+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Налогообложение при уступке прав члена жск

Покупка квартиры по переуступке прав ЖСК

Налогообложение при уступке прав члена жск

Когда люди объединяются, чтобы самостоятельно построить небольшой многоквартирный дом, создаётся ЖСК. У каждого участника есть свой пай. А паевые взносы складываются в общий фонд.

Пай несложно продать: нужно заключить договор цессии или уступки. Это разные названия одного соглашения.
Если вы покупаете пай в ЖК, мы расскажем, какие пункты нужно включить в договор.

Общее правило: «все, что не запрещено, то – разрешено».

Согласно кодексу, ЖСК – это некоммерческая организация, она создается для целей, не связанных с извлечением прибыли. Для кооператива – это удовлетворение потребности в жилье.

Если кончились деньги – тебя исключат из членов кооператива принудительно. Если ты добровольно хочешь покинуть организацию – препятствий нет.

Паевые взносы кооператив должен вернуть, но проблема может заключаться в сроках возврата и наличием средств на счете.

В таком случае человек пробует найти покупателя. Но это будет не договор купли-продажи, а переуступки. Пай – это право требования предоставления жилья соразмерно уплаченным взносам. Пай правильней не продавать, а уступать.

Переуступка

Нет специальных норм о передаче прав требования в ЖСК. Гражданский кодекс не содержит отдельный положений об уступке пая. Жилищный кодекс тоже никак не регулирует процедуру.

С юридической точки зрения при отчуждении пая происходит выход из ЖСК прежнего пайщика и вступление нового.

Стать членом кооператива можно после одобрения общим собранием решения правления о принятии нового участника.

Хотя законодательных гарантий нет, правлению ЖСК удобнее иметь дело с переуступкой, чем с уходом члена. Выход участника обяжет правление вернуть деньги. Затем пай будет передан новому члену. Договор уступки позволяет не вынимать средства из оборота. Руководство кооператива это ценит.

Помните, что к покупателю в собственность переходит пай, не квартира. Право получить жилое помещение в собственность появится с утверждением общим собранием решения о принятии покупателя в ряды.

Право собственности на жильё приобретает член ЖСК, полностью внесший паевой взнос за квартиру.

Договор

Несколько советов, как обезопасить сделку.

Подпишите соглашение у нотариуса. Поскольку требований к форме сделки не предусмотрено, то в целях экономии вы можете заключить сделку путем подписания простого письменного договора.

С другой стороны, чтобы подтвердить личность продавца и установить его дееспособность, лучше обратиться к нотариусу.

Получите согласие правления. Уведомление о предстоящей уступке и согласие правления позволит новому пайщику, в случае отказа в принятии его в члены кооператива, требовать возмещения ущерба.

Пусть ЖК станет гарантом сделки. Одним из вариантов, может быть заключение трехстороннего соглашения между пайщиком-цедентом, покупателем-цессионарием и правлением, привлеченным в качестве заинтересованного лица.

Передавайте деньги после вступления. Это должно быть в договоре. Также укажите последствия непринятия вас в члены. В случае отказа от принятия в кооператив, вы расторгаете сделку и получаете деньги обратно.

В таком случае, продавец будет требовать возврата взносов с ЖК.

Вы также можете заключить предварительный договор до вступления и основной договор уже после того, как вас приняли.

Наследство

Пай без проблем передаётся по наследству.

К наследникам на основании п. 1 ст. 1177 ГК РФ переходит:

  • паевой взнос в сумме, уплаченной членом ЖСК к моменту открытия наследства,
  • право пользования квартирой, которая кооперативом была предоставлена наследодателю.

Для оформления пая наследнику понадобится:

  1. нотариальное свидетельство о вступлении в наследство,
  2. в некоторых случаях – решение суда.

Смотрите также статьи на темы:

Кредиты

Кредиты на покупку квартиры в ЖСК получить сложно. Банки не идут на риски предоставления денег без обеспечения.
Право требования, приобретаемое в результате вступления в члены ЖСК, ничем не обеспечено:

  • право собственности возникает только после постройки жилья и выплаты всех паевых взносов;
  • вернуть паевые взносы и обратить взыскание на них можно только, если у кооператива есть деньги или друге имущество.

Ипотеку взять нельзя. Можно — потребительский кредит.

Материнский капитал

Раньше было проблематично вложить материнский капитал в ЖСК. Пенсионный фонд не шел на одобрение таких сделок.

