Порядок покупки доли в квартире у родственника

Покупка доли в квартире: подводные камни, порядок оформления — как купить долю в квартире у родственников

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Покупка доли в квартире

Просмотров 99

Покупка доли в квартире может стать оптимальным решением, когда нужна недвижимость, а возможности приобрести изолированную квартиру нет. Часть стоит дешевле, чем изолированная квартира или даже комната. Владелец имеет право прописываться сам, и прописывать членов своей семьи на своей доле. Поэтому покупка долевой собственности поможет решить вопрос с регистрацией.

Виды собственности

Общей собственность является любое имущество, которым владеют несколько хозяев. Если доли каждого не определены, то такая собственность считается совместной. Например, квартира, купленная в браке — это совместная собственность супругов.

Если определены доли в праве каждого из участников, то такая собственность является общей долевой.

Доля может быть выделенной в натуре и невыделенной. Пример выделенной — комната в коммунальной квартире. В этом случае за каждым собственником закреплена его часть в виде комнаты, а общие службы принадлежат совладельцам на правах общей долевой собственности.

Чтобы узнать какой вид права у собственника квартиры, необходимо посмотреть свидетельство о государственной регистрации или выписку из ЕГРН.

Если в ней указано владение частью в виде дроби, например, ¼, то это означает, что имеет место быть долевая собственность с невыделенной долей в натуре. Если указана конкретное помещение, это означает, что доля выделена. Вид права указывается в соответствующей графе.

На эти моменты обязательно нужно обращать внимание перед покупкой. Если в дальнейшем недвижимость потребуется продать, то доле будет проигрывать в цене выделенной комнате в коммунальной квартире.

Подводные камни

Покупка доли зачастую кажется заманчивой ввиду низкой стоимости. Здесь нужно учитывать некоторые особенности как общего жилья и нюансы осуществления сделок с ним.

Владение долей в праве и частью квартиры — разные вещи

Многие покупатели думают, что, покупая ½ квартиры, они получают в собственность одну изолированную комнату. На деле это не всегда оказывается так.

Дольщиками может быть определен исторически сложившийся порядок пользования, который может измениться с появлением нового владельца. Не редкость — обращение сособственников в суд с прошением об установлении порядка пользования жилплощадью. Каждый совладелец имеет законное право выделить свою долю.

Это можно сделать только в том случае, если есть возможность поделить помещение на равнозначные части с отдельными входами. Поэтому выделение доли в натуре скорее редкость. Это надо понимать, соглашаясь на покупку доли. Порядок пользования и распоряжения общей собственностью прописан в ст.244-252 гл.16 ч.

1 ГК РФ.

Отношения с соседями

Этот подводный камень относится к моральному аспекту проживания фактически в коммунальной квартире. Конечно, если жилье нужно только для того, чтобы получить регистрацию, на соседей можно не обращать внимание. А вот проживать с посторонними людьми на одной жилплощади трудно, зачастую приводит к конфликтам.

Права соседей на преимущественную покупку

Из морального аспекта отношений с соседями вытекает и правовой. Покупатель доли должен быть к тому, что сделка не будет быстрой.

По закону другие участники долевой собственности имеют право преимущественной покупки доли совладельца (ст.250 ГК РФ). Это означает, что прежде чем подписать договор купли-продажи, хозяин недвижимости обязан уведомить соседей о продаже. Это можно сделать несколькими способами:

1. Отправить письменное уведомление по почте.
2. Обратиться к нотариусу, чтобы он разослал письма.
3. Поговорить с соседями и получить от них письменные отказы от покупки.

Процедура уведомления регламентирована ст. 165,1 ГК РФ «Юридически значимые сообщения».

Третий вариант самый быстрый. Но, если хотя бы один сосед не хочет писать отказ от своего права, ждать придется месяц. Если права совладельцев не будут соблюдены, то любой из них может оспорить сделку через суд в течение 3 месяцев — в этом состоит главный риск покупки доли.

