Купили приватизированную квартиру что делать дальше
Купили приватизированную квартиру что делать дальше
Потом мы поговорим о том, какие документы нужны для квартиры. Что обозначает термин «приватизация», уже давно известно каждому.
Большинство городских жителей уже давно поняли ее положительные стороны и заключили договор на получение жилья в свою личную собственность.
После регистрации права собственности на приватизируемое жилье в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (пакет документов на регистрацию права можно подать в МФЦ), на руки вы получите следующие документы:
- договор передачи жилого помещения в собственность граждан (документ основание)
- выписка из ЕГРН (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости).
Свидетельство о праве собственности уже год как не выдается.
Единоличная приватизация. Предполагает одного хозяина квартиры, остальные участники просто проживают в ней без права распоряжения квадратными метрами.
Риски покупки приватизированной квартиры
Первые угрожают куда сильнее, и в некоторых случаях покупатель даже теряет право собственности на приобретённое жилья, вторые главным образом чреваты лишней тратой денег. Например, незаконная перепланировка будет относиться к таким рискам.
А к основным юридическим рискам принадлежат:
- Наличие у третьих лиц права собственности либо права проживания – одна из самых серьёзных проблем, с которыми может столкнуться покупатель.
Такими лицами могут быть так называемые «отказники» – при приватизации могло потребоваться согласие от проживавших в квартире лиц на проведение без их участия (потому и отказники).
В результате они потеряли право владения этой недвижимостью, но сохранили за собой право проживания в ней вместе с регистрацией.
Как следствие, после покупки такой квартиры может неожиданно обнаружиться, что у вас есть сосед, и просто так выгнать его не выйдет, поскольку он обладает бессрочным правом проживания в квартире, которую вы считали при покупке безраздельно своей.Для исключения этого риска необходимо, чтобы перед продажей квартиры из неё все были выписаны.
Что делать после покупки квартиры в первую очередь. Оформление документов и обращение в службы: газ, жкх, тсж
Иногда технический план нужно оформлять самостоятельно (это зависит от договоренности с застройщиком).
Заказать техплан можно в Кадастровой палате Росреестра или у кадастрового инженера.
С актом приема-передачи и техпланом нужно обратиться в Росреестр.
С момента получения акта-приема передачи, на имя нового собственника начисляются коммунальные платежи. Основанием служит п. 6 ч. 2 ст.
153 ЖК РФ:
«Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: … 6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи»
. Управляющая организация (УО) является посредником между жильцами и ресурсоснабжающими организациями (ч.
6.2 ст. 155 ЖК РФ). Ресурсоснабжающая организация выставляет УО счет за услуги.
Покупка приватизированной квартиры
По общему правилу, лица, зарегистрированные в квартире, подлежащей приватизации обладают пожизненным правом проживания. Не многие задумываются о том, нужно ли приватизировать квартиру. Так что необходимость в приватизации возникает лишь тогда, когда проживающие в квартире лица пожелают её продать либо иным образом передать третьим лицам.
В противном случае после смерти зарегистрированного в жилище лица оно отойдёт в пользование остальных жильцов либо обратно в ведение уполномоченного государственного органа. Приватизируя жильё, лица могут рассчитывать на расширение полномочий, в том числе и продажей. Таким образом, данная процедура необязательна и производится исключительно на добровольных началах.
Итак, как купить неприватизированную квартиру и на что при этом обращать внимание?
Актуальный вопрос: «Что будет, если не приватизировать квартиру?»
При этом собственник имеет возможность свободного распоряжения своей недвижимостью, однако на него возлагаются обязательства по ее содержанию, а также ежегодной оплате имущественного налога.Важно!
Согласно настоящему законодательству России, приватизация — это личное пожелание проживающих в недвижимости граждан.
https://www.youtube.com/watch?v=Vs96sc2bNmQ
Это никак не обязательный процесс, который требует исполнения. Каждый решает для себя сам, получить в свою непосредственную собственность бесплатное жилье, либо нет. При отказе от приватизации важно помнить некоторые моменты.Жить в подобном жилье можно (треть всего жилого Фонда РФ до сих пор находится в муниципальной или государственной собственности)
Важно знать и покупателю, и продавцу: когда можно продать квартиру после приватизации?
Таким образом законодатель отсекает возможные махинации с недвижимостью, делая их не столь прибыльными.
До 2015 года неотъемлемой частью продажи приватизированного жилья было о праве собственности. Однако теперь подтверждением права пользования, владения и распоряжения является выписка из Росреестра.
В ней указаны точные сведения о собственниках жилья именно на дату выдачи документа. Перед заключением сделки нужно взять «свежую» выписку из реестра (не более 30 дней). Обычно её самостоятельно запрашивает риэлтор, либо покупатель перед совершением сделки.
Купили новую квартиру — что же делать дальше?