Это случалось, потому что ПФР требовал предоставить копию свидетельства о праве собственности кооператива на жилое помещение. Если квартира не построена, то и документ предъявить невозможно.

Сейчас использовать маткапитал можно. Верховный Суд признал законность его использования для покупки пая в жилищном кооперативе.

Для оплаты вступительного или паевого взноса потребуются:

  1. выписка из реестра членов кооператива или решение о приеме в члены ЖСК;
  2. справка о внесенной сумме и оставшейся неуплаченной сумме паевого взноса;
  3. копия устава кооператива;
  4. нотариальное обязательство оформить жилое помещение в общую собственность в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа.

Как получить квартиру?

Строительство жилья ведется на средства членов — паевые взносы. Пайщики принимают участие в деятельности кооператива, голосуя на общем собрании или участвую в правлении. Правление руководит текущей деятельностью организации.

Справка о выплате пая

Документ выдается участнику жилищного кооператива после полного погашения пая. Справка содержит информацию о размере пая и дате полной оплаты его стоимости.

Правление выдаёт такой документ по заявлению пайщика. Справка о выплаченных паях нужна для оформления собственности на жильё.

Установленной законом формы справки или заявления нет. Справка составляется в любом виде. Проверьте, все ли данные верны: ФИО, адрес, паспортные данные, суммы и график платежей. Должна быть фраза «пай выплачен полностью» или аналогичная по значению. В обязательном порядке справку подписывает председатель жилищного кооператива и ставит печать организации.

Акт приёма передачи

Пайщик получает по передаточному акту квартиру в собственность, если:

  • дом введен в эксплуатацию;
  • жилое помещение поставлено на государственный кадастровый учет;
  • органами управления ЖСК принято решение о вселении пайщика в квартиру.

Оформление права собственности

Регистрируют право собственности по двум документам:

  1. акту приёма-передачи квартиры,
  2. справке о выплаченном пае.

Право распоряжаться недвижимостью возникает у пайщика с момента регистрации.

Что нужно запомнить?

  1. Переуступка пая – это выход старого члена и вступление нового.
  2. Не передавайте деньги за пай до внесения своей фамилии в реестр участников.

  3. Оформите собственность после завершения стройки и полной оплаты пая.
  4. Воспользуйтесь налоговым вычетом, когда на руках будет документ о собственности.

Источник: https://kapremont.

expert/kvartira/zhsk/dogovor/pokupka-i-ustupka.html

Переуступка пая в ЖСК: договор, риски, ошибки

Переуступка пая в ЖСК, что проверить  — одна из читательниц сайта задала вопрос. И ответ получился на небольшую статью. Наверняка она пригодится всем, кто решил купить квартиру в жилищно-строительном кооперативе.

Сначала разберемся что значит аббревиатура ЖСК: расшифровывается просто, как жилищно-строительный кооператив.

Что он подразумевает:

  • вступление в кооператив, с одновременным внесением вступительного взноса;
  • согласие всех членов кооператива о принятии нового участника ЖСК (общее собрание);
  • оплата ежемесячных членских взносов.

На этих трех китах, собственно, и стоит ЖСК. Следовательно договор переуступки в ЖСК будет оформляться с прохождением всех этих этапов.

Переуступка пая в ЖСК: риски

Перед переуступкой пая вы должны понимать следующее, что абсолютно весь положительный исход покупки вами квартиры зависит от правления жилищно-строительного кооператива. От правильности вашего выбора будет зависеть успех предприятия. Окажись организаторы мошенниками и деньги вы потеряете, ни один суд вам не поможет.

Советы нотариуса: переуступка пая в ЖСК

Налогообложение при уступке прав члена жск

Сегодня большинство квартир на первичном рынке Петербурга продаются по договору долевого участия (ДДУ), но, по оценкам аналитиков, порядка 10% квартир реализуется по схеме жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Сегодняшний выпуск посвящен переуступке пая, в том числе в жилищно-строительном кооперативе. 

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! В этом выпуске передачи «Советы нотариуса» мы обсудим уступку пая. Здравствуйте, Алексей Викторович! Скажите, пожалуйста, что такое жилищный кооператив?

Алексей Комаров: Жилищный кооператив – это организация, которая создана с целью того, чтобы под руководством этой организации смогли построить какой-то жилой дом и впоследствии передать квартиры в этом жилом доме тем, кто является членами этого жилищного кооператива, в собственность. Это некая форма участия в стройке, альтернативная договору участия в долевом строительстве.

