регистрирующий орган и обратно на выдачу.

Стоимость

При оформлении сделок купли-продажи недвижимости услуги имеют стоимость, которая может быть выше или ниже в зависимости от региона, приложения дополнительных бумаг.

Составление договора купли – продажи оценивается по тарифу агентства недвижимости, который, как правило, составляет 1-3 % от стоимости квартиры.

Продавец несёт издержки по оформлению и подготовке бумаг на недвижимость, которые включают в себя:

• справки оформление паспорта БТИ;
• обновление технического или кадастрового паспорта;
• снятие с регистрации прежних жильцов;
• госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре.

Услуги нотариуса тоже имею свою цену, их стоимость варьируется в зависимости от того, есть ли родство между сторонами сделки и какой она степени, а также от суммы договора. При близком родстве нотариальный тариф ниже. За подтверждением сделок купли-продажи от 1 млн. руб. тариф составляет от 5-7 тыс. руб.

При проведении процедуры регистрации сделки через МФЦ оплачивается госпошлина в 2 тыс. руб. Дополнительных трат на регистрацию не нужно, только если не собраны все бумаги.

Помимо оплаты обязательных процедур по воле сторон можно заказать юридическое сопровождение сделки, которое оценивается приблизительно в 30 тыс. руб.

Об авторе

Скачать договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним продавцом или покупателем на конструкторе 2016

Реализация недвижимости с участием несовершеннолетнего ребенка – довольно распространенная ситуация, в которой есть множество рисков и нюансов. Чтобы избежать всевозможных разногласий и судебных тяжб – лучше разобраться в ситуации еще до того, как вы подпишите соглашение.

Договор купли-продажи квартиры несовершеннолетним ребенком возьмется составлять далеко не каждый риелтор или юрист.

Причина здесь «на поверхности» – различные «звенья цепи», будь то финансовые организации или страховые компании не захотят связываться со сложными ситуациями.

Согласитесь, далеко не каждый банк возьмется за оформление сделки с 16-летним гражданином, что уж говорить о ситуациях, когда ребенку нет даже 16 лет?

К тому же, договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком попадает сразу под несколько законодательных норм, но совершенства в этой сфере все еще нет. Есть множество пробелов и недоработок, которые могут повлечь за собой серьезные проблемы для покупателя.

Договор купли продажи квартиры: продавец несовершеннолетний – что делать покупателю?

Сделки с недвижимостью, в которых принимают прямое или косвенное участие несовершеннолетние, регулируются Конституцией РФ, статьями ГК РФ, СК РФ, ЖК РФ и другими актами и нормами.

Главные особенности:

1. Договор купли-продажи квартиры несовершеннолетнему ребенку, образец которого есть на нашем сайте, может заключаться только в присутствии родителей. Также эту роль могут занять представители органов опеки. Ситуация выглядит аналогично, если подросток выступает в роли продавца;

2. Одобрение на любые действия с недвижимостью покупатель обязательно должен получить у органов опеки. Любые обходные пути в ходе судебных разбирательств будут обозначены, а сделка признана недействительной. Основная задача государства заключается в том, чтобы защитить имущественные права несовершеннолетнего;

3. Возраст играет ключевую роль. Согласно ст. 60 Конституции РФ дееспособным считается подросток, достигший 18 лет. В этом возрасте юноша или девушка могут самостоятельно заключать любые виды сделок.

Если подростку от 14 до 18 лет – он считается недееспособным или частично дееспособным (с 16 до 18), следовательно, договор купли продажи квартиры несовершеннолетнему ребенку (образец можно скачать прямо сейчас) может быть заключен только при наличии письменного согласия родителей, а также после одобрения органов опеки.

Если договор купли-продажи квартиры (продавец несовершеннолетний) заключить без учета письменного согласия законных представителей – сделку признают недействительной. Причем сделать это может сам подросток при достижении им 18 лет. Для покупателя это слишком рискованное мероприятие.