Подать документы в организацию можно через МФЦ; С управляющей компанией (ТСЖ, ЖЭКом) заключается или переоформляется договор на обслуживание; С остальными поставщиками услуг (электричество, газ, вода и т.д.) также заключаются или переоформляются договора.
Если необходимо подключиться к интернету, нужно просто выбрать провайдера и вызвать на дом специалиста, который проведет связь и подпишет все документы. Покупка первичного жилья В настоящее время на рынке недвижимости доля квартир в новостройках постоянно растет.
Несомненными преимуществами приобретения первичного жилья являются его выгодная цена, возможность чистовой отделки по собственному вкусу и современные планировки. После покупки квартиры необходимо решить ряд вопросов.
Акт приема-передачи Подписание акта является подтверждением приема объекта и отсутствия претензий к застройщику.
Важно со всей серьезностью подойти к моменту приема квартиры, тщательно осмотреть объект и при наличии сомнений не спешить подписывать акт.
Действия после покупки квартиры на вторичном рынке, у застройщика, в ипотеку
Оригиналы подшиваются в деле нотариусом.Важно! После подписания всех документов между продавцом и покупателем и оплаты, сделка покупки совершена.
После этого новому собственнику жилья нужно обратиться в Росреестр, со всеми документами на квартиру и заявлением.
И в случае чего, покупатель может попасть в неприятную для себя ситуацию.Для граждан предусмотрены несколько вариантов обращения в Росреестр:обратиться через местный МФЦ (Многофункциональный центр);прийти в территориальное учреждение самостоятельно;отправление заказным письмом запроса и копий документов, которые обязательно должны быть
Что обязательно нужно сделать после покупки квартиры?
Далее, в соответствии с законодательством, в течение 7 дней с момента смены места жительства вы должны зарегистрироваться в территориальном подразделении УВМ.
Если у вас есть газовая плита, не забудьте также посетить Горгаз.
По обязательному списку «работ» мы прошлись. Теперь поговорим о дополнительных возможностях. Если вам необходим стационарный телефон, обращаемся в ближайший офис оператора телефонной связи (Ростелеком, МГТС и др.) и оформляем точку доступа.
Аналогично делается подключение к сети Интернет.
Что делать после покупки квартиры: пошаговая инструкция
Что делать после покупки квартиры? Ответ на этот вопрос ищут многие граждане. Дело все в том, что сделки с имуществом предусматривают огромное количество нюансов.
Если не учитывать их, можно столкнуться с огромным количеством проблем в будущем. Далее выясним, как себя вести после приобретения недвижимости. В нашем случае речь идет о жилье.
Как показывает практика, никаких особых трудностей быть не должно. Главное — подготовиться к манипуляциям заранее.
Новостройки
Что делать после покупки квартиры? Ответ напрямую зависит от того, о каком имуществе идет речь.
Для начала выясним, что делать после приобретения жилья в новостройке. Подобные сделки встречаются все чаще. Гражданам потребуется:
- оформить жилье на свое имя;
- заключить договор с ЖЭКом и энергосбытом;
- открыть лицевой счет квартиры;
- провести коммуникации в дом (интернет, газ и так далее) при необходимости.
Как правило, перечисленные операции отнимают не так много времени, если действовать оперативно. И поэтому далее будут приведены советы, способствующие ускорению оказания соответствующих услуг.
Вторичное жилье
Что нужно делать после покупки квартиры? Обычно порядок действий зависит от того, как именно и какое жилье приобретается людьми.
Предположим, что граждане купили квартиру на «вторичке». В этом случае собственникам потребуется:
- изменить данные о владельце имущества в ЖЭКе, УК, энергосбыте и газовой службе;
- переоформить на себя права на квартиру;
- перезаключить договор на проведение интернета;
- переоформить на собственное имя лицевой счет квартиры и счетчики потребления ресурсов.
Теперь понятны первые действия после покупки квартиры. Чуть позже рассмотрим порядок реализации поставленных задач в том или ином случае. Никаких реальных трудностей быть не должно.
Где оформляют права на имущество
Предположим, что сделка по приобретению жилья была поведена. Что делать дальше? После покупки квартиры, как мы уже говорили, придется в обязательном порядке оформить на себя объект недвижимости. Чем раньше человек сделает это, тем лучше.
Регистрация прав собственности осуществляется через:
- кадастровые палаты;
- Росреестры;
- многофункциональные центры.
Можно направить заявление на оформление квартиры при помощи «Госуслуг» или официального сайта Росреестра. Это не самые популярные приемы, поэтому на них заострять внимание не будем.
Выделение долей
Что делать после покупки квартиры на вторичном рынке? А на «первичке»? Если собственники хотят, они могут обратиться к нотариусу и провести выделение долей. Только после этого будет осуществляться переоформление прав на недвижимость.
В этом случае приходится действовать так:
- Подготовить документы на квартиру.