В.: Какие виды кооперативов бывают?

А.К.: Распространены жилищный кооператив, жилищно-накопительный и жилищно-строительный кооперативы. Если у нас что-то и проявляется в плане привлечения денег от потенциальных покупателей недвижимости, то это в основном жилищно-строительные кооперативы.

Потенциальные покупатели вступают в его члены, выплачивают вступительный взнос, текущие платежи, впоследствии по окончании строительства объекта и выплаты полностью пая они приобретают в собственность объект недвижимости – квартиру, которую они изначально и намеревались приобрести, вступая в эту организацию. Схема приблизительно такая.

В.: Все часто упоминают слово «пай», какое определение можно дать этому понятию?

А.К.: А никто не знает, что это. Некий пай, некая субстанция. К каким правам этот пай относить с юридической точки зрения тоже не ясно ни в теории, ни в практике. Кто в лес, кто по дрова с этими паями. Кто-то заключает сделки купли-продажи пая, судебная практика говорит о том, что пай нужно уступать.

Там ничего непонятно толком, как вообще это всё регулируется. Теоретики рассуждают следующим образом. Кооператив – это организация, не связанная с ведением коммерческой деятельности. Прежде всего, его текущая деятельность направлена на удовлетворение интересов пайщиков.

У лица, вступившего в кооператив, цели должны быть исключительно утилитарными, потребительскими, всё, что я делаю посредством вступления в эту организацию связано с отсутствием намерения получать прибыль, коммерческую выгоду.

Условно говоря, я хочу купить квартиру, я вступил в члены, плачу текущие взносы, и больше меня, в принципе, как закон считает, ничего не должно интересовать. Уступка меня не должна интересовать, поскольку здесь есть коммерческая составляющая, связанная с перепродажей и т.д. Вступил в кооператив, выплатил пай и живи спокойно –  смысл закона был такой.

Конечно, он безумно дикий, на мой взгляд. Конечно, нужно учитывать ситуацию, что я вступил в кооператив, а впоследствии по каким-то причинам пай не могу оплачивать, финансовая составляющая моей жизни поменялась, и хочу этот пай передать.

С точки зрения закона, видимо, я должен быть исключен из членов кооператива, и мне должны вернуть деньги, которые я внес на оплату какого-то конкретного объекта недвижимости, видимо, тоже, если у кооператива будут деньги, чтобы мне их вернуть. Если нет, то кооператив как-то, исходя из общих принципов гражданского права, должен со мной рассчитаться. Не могу ответить вопрос на этот конкретно, ничего непонятно.

В.: Каким образом происходит уступка пая в жилищно-строительном кооперативе, например?

А.К.: Главным документом в ЖСК является устав. В уставе должно быть указано, какие взаимоотношения должны быть между пайщиками, которые в кооперативе числятся. Императивное требование законно заключается в следующем.

Чтобы быть принятыми в члены жилищно-строительного кооператива, необходимо одобрение конференции общего собрания участников членов ЖСК.

Иными словами, если я являюсь участником кооператива и решил вам  уступить свою долю, свой пай в этом кооперативе, мы с вами какую-то гражданско-правовую сделку заключили, связанную с уступкой такого пая, потом пришли в этот кооператив, а там говорят, что не могут принять вас в члены. У них уже в связи выходом продавца из членов, т.е.

меня, кто-то другой, кто уже является членом, решил приобрести эту квартиру. Здесь может быть огромное количество разных нюансов, связанных с этими уступками. В итого можно заплатить деньги за пай и не быть включенным в члены кооператива, судиться с ними потом, судиться с тем, у кого купили пай. Очень мутная история, на мой взгляд.

В.: Скажите, каким образом и где происходит сама эта уступка пая. Я, например, захотела продать пай, нашла покупателя, куда мы с ним должны пойти: к вам как к нотариусу или просто юриста должны позвать, либо к застройщику?

А.К.: Ко мне вообще лучше с паем не ходить, потому что я пай очень не люблю, если так говорить фигурально. Хотя, конечно, с точки зрения совершения сделки, я не могу вам отказать в совершении нотариального действия.

Если вы придете и скажете, что хотите заключить сделку по уступке пая, я вам как обычную гражданско-правовую сделку такую сделку должен заверить. Поэтому можете либо в простой письменной форме сделку заключить, либо, хотя требования к нотариальной форме не предусмотрено, обратиться к нотариусу и попросить удостоверить такой договор.