Один из дольщиков против продажи

Частая ситуация, один из собственников игнорирует уведомление. Такое бывает, когда кто-то из соседей хочет помешать продаже, при этом сам не имеет возможности выкупить долю по заявленной цене.

Отказ соседа от права преимущественной покупки не является обязательным условием для продажи. Если совладелец в течение 30 дней с момента получения письма не изъявит намерения выкупить часть соседа, то сделка состоится.

Риск для покупателя в том, что процесс покупки может затянуться.

Долю решили выкупить соседи

Одна из самых неприятных ситуаций для покупателя, который внес задаток — это когда сосед дает положительный ответ на предложение выкупить соседскую долю. То есть он решает использовать свое право преимущественной покупки. В этом случае продавец обязан вернуть покупателю задаток и продать долю соседу.

Извещение соседей не обязывает к продаже. Владелец может передумать совершать сделку в любой момент. В этом случае купить долю можно в обход прав совладельцев, например, составить договор дарения или займа. Однако, в этом случае есть риск, что дольщики обратятся в суд. Да и не каждый продавец захочет связываться с дарением. Тем более, что нашелся покупатель среди соседей.

Несовершеннолетние собственники

Если один из собственников квартиры несовершеннолетний, то для отказа от права преимущественной покупки потребуется согласие органов опеки и попечительства (ст. 60 СК РФ, п.2 ст. 37 ГК РФ).

Если соседи не согласны идти в органы опеки, то по прошествии 30 дней после получения письменного уведомления можно совершать сделку, если родители или опекуны несовершеннолетнего не выразили желания купить долю.

Если же несовершеннолетним является продавец, то без согласия органов опеки и попечительства не обойтись.

Взамен продаваемой доли, ребенка необходимо обеспечить другим жильем, которое не должно уступать по характеристикам.

Если у него есть постоянная регистрация в ином месте или еще недвижимость, то деньги от продажи недвижимости кладутся на счет в банке на имя ребенка. Все действия согласовываются с органами опеки (п.2 ст. 37 ГК РФ).

Разрешение опеки действует в течение месяца. К тому же продавцу нужно время, чтобы подобрать подходящий вариант для проживания ребенку. Покупателю придется ждать. Такая сделка не будет быстрой.

Обременение

Прежде, чем решаться на покупку, необходимо проверить информацию, не находится ли квартира в обременении. Оно распространяется на объект целиком, а значит, затрагивает и покупаемую долю. Для этого необходимо запросить у продавца выписку из ЕГРН.

Коммунальные платежи

Оплату коммунальных платежей в общедолевой собственности регламентирует ст. 249 ГК РФ. Законом не запрещено иметь общий счет для оплаты квитанций и пользоваться одним платежным документом или разделить счета и оплачивать коммунальные услуги соразмерно своей части в квартире.

Перед покупкой необходимо выяснить, как именно приходят и оплачиваются квитанции. Идеальный вариант, когда за долей закреплен свой финансово-лицевой счет. В этом случае необходимо получить от продавца выписку со счета и справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Если счет общий и на нем есть долг, то от покупки лучше отказаться, по крайней мере, до момента закрытия долга. После получения права собственности можно создать отдельный счет.

Неузаконенная перепланировка

Необходимо сверить план в техническом паспорте с реальной квартирой. Если есть несоответствия, например неузаконенная перепланировка, то без их устранения невозможно будет определить порядок пользования квартирой в дальнейшем.

Покупка у родственника

Если покупатель уже является совладельцем и хочет увеличить свою часть за счет выкупа доли родственника, то покупку можно совершить без согласия соседей. В данном случае право преимущественной покупки не нарушается.

Если долю продает родственник, но при этом покупатель не является совладельцем, то в этом случае процедура продажи не отличается от таковой с не родственником. Уведомлять соседей придется, чтобы соблюсти их права. Если кто-либо из них изъявит желание выкупить часть имущества, то сделка не состоится.

Чтобы избежать необходимости рассылать письма соседям и не зависеть от их решения, продавец и покупатель часто прибегают к другим формам договора.