- Составить соглашение о выделении долей. Оно обычно оформляется собственниками жилья.
- Обратиться к нотариусу и заключить соглашение установленной формы.
- Сходить в Росреестр и провести государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
Ничего трудного и непонятного. Главное в соглашении о выделении долей четко прописать, кому и сколько жилья положено. В противном случае совладельцы имущества могут неоднократно встречаться в суде.
Важно: выделять доли детям и супругам обязательно, если человек использует при покупке квартиры материнский капитал.
Справки для долей
Какие действия после покупки квартиры помогут провести полное переоформление имущества на себя?
Ранее было отмечено, что граждане могут (в исключительных случаях обязаны) выделить доли в квартире. Для этого при себе необходимо иметь:
- выписку ЕГРН;
- соглашение купли-продажи или ипотечный договор;
- ходатайство о выделении долей;
- удостоверения личностей всех совладельцев имущества;
- свидетельства о рождении детей;
- выписки о вступлении в брак;
- справку об использовании маткапитала при покупке недвижимости;
- расписку о получении денег продавцов квартиры за операцию.
Вот и все. Теперь гражданам предстоит оплатить нотариальные услуги, а затем подписать договор установленной формы.
О соглашении «по долям»
Что надо делать после покупки квартиры? Нередко именно выделение долей вызывает немало вопросов. Поэтому остановимся на данном варианте развития событий подробно.
В договоре «о долях» обычно пишут:
- полный адрес и характеристики жилья;
- всех собственников имущества;
- доли, положенные при оформлении прав на недвижимость;
- перечень приложенных к ходатайству бумаг.
Если граждане испытывают трудности с оформлением договора о выделении долей, придется обратиться за помощью к нотариусу или юристу. Этот прием поможет справиться с поставленной задачей. За отдельную плату человеку составят соглашение «о долях», которое будет соответствовать установленным законам РФ.
Обращение в Госреестр
Что делать после покупки квартиры? Огромную роль в оформлении имущества играет регистрация прав на недвижимость.
Инструкция по реализации поставленной задачи имеет такую интерпретацию:
- Подготовить ряд справок, необходимых для успешной регистрации прав на имущество. Их пакет будет меняться в зависимости от ситуации.
- Написать заявление о регистрации прав на квартиры.
- Внести пошлину за процедуру при необходимости.
- Подать ходатайство в МФЦ или Росреестр.
- Забрать в назначенное время документы о правах собственности на имущество.
Теперь можно проводить переоформление договоров с управляющими компаниями и поставщиками ресурсов в квартиру.
Важно: справкой, подтверждающей права на недвижимость, с 2017 года в России служит выписка ЕГРН. Она выдается бессрочно.
Справки для Реестра
Какие действия необходимо сделать после покупки квартиры? Как уже было подмечено, гражданин должен переоформить на себя недвижимость. Только после этого можно заключать договоры обслуживания квартиры с поставщиками и управляющими компаниями.
Какие справки пригодятся в Росреестре? Обычно это:
- договор купли-продажи (или ипотеки);
- идентификаторы личностей заявителей;
- заявление о переоформлении квартиры;
- выписки о передаче денег продавцу недвижимости;
- свидетельства о браке и рождении детей;
- квиток с оплаченной пошлиной;
- выписки ЕГРН;
- соглашение о выделении долей.
В отдельных случаях человеку пригодятся:
- акты о введении дом в эксплуатацию;
- график погашения долгов по ипотеке.
Справки о доходах и иные гражданские документы не нужны. На деле переоформление квартиры на нового владельца — это самая простая задача. Намного сложнее перезаключить договоры на обслуживание жилья.
Срок переоформления прав
Дальнейшие действия после покупки квартиры в России разнятся. Многое зависит от ситуации. Поэтому, как правило, граждане часто сталкиваются с определенными затруднениями.
Как быстро человеку переоформят выписку ЕГРН? Обычно на это затрачивается около 5-10 дней. В редких случаях — 15 суток. На эти показания рекомендуется ориентироваться при перерегистрации недвижимости.
Стоимость услуги
Некоторые интересуются, сколько придется потратить на переоформление жилья после его покупки. К сожалению, однозначно ответить на подобный вопрос никак не получится.
Переизготовление выписки ЕГРН обойдется в 350 рублей. Дополнительно гражданам придется потратиться на заключение договора купли-продажи — 2 000 рублей и на соглашение о выделении долей — порядка 1,5-2 тысяч рублей.
В целом после покупки жилья никаких крупных обязательных расходов не предусматривается. Более того, при определенных обстоятельствах граждане могут возместить себе часть расходов за сделку. Об этом расскажем позже.
Обращаемся в ЖЭК
Что делать после покупки квартиры? Если права на имущество уже переоформлены, можно заняться прочей бумажной волокитой. Например, заключить договор с управляющей компанией.