Что там будет: договор купли-продажи пая или договору уступки, – надо на месте разбираться. Практика говорит о том, что если вы хотите пай уступить, необходимо получить предварительное согласие правления или конференции ЖСК об уступке такого пая и включении нового пайщика в состав членов.

Хотя бы такое одобрение организации позволит вам минимизировать отказ во вступлении, а в случае не включения потребовать возмещения убытков. Пока судебной практики, чтобы ЖСК давал предварительное согласие, а потом отказался, я не видел.

В.: Часто упоминают термины «уступка пая», «договор купли-продажи пая». Есть ли какая-то разница между этими двумя видами договоров?

А.К.: С моей точки зрения это синонимы, никакой разницы нет. В сущности пая как некой юридической категории точку поставить не возможно. По аналогии ранее были колебания с сущностью купли-продажи долей в ООО и в принципе в хозяйственных обществах.

Что это всё-таки – уступка доли или купля-продажа? А что такое доля? Это имущественные отношения или обязательственные? Если имущественные – то тогда лучше купля-продажа, если обязательственные – то уступка. В итоге практика склонилась к купле-продаже долей как некой субстанции, набору имущественных и вещно-правовых обязательств внутри ООО.

В нашем случае тоже непонятно, наверное, уступку лучше делать, раз судебная практика квалифицирует отчуждение пая как уступку.

В.: А цедент по такому договору уступки будет платить налоги?

А.К.: С точки зрения налогообложения, насколько я знаю, там какие-либо вычеты не применимы, ни 1 млн. рублей, ни 250 тысяч.

В.: Если я купила этот пай по договору паенакопления за 2 млн и продаю за 2 млн, я могу вычесть из 2 миллионов 2 миллиона и получить нулевую налогооблагаемую базу?

А.К.: Применительно к уступке пая вообще ничего не применяется. В вашем случае с точки зрения существующей налоговой практики вы будете оплачивать подоходный налог с 2 млн. руб. 13%.

Переуступка пая в ЖСК: договор, риски, ошибки

Налогообложение при уступке прав члена жск

Переуступка пая в ЖСК, что проверить  — одна из читательниц сайта задала вопрос. И ответ получился на небольшую статью. Наверняка она пригодится всем, кто решил купить квартиру в жилищно-строительном кооперативе.

Сначала разберемся что значит аббревиатура ЖСК: расшифровывается просто, как жилищно-строительный кооператив.

Что он подразумевает:

  • вступление в кооператив, с одновременным внесением вступительного взноса;
  • согласие всех членов кооператива о принятии нового участника ЖСК (общее собрание);
  • оплата ежемесячных членских взносов.

На этих трех китах, собственно, и стоит ЖСК. Следовательно договор переуступки в ЖСК будет оформляться с прохождением всех этих этапов.

Как исключить риски

Для исключения главного риска — потери денег, необходимо тщательно выбирать ЖСК и застройщика, который реализует квартиры по этой схеме. Смотрите на его репутацию, разговаривайте с теми, кто уже приобрел у него квартиры. А лучше прочтите статью «Как выбрать застройщика».

В шаблон договора перед его подписанием, включить условие, при котором вам вернут деньги, если общее собрание ЖСК решит не принимать вас, как нового члена и не исключать «старого», который вам переуступает пай.

Второй вариант, более надежный — сначала получаете протокол собрания членов ЖСК, где указано согласие всех о вашем вступлении в кооператив, и только затем производите финансовые расчеты.

Что проверить при переуступке пая в ЖСК

К проверке стоит переходить только в том случае, если вы уверены в застройщике, т.е. в том. что он не заморозит строительство, не обанкротится или иным способом не подведет вас, тогда остаются только вопросы по оформлению договора.

Вам необходимо уточнить:1. Полностью ли рассчитался предыдущий пайщик с застройщиком, нет ли пеней за просрочку.Если не рассчитался полностью, то будет еще и переуступка долга наравне с переуступкой права требования.

Если есть пеня за просрочку. то убедиться, что договор уже не расторгнут из-за них (эти условия прописаны в договоре с застройщиком)

2. Сколько потребует застройщик за услугу по смене пайщика (обычно это прописывается в договоре с застройщиком). Переуступка осуществляется с разрешения или уведомления застройщика — надо соблюсти, указанную процедуру. согласие застройщика оформляется письменно.