Договор дарения

Зачастую сделка с родственником заключается посредством договора дарения. Этот вариант предполагает безвозмездную передачу имущества в собственность, поэтому не требует соблюдения права преимущественной покупки.

Договор займа

Еще один вариант избежать необходимости уведомлять соседей — оформить договор займа, при котором доля является предметом залога. После истечения срока возврата денег по договору, право собственности перейдет к кредитору (гл. 42, ст. 807 ГК РФ).

Налогообложение при сделке с родственниками

Если дарение происходит между близкими родственниками, то одариваемый освобождается от уплаты подоходного налога (ст. 217 НК РФ).

К числу близких, согласно семейному кодексу, относятся родители, дети, братья, сестры, бабушки, дедушки. В других случаях родства есть необходимость платить НДФЛ в размере 13%.

Тот, кто купил недвижимость у ближайших родственников, лишается права на получение налогового вычета (ст. 220 НК РФ).

Особенности и порядок оформления сделки

Особенности государственной регистрации общей собственности на недвижимое имущество регламентирует ст. 42 ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости». Сделки по продаже долей в общей собственности удостоверяются нотариально.

Перед подписанием договора купли-продажи необходимо составить предварительный договор. Как правило, до сделки проходит больше месяца, потому как уведомление соседей — процедура не быстрая, поэтому намерение купить долю подтверждается задатком.

Если кто-либо из соседей изъявил желание воспользоваться правом преимущественной покупки, то продавец возвращает задаток без штрафных санкций. В этом случае происходит расторжение предварительного договора.

Покупатель должен быть готов к такому исходу.

Пакет документов для регистрации договора купли-продажи

Основной договор составляется и подписывается в нотариальной конторе. К этой процедуре необходимо подготовить ряд документов:

• паспорта продавца и покупателя;
• выписку из ЕГРН на объект;
• документ, на основании которого у продавца возникло право собственности;
• технический и кадастровый паспорт жилого помещения;
• подтверждение того, что сособственники были предупреждены о продаже;
• отказы от права преимущественной покупки других дольщиков;
• справка обо всех зарегистрированных в квартире жильцах;
• нотариальное согласие супруга на продажу, если доля была куплена в браке;
• согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний.

В договоре прописывается цена и порядок расчетов. Необходимо заранее определиться, кто несет нотариальные расходы.

Документы на регистрацию в Росреестре сдает нотариус в электронном или бумажном виде. По желанию можно сделать это самостоятельно. Однако, с февраля 2019 года услуга входит в стоимость оформления нотариальной сделки (ст.1 ФЗ 338).

Расходы покупателя

Помимо расходов на приобретение, покупатель оплачивает госпошлину за переход права в размере 2000 рублей. Нотариальные расходы, связанные с уведомлением соседей, составлением отказов, ведением сделки обычно несет продавец. Бывает, что расходы делятся пополам по согласованию с покупателем.

Уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Уведомление должно содержать:

• ФИО и адрес собственника, которому предлагается совершить покупку.
• ФИО, адрес продавца, телефон;
• адрес квартиры;
• размер части, которой владеет продавец;
• предложение о покупке с указанием цены и формы расчетов;
• адрес для ответа;
• дату.

Подтверждением уведомления могут быть:

• свидетельство нотариуса о направлении извещения сособственнику;
• выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Отсчет 30 дней, необходимых для принятия решения сособственниками, начинается со дня доставки письма.

Отказ от права преимущественной покупки

Если все сособственники подпишут заявление об отказе от права преимущественной покупки, то продажу можно осуществить раньше, не дожидаясь 30 дней (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Распространенная практика — приглашение нотариуса в общую квартиру для составления заявлений об отказе.

Покупку доли можно отнести к сложным сделкам с недвижимостью. Сделать правильный выбор не так просто. Собираетесь купить доли, но боитесь подводных камней? Верным решением будет обращение к юристу. Вы можете прямо сейчас бесплатно проконсультироваться и задать интересующие вопросы специалисту через форму обратной связи.