Если речь идет о вторичном жилье, человеку достаточно узнать, какой компанией обслуживается дом, после чего взять с собой паспорт и выписку ЕГРН, а затем подать ходатайство установленной формы. В нем просят изменить данные о владельце жилья.
В ходе проделанной операции с новым собственником квартиры будет заключено соглашение об обслуживании. Эту бумагу рекомендуется хранить на постоянной основе. Порядок действий после покупки квартиры в целом понятен. Главное переоформить на себя жилье. С обращением в обслуживающие компании некоторые не торопятся.Если же речь идет о новостройке, при себе собственнику квартиры придется иметь техплан жилья, паспорт, выписку ЕГРН и правоустанавливающую бумагу на недвижимое имущество.
Переоформляем лицевой счет
Далее нужно переоформить на нового хозяина квартиры лицевой счет. Обычно это делается при обращении в ЖЭК.
Если собственник владеет новостройкой, ему нужно взять с собой паспорт, справку из Росреестра и акт приемки-передачи имущества. В противном случае можно обойтись без последней выписки.
Важно: заявление о переоформлении или открытии лицевого счета пишется в свободной форме.
Поставщики услуг в квартиру
Что делать после покупки квартиры на вторичном рынке? То же самое, что и в случае приобретения нового жилья. Если перечисленные ранее действия выполнены, можно приступать к завершающему этапу переоформления жилья.
Собственнику имущества нужно обратиться в энергосбыт, газовую компанию и прочие обслуживающие организации с письменным заявлением. В нем человек просит оформить на свое имя поставку тех или иных жилищных ресурсов.
Наличие правоустанавливающих документов не будет лишним. Договор с ЖЭКом или УК тоже рекомендуется взять с собой.
Важно: если в квартире есть счетчики, лучше сообщить об этом сотрудникам обслуживающих компаний. Подчиненные соответствующих организаций договорятся о встрече, после чего проведут переоформление счетчиков на новых владельцев.
Интернет и телефон
Что делать после покупки квартиры на вторичном рынке? Если новым хозяином нужно, они могут обратиться в компании по предоставлению услуг связи для проведения интернета и телефона.
В первом случае рекомендуется взять старое интернет-оборудование и сдать его провайдеру. Далее остается предъявить паспорт и заполнить заявление на проведение интернета или телефона.
В заранее оговоренное время придет мастер и подключит телефон или модем в квартире. После этого хозяину недвижимости выдадут акт установленного образца и договор на оказание услуг связи.
Вычет за жилье
Что нужно делать после покупки квартиры? Собственники имущества, которые отчисляют официально НДФЛ 13%, могут запросить налоговый вычет. При приобретении жилья без кредита максимальный размер выплат достигает 260 000 рублей, а в случае с ипотекой — 390 000.
Сначала придется справиться со всеми перечисленными ранее задачами. Далее гражданин должен обратиться в местный налоговый орган. При себе придется иметь:
- справки о доходах;
- паспорта всех собственников жилья (и их свидетельства о рождении);
- ходатайство на предоставление вычета;
- договор купли-продажи или ипотеки;
- выписки о передаче денег за операцию;
- брачный контракт и справку о заключении брака (при наличии);
- реквизиты счета, на который хочется получить деньги;
- налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
Этого должно быть достаточно. Заявление о предоставлении налогового вычета обычно рассматривается 2 месяца. Еще порядка 60 суток отводится на перевод денег за сделку.
Важно: в ФНС могут отказать в вычете на законных основаниях. Отказ предоставляется в письменном виде с обоснованием того или иного решения.
Новая квартира — старые долги
Теперь ясно, что делать после покупки квартиры. Предложенные вниманию советы и рекомендации помогают избавиться от большинства проблем. Особенно если постоянно держать под рукой документы на недвижимость.
Как быть, если гражданину приходят счета о задолженностях? После покупки квартиры какие действия помогут избежать лишних проблем:
Оплачивать чужие долги «за коммуналку» не требуется. Граждане должны обратиться в управляющую компанию с договором купли-продажи и сообщить, что это не их долг.
Больше ничего делать не требуется. УК проведет розыск должника, после чего осуществит взыскание денежных средств.
Важно: если в УК отказывают регистрировать лицевой счет из-за наличия долга, можно обратиться в суд. Судебные органы всегда защищаю собственников жилья в изучаемом вопросе.
Заключение
Дальнейшие действия после покупки квартиры в России зависят от многих факторов.
Обычно для полного переоформления жилья нужно обратиться в Росреестр для регистрации соглашения, затем перезаключить договоры на оказание коммунальных услуг и подключить все необходимые гражданину коммуникации. Далее собственники запрашивают налоговый вычет, если он им положен. На этом бумажная волокита заканчивается.