3. Дополнительные финансовые обязательства:

  • какой размер вступительного взноса в ЖСК;
  • размер ежемесячной выплаты пайщика за то, что вы будете состоять в ЖСК;
  • есть ли ежемесячная оплата коммунальных платежей до сдачи дома (часто это оплата электроэнергии, которой пользуются строители в период строительства и там повышенные тарифы).

4. Документы по первому договору:

  • договор м/д физ. лицом и ЖСК;
  • предварительный договор;
  • если имеются, то дополнительные соглашения;
  • фискальные документы о внесении оплаты.

Передача документов оформляется актом приема-передачи.

5. Протокол собрания членов ЖСК о принятии нового члена — основание для принятия вас в ЖСК

6. Если строительство дома идет по ЖСК, значит, у застройщика нет всех разрешительных документов, которые требуются при строительстве, согласно ФЗ№214. Поинтересуйтесь, есть ли договор на аренду земельного участка, прошедший регистрацию — это самое важное.

Что еще надо знать при переуступке пая в ЖСК

Перед тем, как вы согласитесь на переуступку пая, вы должны понимать, что собственником сможете стать только в случае выплаты пая в полном объеме. А это может произойти как до, так и намного после постройки и сдачи в эксплуатацию дома.

В целом, застройщик знает, как проводить переуступку права в ЖСК, поэтому вы можете просто проконтролировать его действия по приведенным мною пунктам.

Финансовые затраты при переуступке пая в ЖСК

Здесь речь пойдет о примерных цифрах и возможных условиях, т. к. разные застройщики предъявляют разные требования в переуступке пая в ЖСК. Их нельзя в этом винить, т. к. отсутствие законодательства по ЖСК развязывает им руки, и к тому же ни один застройщик не любит когда кто-то приторговывает квартирами наравне с ним.

Дополнительные выплаты:

  • за оформление документов — от 20 тыс. рублей (точную цифру можно найти в Уставе ЖСК)
  • за вступление в ЖСК — от 10 тыс. рублей
  • целевой взнос при уже сданном доме — от 10 тыс. рублей
  • авансовая оплата услуг по ЖКХ — от 2 тыс. рублей
  • комиссия банка за перевод денег застройщику — от 2 тыс. рублей
  • оплата дополнительных кв. м. площади квартиры

Сегодня вы узнали какие о переуступке пая в ЖСК: риски и как их избежать, что проверить перед оформлением переуступки пая, условия переуступки и дополнительные финансовые издержки.

Успешного решения вопроса!

Налог на уступку пая

Налогообложение при уступке прав члена жск

Им может быть:

  • свидетельство рождения;
  • свидетельство о вступлении в брак.

Оформление Порядок оформления договора переуступки будет зависеть от одного фактора – полностью ли была внесена сумма за квартиру. Если это так, что при подписании соглашения продавцу необходимо только отдать права в соответствии с основным договором. В соответствии с ГК РФ при этом не потребуется уведомлять строительную компанию, чтобы получить её разрешения.

Достаточно оповестить об этом в письменной форме. Направление уведомления – важный шаг. После отправки через несколько дней проверьте его получение строительной компанией, сохраните доказательства отправления. Иначе в последующем застройщик может утверждать, что ему не было известно о переуступке.

Здесь можно скачать образец уведомления застройщика о переуступке прав собственности.

  • Документы на земельный участок под строящимся домом.
  • Учредительные документы.
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
  • Выписка из ЕГРП об участке и доме.
  • Другие документы
  • Письменное согласие на уступку права и справка о том, что первичный покупатель не имеет задолженности перед застройщиком по оплате пая Документы о членстве в ЖСК и платёжные документы, подтверждающие оплату членских и вступительных взносов в ЖСК Положительное решение о принятии нового члена в кооператив и акт приёмки документации Если первичный и вторичный покупатель находятся в законном браке то нотариальное согласие супруга на совершение сделки Другие документы которые могут быть затребованы сотрудниками Росреестра при государственной регистрации договора Образец документа К договору уступки права применяются те же условия, что и к любому другому гражданскому договору.

Из-за сбоев в облачных сервисах амазон и гугл капчи мой сайт неделю не может нормально … Общество научных работников: Роскомнадзор нарушает Конституцию России Наверняка, бухгалтеру директор сказал применять ЕНВД.
Сколько таких директоров «умных» и экономны… Как с внештатного бухгалтера-пенсионерки взыскали по «субсидиарке» 2,7 млн налоговых долгов компании Над.