Обратите внимание – согласие органов опеки на реализацию недвижимости не требуется только в том случае, если подросток будет официально признан дееспособным даже в 16 лет. Законодатель предусмотрел всего 2 возможности для этого:

• Вступление в брак;

С первым случаем все очевидно – вступление в брак и даже его последующее расторжение фактически наделяют 16-летнего подростка статусом полностью дееспособного гражданина. Эмансипация означает, что юноша или девушка работают официально по трудовому договору или занимаются предпринимательской деятельностью (согласно с. 27 ГК РФ).

Договор купли продажи доли квартиры несовершеннолетнему: разбираемся в деталях

Договор купли продажи доли квартиры несовершеннолетнему ничем не отличается от сделок по приобретению/реализации недвижимости целиком. Только в соглашении, в разделе «Предмет договора» помимо адреса, этажа и других деталей будет указана площадь, подлежащая покупке/продаже.

Чтобы получить разрешение опекунского совета, необходимо собрать полный пакет документов + выполнить ряд действий, включая:

• Оформление справки о зарегистрированных лицах (получает опекун или один из родителей в паспортном столе);

• Посещение органов опеки всей семьей (даже в случае, если родители состоят в разводе), включая подростка, при себе важно иметь свидетельство о праве собственности и техпаспорт;

• Продавцам недвижимости предстоит написать заявление о покупке новой и продаже старой недвижимости;

• В течение 14 дней будет принято решение. 

Положительный результат (разрешение на продажу) может быть получено только в том случае, если имущественные права ребенка никак не нарушены (т.е. – он должен получить равные условия проживания).

Договор купли продажи квартиры (покупатель несовершеннолетний) должен учитывать формальные детали, например, прежде чем подписывать соглашение, следует определить, является ли подросток собственником или только имеет право пользоваться недвижимостью. В первом случае речь идет о праве собственности в рамках договора дарения или купли-продажи, или наследования. Во втором – о регистрации в реализуемой недвижимости без права владения ею.

Договор купли продажи квартиры (покупатель несовершеннолетний) может быть заключен без разрешения органов опеки только в том случае, если подросток только прописан в ней, но не является собственником. Казалось бы, идеальный вариант.

Но и здесь есть свои недоработки. Прописанного несовершеннолетнего невозможно выписать «в никуда», обязательно его нужно зарегистрировать в другом месте.

Разумеется, покупателю приобретать такую «проблемную» квартиру вряд ли захочется даже при условии привлекательной стоимости.

Образец договора купли продажи квартиры несовершеннолетнему: важные дополнения и рекомендации

Нюансы по проживанию подростка и рекомендации для покупателей:

• Следите за тем, чтобы несовершеннолетний получил прописку в другой квартире (согласно ст. 20 ГК РФ дети, не достигшие 14 лет, автоматически прописываются по месту регистрации одного из родителей);

• Приобретение новой квартиры – обязательное условие для продажи уже имеющейся. Без этого органы опеки не выдадут разрешение;

• Покупка нового жилья для подростка не требуется только в нескольких случаях, среди которых переезд в другую страну или город;

• Если родственники ребенка обещают самостоятельно и как-нибудь в другой раз уладить все вопросы в органах опеки – лучше не доверять им.

Также прежде чем приступить к оформлению сделки, узнайте сами в органах опеки, не состоит ли семья у них на учете и не собираются ли лишить взрослых родительских прав. Мошенники могут использовать это в свою пользу.

У вас на руках будет полный пакет документов, включая письменное согласие родителей, а по факту квартира не будет принадлежать вам, ведь в качестве опекуна ребенку назначен другой человек и согласие биологических родителей не имеет никакой юридической значимости.

На нашем сайте вы можете заполнить и скачать образец договора купли продажи квартиры несовершеннолетнему. Составление документа едва ли отнимет у вас больше 5 минут. Вам нужно отвечать на вопросы, а система сама распределит информацию по соответствующим разделам. Оцените преимущества нашего сервиса!