Юристы рекомендуют не медлить с перечисленными ранее операциями. Чем быстрее собственники переоформят на себя квартиру в полной мере, тем меньше проблем у них будет в будущем.
Можно ли миновать какой-нибудь из перечисленных этапов? Да — запрос налогового вычета. Это право, а не обязанность. А вот с остальными операциями придется сталкиваться в полной мере.
Важно: если у квартиры один собственник, выделять доли в жилье нет необходимости.
Что делать после покупки квартиры в ипотеку? Гражданам остается гасить долг, а также следовать перечисленным ранее указаниям.
Источник
zakondostatka.ru
– продолжение:Приватизированная квартира, в целом, считается наиболее безопасным вариантом для покупки, по сравнению с на нее.
Дело в том, что здесь наш Продавец получил право собственности от государства, и получил его по единственной, четко установленной схеме – бесплатной передаче муниципального жилья в собственность его нанимателям – т.е. приватизации.
А значит, в этом случае существует минимум возможностей для нарушения чьих-либо прав, и минимум причин для оспаривания приватизации.
Хотя некоторые особенности все же существуют (перечень законодательных нюансов по этому вопросу – см. по ссылке в Глоссарии). Как правильно оформить – смотри в этой заметке. Если мы покупаем приватизированную квартиру, нам надо иметь ввиду следующее.
Документом, которым оформляется приватизация, служит Договор передачи квартиры в собственность тем, кто был в ней «прописан» на тот момент.
В этом Договоре передачи указан адрес квартиры, и перечень лиц, которым эта квартира передается.
Как продать квартиру самому, без агентств и посредников
/ /
Самостоятельная продажа квартиры позволяет продавцу лично проконтролировать каждый этап продажи, начиная от поиска покупателя до процесса оформления сделки, и существенно сэкономить на услугах риелтора.
Поэтому предварительно рекомендуется оценить свои знания и силы и взвесить все «за» и «против» самостоятельной продажи.Если Вы все же решили продавать жилье самостоятельно, то нужно подойти к
Купили квартиру? Узнайте, что делать дальше
Г.
Алексеев Автор статьи Нет, отпраздновать новоселье, конечно же, можно. Но и расслабляться надолго не стоит. Ведь новоиспеченному собственнику предстоит уладить еще много дел.
Ответ на вопрос, что нужно сделать после покупки квартиры, зависит от нескольких факторов:
- способ приобретения жилья – за наличный расчет или по ипотеке;
- на каком рынке куплена квартира: на вторичном или в новостройке;
—>В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален.
Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно) — Москва — Санкт-Петербург доб.
636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России Однако в любом случае существуют задачи, стоящие перед владельцем жилья, независимо от того, как и где оно приобреталось.
О них мы и поговорим в первую очередь.
Купили квартиру, нужно ли ее приватизировать?
contrastwerkstatt/FotoliaВопрос непонятен, поскольку невозможно купить неприватизированную квартиру. То есть если Вы ее купили, значит она уже приватизирована.
Вы уже являетесь неоспоримым правообладателем квартиры.
Приватизации подлежат квартиры, переданные гражданам органами местного самоуправления или Министерством обороны по договору социального найма.Если Вы купили квартиру на вторичном рынке по договору купли-продажи и зарегистрировали его в Росреестре, то у Вас должна быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН) на простой белой бумаге с синей печатью.
Нужно ли приватизировать квартиру в 2020 году
>> >> >> 13.09.18 530 Время чтения: 4 мин.
(10 5,00 из 5)
Загрузка.
Вопросом нужно ли приватизировать купленную квартиру задаются люди, купившие недвижимость на первичном или вторичном рынке. Что будет, если не заниматься приватизацией? Опасен ли отказ от процедуры или лучше все же уберечь себя и свое имущество?
Риски покупателя при покупке приватизированной квартиры
/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Риски покупателя при покупке приватизированной квартиры
Просмотров 99
Законодательством РФ разрешена покупка и продажа приватизированного жилья. Но перед приобретением недвижимости нужно тщательно проверить документы и правильно оформить сделку. Только в этом случае можно избежать рисков и не опасаться, что право собственности кто-либо оспорит.
Что такое приватизированная квартира?
Приватизированная квартира — это недвижимость, безвозмездно переданная во владение гражданам на основании имеющихся у них документов о регистрации (прописки) в данной жилплощади.
Собственники приватизированной недвижимости имеют право ее продавать, передавать в дар, завещать или сдавать в аренду. Порядок приватизации регулируется ФЗ-1541-1 от 1991 г.
«О приватизации жилищного фонда в РФ».
Риски покупателя
Пример. Виктор купил квартиру в центре города по хорошей цене. Сделка прошла с участием нотариуса, но через несколько месяцев он получил извещение суда о том, гр. Иванова И.И. — мачеха продавца, подала исковое заявление о незаконности купли-продажи.