К 6 часов назад Предлагаю трактовать действия налоговиков как умышленный саботаж О б… Московские налоговики игнорируют льготу по движимому имуществу, введенную законом Москвы эту сказку лично я слышу с рождения к сажелению не чё не меняется.
Зарплаты россиян растут.

В мае бедных станет еще меньше НатальяС, Вы писали:некоторых больницах ЭЦП не у врача, а у компьютерщиков, так что врач и знать …

Переуступка пая в жск

Во-первых, в договор купли-продажи пая можно (и даже нужно) включить пункт о возврате денег в случае отказа во вступлении в ЖСК, а еще лучше производить взаиморасчеты только после того, как согласие правления или общего собрания официально получено. Во-вторых, крупные застройщики обычно назначают председателем кооператива либо гендиректора, либо одного из топ-менеджеров компании.

Внимание

Таким образом, одновременно с заключением договора цессии продавец пишет заявление на имя председателя правления ЖСК о выходе из кооператива, а покупатель, соответственно, просит то же лицо его туда принять. Как правило, все это происходит прямо в офисе застройщика и положительный ответ (если в порядке все документы) дается немедленно.

После выполнения всех формальностей и денежных взаиморасчетов (о них – ниже) покупатель имеет право потребовать свою квартиру.

При уступке паёв в жск ндфл придется заплатить со всей суммы сделки

В соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 Кодекса, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 — 221 Кодекса, с учетом особенностей, установленных главой 23 Кодекса. В соответствии с абзацем вторым подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав).

Налог при переуступке пая

Об этом составляется акт, который подписывается и продавцом, и покупателем Составляется предварительный договор переуступки по такому соглашению не нужно ничего оплачивать, этот договор нужно только обсуждать, и вносить необходимые коррективы в него.

Если стороны всё устраивает, то на основании предварительного договора составляется основной договор, который и подписывается сторонами, а затем регистрация договора в Росреестре Обязательно нужно уточнить, нет ли задолженностей по оплате за первичным покупателем.

Для этого он должен представить справку из строительной компании. Это важный момент, так как на сумму просрочки может «набежать» приличная сумма пени.

Кроме того, если первичный покупатель не выплачивал взносы несколько месяцев, то застройщик может отказаться от исполнения своих обязательств. Тогда пострадает покупатель пая.

Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)

Правовед.RU 348 юристов сейчас на сайте

Если я заключил договор с риэлторской конторой и в стоимость пая за квартиру входит их процент, должен ли я платить налог за риэлторов или указывать сумму в договоре без их процента? Виктория Дымова Сотрудник поддержки Правовед.ru Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

  • Налог на переуступку
  • Оплата земельного налога за пай

Ответы юристов (4)

  • Все услуги юристов в Москве Сопровождение сделок с недвижимостью Москва от 40000 руб. Возврат бракованного товара Москва от 5000 руб.

Переуступка пая в жск: рискованные схемы

  • 13% для граждан РФ;
  • 30% для иностранцев.

Нормы НК РФ предусматривают два пути, на основании которых можно снизить ставку:

  1. Получение налогового вычета. Если переуступка происходит по ДДУ, то сторона продавца может получить право на имущественный вычет, сумма которого варьирует в границах 1 миллиона руб.
  2. Снижение размера полученного дохода от реализации права по ДДУ на сумму оплаты строительной компании.

Договор купли продажи пая в жск

Налогообложение при уступке прав члена жск

Как фиксируется факт внесения денег?.

Ежемесячные членские и разовые вступительные взносы покрывают текущие расходы, связанные с хозяйственной и юридической деятельностью ЖСК.

Ежемесячные членские взносы необходимы на:

  • поддержание имущества;
  • банковские услуги;
  • заработная плата работникам;
  • аренда;
  • оргтехника, канцтовары.

Паевые взносы погашают стоимость жилья. Кроме того, включают в себя:

  • страхование;
  • компенсацию кредитов и займов на строительство;
  • налоги, сборы, обязательные платежи.

Платежи по всем видам взносов фиксируются так:

  1. данные вносятся в отчёт для ревизионной комиссии;
  2. производится запись в приходном журнале;
  3. фиксируется проводка в книге учёта;
  4. выдаётся документ, подтверждающий платёж (граждане сохраняют корешок квитанции как доказательство факта оплаты).

Сейчас большинство платежей записывается в электронных системах. Если все установленные договором паевые взносы внесены, член ЖСК приобретает право на собственность жилья.

Справка о том, что пай выплачен – это единственный документ, подтверждающий право на квартиру. Такая справка выдаётся в правлении председателем ЖСК.

Справка о выплате пая содержит следующие данные:

  1. ФИО пайщика;
  2. дата вступления в ЖСК;
  3. протокол собрания правления кооператива о принятии в его члены;
  4. дату окончательной выплаты пая;
  5. размер выплаченного пая;
  6. адрес квартиры;
  7. площадь квартиры.

Ответственность

Член ЖСК может быть исключён из кооператива пайщиков в судебном порядке. Основанием для исключения служит неоднократное неисполнение предусмотренных Уставом ЖСК обязательств:

  • постоянное нарушение сроков внесения взносов;
  • недоплата их более 3-х раз в год;
  • просрочка оплаты.

Если в кооперативе немного пайщиков, то решение об исключении принимается общим собранием. В больших кооперативах такое решение принимает Правление.

Кооперативная квартира: правовые практические инициативы

Режим оплаты обязательных платежей в режиме ПОГАШЕНИЯ начинается со дня выкупа/строительства КООП-Жилья для пайщика, и является ежемесячным, начинается с суммы в 1,5% от остатка паевого взноса, но не меньше 1/120 части задолженности, и прекращается в момент формирования полного размера паевого взноса. Например, член КООПератива:

  • выбрал 1-ю форму участия в деятельности КООПератива 50%+50%
  • оплатил вступительный взнос (включая взнос «РАЗВИТИЕ»
  • накопил 50% стоимости/площади ОЖН (площадь ОЖН – 42 м2, стоимость 1 м2 равна 40 000 руб.

Доля кредитов, выданных в иностранной валюте, в целом по России невелика: это порядка 216 займов с общим объемом задолженности 1,7 млрд рублей*.

Если исключенный член кооператива не обратился с подобным заявлением в указанный выше срок, организация обязана произвести зачисление денежных средств в нотариальный депозит по месту расположения ЖСК, причем сделать это нужно не позднее, чем на следующий рабочий день, после дня, когда истек срок подачи соответствующего заявления выбывшим членом.

Если по наследству передается не просто пай в кооперативе, а имущество, полученное наследодателем в обмен на внесение пая, то наследник получает право пользования этим имуществом.

Если пайщики захотят проверить, правильно ли кооператив распоряжается их деньгами, они на общем собрании могут избрать ревизионную комиссию или ревизора. Ревизором может быть один из пайщиков — но не член правления — или приглашенный со стороны эксперт.

Стоит отметить, что паевые взносы, которые возвращаются выбывшему члену ЖСК, не подлежат налогообложению.

Согласно пункту 140 Типового статута члену жилищного кооператива, который не внес пай в полном объеме и был исключен из членов ЖК, сумма его паенакопления должна быть выплачена в срок, который не должен превышать 2 месяца с момента принятия решения об исключении, кроме случаев, когда в ЖСК вступают наследники такого члена.

Электронная подпись за 1 час для:

Кроме того, нужно учитывать, что банки не кредитуют переуступку квартиры по договору ЖСК, так как это невозможно сделать чисто технически.

Регистрация в данном случае всего лишь удостоверяет ранее возникшее право. Поэтому, если супруги, например, вместе выплачивали пай, а потом развелись еще до оформления права собственности, то квартира будет принадлежать им обоим, даже если собственность зарегистрирована только на одного.

Договор уступки

Договор переуступки называется цессией. Если пай был внесен полностью, то покупатель получает право по основному договору.

В этом случае нет потребности оформлять разрешение строительной компании на передачу доли. Достаточно только поставить его в известность уведомлением о смене пайщиков.

Если продавец (цедент) выплатил не всю долю, вместе с правом к покупателю (цессионарию) переходят обязанности: долги, страховые обязательства. В такой ситуации необходимо разрешение застройщика.

Его можно оформить или отдельным документом, или включить в договор переуступки. При обращении к строительной компании за разрешением на переуступку часто встречаются ситуации, когда компания требует плату за выдачу письменного согласия на передачу доли.

Другому физическому лицу

Уступка права пая другому физическому лицу регулируется Законом № 214-ФЗ. То есть, новый покупатель пая, в соответствии с этим законом, подписавший соответствующее соглашение с дольщиком, имеет право требовать от застройщика и кооператива сдачи объекта в установленные сроки.

При этом он принимает на себя обязанности по выплате данного пая в полном объёме.