В ходе судебного процесса было установлено, что по документам гр. Иванова И.И. продала квартиру пасынку. Сделка заверялась нотариально, а в договоре указано, что деньги она получила до подписания соглашения. Но по факту какие-либо средства Ивановой И.И. переданы небыли.
На суде потерпевшая заявила, что страдает психическим расстройством, и момент подписания соглашения она не помнит. Ее болезнь подтвердила медицинская экспертиза, поэтому суд признал, что при оформлении сделки она была недееспособной.
По результатам разбирательства суд вернул жилье истцу, на пасынка было наложено материальное взыскание, а конечный покупатель остался без квартиры и денежных средств.Это далеко не единственный пример, когда приобретение приватизированного жилья имеет негативные последствия. И наличие зарегистрированного договора купли-продажи не является гарантией того, что новый собственник с течением времени не окажется на улице.
Чтобы максимально обезопасить себя, нужно учитывать все риски, которые возможны в процессе покупки приватизированной квартиры и знать пути выхода из проблемных ситуаций.
Обман со стороны продавца
Продавцы часто не освещают проблемы, с которыми может столкнуться покупатель после приобретения недвижимости. Речь идет о:
- незаконной перепланировке, которая может привести к штрафу или к предписанию на возврат жилплощади в исходное состояние;
- долгах по коммунальным услугам – выплата ложится на нового собственника, т.к. задолженность закрепляется за квартирой;
- о незавершенном процессе оспаривания прав на жилплощадь в суде — в результате соглашение может быть аннулировано.
Кроме этого на вторичном рынке жилья действует немало мошенников, которые используют поддельные доверенности, паспорта или другие документы для заключения сделки. Большинство из них исчезает после получения аванса, но в отдельных случаях фиктивная продажа доводится до конца. Со временем появляется реальный собственник, который может вернуть право на жилье в судебном порядке.
Рекомендуем почитать: Схемы мошенничества при покупке квартиры
Как избежать проблем
Чтобы не стать жертвой мошенников нужно сверить фото в паспорте с внешностью собственника. Его личность также проверяется через паспортный стол.
Если в сделке участвует юрист, то он может подать запрос на проверку лица по всем открытым базам данных. Дополнительно необходимо сверить адрес квартиры с указанным в справке из ЕГРН. Документ выдается в Росреестре.
Потребуется написать заявление, предъявить паспорт и оплатить госпошлину.
Желательно сверить планировку с документальным планом, который хранится в БТИ или воспользоваться услугами замерщика. Он отметит все изменения прямо на чертеже.
Запрос в БТИ на получение плана подается только собственником. Если он оказывается это делать, то вероятнее всего в квартире проведена незаконная перепланировка.
Проверить задолженность по коммунальным услугам можно через сайт: www.gosuslugi.ru или управляющую компанию, которая обслуживает дом, где расположена интересуемая жилплощадь.
В операциях, где фигурирует аванс, многие покупатели невнимательно читают условия его выплаты и возврата, которые отражаются в предварительном соглашении. Они часто невыгодные, и позволяют получателю не возвращать деньги в случае срыва сделки.
Речь идет о дополнительной ответственности покупателя, сроках, когда продавец снимает с себя все обязательства и т.д. Добиться возврата положенной суммы можно только в судебном порядке на основании ст.
381 ГК РФ, при условии, что купля-продажа не была завершена по вине продавца.
Нарушение прав супруга владельца
Сделку могут признать ничтожной, если права на недвижимость есть у настоящего или бывшего супруга продавца. Согласно п. 1 ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами в браке, считается общим при отсутствии соглашения с другими условиями владения.
Что касается квартир, то супруги могут претендовать на свою долю, даже если они не внесены в реестр в качестве собственника. Поэтому для проведения сделки потребуется согласие второго супруга, оформленное нотариально.
Без этого документа сторона, не участвующая в продаже, может добиться отмены операции через суд.
Согласие второго супруга необязательно, если недвижимостью владеет только одно лицо. Например, жилье куплено до вступления в брак либо получено в дар или в наследство (п. 1 ст. 36 СК РФ).
Как не допустить обмана
Нужно проверить по паспорту, состоял ли продавец в браке на момент приватизации (приобретения) жилья. Если документ получен после наступления права собственности и не содержит сведений о семейном положении, необходимо потребовать у собственника заявление с отметкой нотариуса о гражданском состоянии.
Нарушение прав несовершеннолетних
Покупка недвижимости, где прописаны или имеют свою долю несовершеннолетние, может быть признана ничтожной при заявлении ребенком своих прав.
Если несовершеннолетний имеет долю в квартире либо зарегистрирован в ней, то для продажи потребуется письменное разрешение органа опеки.