Как выбрать кооператив

При намерении присоединиться к тому или иному ЖК потенциальному участнику важно заблаговременно узнать как можно больше информации об объединении:

  • Общие сведения: дату место регистрации, выписку из ЕГЮРЛ (можно получить на сайте ФНС по названию и ИНН организации), наличие записей в реестре Центробанка, где отражены легально работающие объединения и их благонадежность (отсутствие процедур банкротства или ликвидации).
  • Внутренние документы: устав, где отражен порядок работы объединения, внесения взносов, права и обязанности пайщиков и другие аспекты деятельности.
  • Отзывы и упоминания в сети интернет. Особенно ценными будут отзывы бывших пайщиков, которые уже получили (или, наоборот, не получили) свое жилье. Также можно узнать о наличии судебных разбирательств с участием ЖСК.
  • Сведения о фактическом застройщике (если это внешний подрядчик): наличие и срок действия лицензии, владелец, учредители, реализованные ранее проекты, разрешение на строительство на выбранном участке. Информацию можно найти на официальном сайте компании и среди реальных отзывов на тематических форумах.
  • Сотрудничество с банками. Возможность предоставления ипотеки – дополнительное преимущество. Даже если в ней нет необходимости, это будет дополнительной гарантией для покупателя, поскольку банки сотрудничают только с проверенными компаниями.

Можно ли приобрести жилье в ипотеку

Банки оценивают подобные сделки как высокорисковые, соответственно большинство из них не предоставляет ипотечное кредитование на покупку недвижимости через кооператив.

С другой стороны, согласие банка на ипотеку для конкретного ЖСК – своего рода дополнительный показатель надежности застройщика, поскольку банковская служба безопасности обычно проводит тщательную проверку компаний перед началом сотрудничества.

Особенности переуступки пая

Кроме того, если он привлёк к покупке данного пая заёмные средства банка, и оформил ипотечный кредит, то он может получить вычет со всех уплаченных по кредиту процентов. Об этом также сказано в ст. 220 НК РФ.

Продавец пая должен самостоятельно заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ, и сдать её в налоговую инспекцию по месту своей постоянной регистрации.

Сделать это нужно до 30 апреля следующего года после того, в котором был получен доход.

Документы на получение имущественного вычета также оформляются самостоятельно, и подаются в налоговую инспекцию до 30. 04 следующего года. Правом на вычет обладают только те граждане, которые официально трудоустроены и уплачивают в бюджет подоходный налог. Как избежать рисков При заключении любой сделки существуют определённый риски. Поэтому нужно принять меры по их минимизации.

Владелец считается выполнившим свои обязательства по передаче (уступке) пая (паенакопления) с момента подписания настоящего договора. 2.1.3.

Передать Приобретателю все документы, удостоверяющие права и обязанности, в том числе платежные документы, подтверждающие уплату Владельцем всех необходимых вступительных, членских и паевых взносов. 2.1.4.

Сообщить Приобретателю все сведения, имеющие значение для осуществления прав и надлежащего исполнения обязанностей члена Кооператива.

2.1.5.

Договор переуступки пая в ЖСК

Если одно лицо уступает, на определённых условиях, свои права на объект недвижимости, другому лицу, то эта сделка должна сопровождаться оформлением и подписанием договора цессии.

Договор должен быть составлен в письменной форме, и подписан обеими сторонами, и зарегистрирован в Росреестре.

Но, так как уступается именно пай, то право собственности на квартиру будет оформлено только после того, как пай будет полностью выплачен. Как правило, это происходит, когда дом сдаётся в эксплуатацию.

Ценные бумаги, которые необходимы

Все три стороны соглашения должны собрать определённый пакет документов. В него входит:

Документыподтверждающие личности первичного и вторичного покупателя
Документы от строительной компании, подтверждающие легальность данного процесса строительствак таковым можно отнести:

  1. Разрешение на строительство.
  2. Документы на земельный участок под строящимся домом.
  3. Учредительные документы.
  4. Выписка из ЕГРЮЛ.
  5. Выписка из ЕГРП об участке и доме.
  6. Другие документы
Письменное согласие на уступку праваи справка о том, что первичный покупатель не имеет задолженности перед застройщиком по оплате пая
Документы о членстве в ЖСКи платёжные документы, подтверждающие оплату членских и вступительных взносов в ЖСК
Положительное решение о принятии нового члена в кооперативи акт приёмки документации
Если первичный и вторичный покупатель находятся в законном бракето нотариальное согласие супруга на совершение сделки
Другие документыкоторые могут быть затребованы сотрудниками Росреестра при государственной регистрации договора
Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.