Учреждение отслеживает, чтобы в процессе совершения операций с жилплощадью не нарушались права детей. При отсутствии документа сделку легко оспорить.Также соглашение может быть аннулировано, если несовершеннолетний не принимал участия в приватизации. Например, дети проживали в квартире, но в перечень собственников при приватизации они не были включены. Срок исковой давности по указанным фактам начнется с момента, когда несовершеннолетний узнал о нарушении своих прав, даже после достижения им совершеннолетия.
Как уменьшить риски
- Получить разрешение из органов опеки. Запрос на получение документа могут подать родители или другие лица, обладающие правом представлять интересы ребенка.
- Убедиться, что несовершеннолетнему есть где жить – требуйте справку о том, что у ребенка есть постоянное место проживания.
- Проверить прописку детей через расширенную выписку из домовой книги. В справке отражаются все лица, которые когда-либо были прописаны в помещении, включая несовершеннолетних. Если недвижимость приватизирована с зарегистрированным ребенком, то он не теряет права на долю даже после смены собственника.
Нарушение прав «отказников»
Отказники – это лица, которые отказались от своей доли в квартире в процессе приватизации. По закону отказники имеют право на пожизненное проживание в приватизированном помещении, и лишить их этого права никто не может. Если при покупке «квартиры с отказником» его интересы не были учтены, то такую сделку также легко оспорить.
Признание продавца полностью или частично недееспособным
Сделка аннулируются, если будет доказана частичная или полная недееспособность продавца. Риск в том, что признать продавца недееспособным на момент заключения сделки реально уже после оформления соглашения. Инициатором подобных исков чаще всего выступают родственники, опекуны или попечители.
Собственник может быть признан недееспособным до подписания соглашения, но данный факт скрывают от покупателя недобросовестные посредники, принимающие участие в сделке, для быстрого завершения операции. Повышенное внимание также следует проявлять, если продавец – лицо преклонного возраста.
Как обезопасить себя
Требуйте справки о том, что продавец не состоит на учете в наркологическом или в психоневрологическом диспансере, а также из органов опеки об отсутствии попечительства и судебных решений о признании лица недееспособным. Если собственник состоит на учете у психиатра или нарколога, то заключать договор нужно только в присутствии нотариуса и врача.
Особенности подписания соглашения:
- лицо, признанное ограниченно дееспособным, может подписывать бумаги в присутствии попечителя;
- лицо, признанное недееспособным не может подписывать бумаги самостоятельно; соглашение заключается с опекуном при предъявлении им соответствующих документов.
В обоих случаях согласие органов опеки на проведение сделки обязательно. При возникновении подобных ситуаций желательно воспользоваться помощью юриста, а заключать сделку рекомендуется в присутствии нотариуса.
Нарушение прав наследников
После покупки приватизированной квартиры новый собственник может столкнуться с судебными исками, поданными скрытыми наследниками. Часто они объявляются после смерти предыдущего владельца и продажи квартиры третьей стороне. Если в суде наследник докажет, что не вступил в наследство в установленный период по уважительной причине, то сделка признается ничтожной в порядке ст. 1155 ГК РФ.
Риски также возникают, если имущество передано по завещанию. Суд может признать документ недействительным, если он составлен с нарушениями, а наследодателя недееспособным. В подобных ситуациях завещание теряет свою юридическую силу.
Как минимизировать риски
Оптимальный вариант – купить недвижимость по истечению срока исковой давности. Обязательно нужно заверить соглашение у нотариуса и потребовать у собственника написать заявление об отсутствии других наследников. Обезопасить себя на 100% не получится, но усилить свои позиции в случае судебного разбирательства вполне возможно.
Надежная защита от рисков
Все заинтересованные лица могут оспаривать операции с недвижимостью в пределах сроков исковой давности (ст. 195 ГК РФ). Отсчет начинается с момента, когда человек узнал, что его права были ущемлены.
Общий срок – 3 года. При этом он не может быть больше 10 лет с момента совершения правонарушения (ст. 196 ГК РФ). По завершении указанного периода заинтересованное лицо теряет право на обращение в суд, поэтому большинство юристов рекомендуют покупать жилье, где продавец является собственником в течение многих лет.
Покупка приватизированной квартиры – сложная процедура, которая содержит в себе множество особенностей и подводных камней. Существует общая схема покупки недвижимости, но каждый отдельный случай во многом индивидуальный.
Только участие в сделке специалиста позволит учесть все риски, которые возможны не только на стадии купли-продажи, но и после завершения сделки.
Проконсультируйтесь у наших юристов, какие существуют риски при покупке квартиры именно в вашем конкретном случае? Какие дополнительные документы нужно требовать для исключения возможности оспаривания соглашения? В каких случаях привлекать нотариуса? Специалист ответит на указанные и другие вопросы, и поможет избежать проблем при покупке жилья.
Купили квартиру, нужно ли ее приватизировать?
Вопрос непонятен, поскольку невозможно купить неприватизированную квартиру. То есть если Вы ее купили, значит она уже приватизирована. Скорее всего, Вы приобрели квартиру по иным основаниям, которые не являются договором купли-продажи. В данном случае Вы можете ее приватизировать.
Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?
Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить
Отвечает коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом» Денис Крючков:
Если квартира приобретена по договору купли-продажи, в УФРС зарегистрирован переход права собственности по договору купли-продажи, то более делать Вам ничего не нужно. Вы уже являетесь неоспоримым правообладателем квартиры. Приватизации подлежат квартиры, переданные гражданам органами местного самоуправления или Министерством обороны по договору социального найма.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Если Вы купили квартиру на вторичном рынке по договору купли-продажи и зарегистрировали его в Росреестре, то у Вас должна быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН) на простой белой бумаге с синей печатью.
Там написано, что правообладателем квартиры по такому адресу являетесь Вы. Также у Вас должен быть экземпляр договора купли-продажи квартиры, подписанный Вами и продавцом, с квадратной синей печатью сзади, где прописан регистрационный номер, совпадающий с выпиской из ЕГРН.
Это означает, что собственность на Вас оформлена правильно и Вы являетесь собственником квартиры, никакие дополнительные «приватизации» Вам не нужны.
Приватизация — это безвозмездная передача государственной собственности, то есть квартиры, в собственность людей, в ней проживающих по договору социального найма. К Вашей ситуации это отношения не имеет.Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?
Можно ли приватизировать комнату в общежитии?
Отвечает к. ю. н, генеральный директор юридической компании «Деловой дом» Алексей Кузнецов:
Суть приватизации заключается в приобретении лицом имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность. Причем приватизации подлежит только то жилье, которым гражданин пользуется по договору социального найма.
https://www.youtube.com/watch?v=rwJQRNrU1e4
Для чего проводится процедура приватизации? Главным образом — для получения возможности распоряжаться недвижимым имуществом: продавать, дарить, обменивать, завещать. Купив квартиру на вторичном рынке жилья, Вы приобрели чье-то право собственности.
В результате этого сами стали собственником помещения и автоматически получили право распоряжаться приобретенной недвижимостью. Причем неважно, кому принадлежало право собственности первоначально: конкретному лицу или публичному образованию (государству или муниципальному органу власти).
Вы, нынешний владелец, можете делать со своей квартирой все, что захотите.
Следовательно, приватизировать купленное жилье не нужно, а точнее, невозможно. Квартира и так уже находится в Вашей частной собственности.
И это право перешло к Вам — в результате сделки купли-продажи от предыдущего собственника. Как им было приобретено право собственности на квартиру в результате приватизации или иной сделки — значения не имеет.
Помещение уже находится в частных руках, а потому сама суть процедуры приватизации, очевидно, теряется.
Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:
Приватизации подлежит лишь государственное имущество. Поэтому если квартира была получена по договору социального найма и находится в собственности города, то у человека возникает право на ее приватизацию по своему усмотрению.
При покупке жилья на вторичном рынке в приватизации нет необходимости, если Вы купили квартиру за деньги и был заключен договор купли-продажи, на основании которого Вы уже являетесь собственником.
Стоит напомнить, что правом на приватизацию можно воспользоваться лишь один раз. Но оно необходимо, если Вы планируете продавать или обменивать Вашу собственность или же передавать ее в наследство. В приватизации есть и свои минусы: так, собственник обязан платить ежегодный налог на недвижимость, а плата за коммунальные услуги будет значительно выше.
Можно ли оспорить приватизацию из-за ребенка?
Как выкупить комнату у муниципалитета?
Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:
Приватизация — это переход из муниципальной (государственной) собственности в частную. Основная волна приватизации в нашей стране прошла, однако этим правом до сих пор пользуются некоторые категории граждан, например сироты. Благодаря приватизации можно впоследствии распорядиться имуществом: передавать в наследство, продавать, дарить.
Приватизация купленной на вторичном рынке жилья квартиры не требуется, поскольку такое имущество уже находится в частной собственности граждан. В этом случае заключается гражданская сделка, государство в ней не является непосредственным участником. При переходе права собственности в ЕГРН будет обычным образом внесена отметка о смене владельца недвижимости.
Важно заметить, что не имеет значения, была ли куплена квартира в ипотеку или нет. До полного погашения ипотеки недвижимость находится в залоге у банка, однако право собственности наступает сразу после оформления.
Так что ипотека также не является причиной для дальнейшей приватизации. После погашения кредита залог аннулируется, и в этом случае любую сделку с недвижимостью можно совершить уже без участия банка. До этого момента требуется согласие банка на продажу, сдачу в аренду.В некоторых случаях требуется согласие банка и на прописку третьих лиц в квартире.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Могу ли я выкупить или приватизировать чердак?
20 статей о том, как купить вторичную квартиру
Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.