Купля-продажа квартиры у родственника: основные этапы сделки

На рынке недвижимости большое количество сделок связано с приобретением квартир или их долей одним родственником у другого. Для таких сделок есть свои нюансы, особенно при приобретении жилья в ипотеку или при выкупе долей. Зависят эти особенности от того, кого можно относить к близким родственникам, а кого – нет.

Кто такие близкие родственники?

Семейный Кодекс Российской Федерации в вопросах регулирования сделок по различным видам реализации недвижимого имущества может прийти на помощь в случае толкования понятия близких родственников.

Это связано с тем фактом, что жилищное и гражданское законодательство даёт наибольшие привилегии лицам, которые в соответствии с нормами семейного законодательства являются близкими родственниками с участниками сделки.

В соответствии с нормами Семейного Кодекса близкими родственниками считаются:

• родители и дети, в том числе усыновлённые, в отношении которых действует тайна усыновления;
• братья и сестры, участвующие в сделке;
• родные бабушки и дедушки и внуки, если сделка совершается между ними.

При этом, лица, находящиеся под опекой (например, муж и жена взяли опеку над прямым племянником жены) близкими родственниками считаться не будут.

Необходимые документы

Для того, чтобы сделка была признана законной с юридической точки зрения, необходимо подготовить основные документы, которые подтвердят правомерность перехода права собственности.

При выкупе квартиры или ее доли у родственников перечень бумаг будет стандартным:

• личные документы сторон сделки;
• технический паспорт на квартиру;
• правоустанавливающие документы на всю жилплощадь или ее долю;
• если квадратные метры были приобретены собственником в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки;
• если при совершении сделки могут быть затронуты интересы несовершеннолетних детей, которые либо являются собственниками помещения, либо прописаны в нем, потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Если приобретение имущества осуществляется в долевом виде, то собственник приобретаемых квадратных метров должен будет предоставить согласие остальных совладельцев на осуществление сделки и нотариально заверенный отказ от права преимущественного выкупа.

Порядок покупки

Приобретение имущества у родственника зависит от того, есть ли другие претенденты на приобретение жилья или нет, находится ли оно в долевой собственности, а также какой конкретно механизм покупки используется – с использованием ипотечного кредитования или с помощью собственных средств.

Основными действиями в приобретении жилья у родственников будут следующие:

• Установление цены приобретаемого имущества. Оно может происходить путём проведения независимой оценки, а также с помощью самостоятельного определения стоимости собственником выкупаемого недвижимого имущества.
• В случае приобретения квадратных метров, находящихся в долевой собственности, собственник должен уведомить остальных совладельцев о своём желании продать своё имущество родственнику.
• В случае, если остальные совладельцы предоставили нотариально заверенный отказ от приобретения доли, между покупателем и продавцом заключается предварительный договор купли-продажи.
• Продавец готовит все необходимые документы для совершения сделки, которые смогут подтвердить ее законность, со своей стороны.
• Происходит подписание основного договора купли-продажи с имеющимися дополнительными соглашениями и приложениями. При желании сторон договор может быть заверен у нотариуса.
• Регистрация сделки путём подачи договора и сопровождающих его документов в Росреестр для получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость (взамен выдаваемого ранее свидетельства о праве собственности).

Порядок действий является стандартным, однако, в случае покупки в ипотеку, перечень требуемых документов и основные шаги немного изменятся.

Приобретение в ипотеку

Выкуп имущества у родственников в ипотеку банками и иными кредитными организациями приветствуется далеко не всегда, так как в этом случае велик риск мошенничества со стороны покупателя-заемщика.

Мошенничество в этом случае будет выглядеть следующим образом: между родственниками заключается фиктивный договор купли-продажи, который предоставляется в банк, а средства, полученные в качестве ипотечного займа, тратятся не по их целевому назначению.

Однако в том случае, если договор заключается между родственниками, являющимися совладельцами жилплощади, банк примет решение о предоставлении ипотечного займа, так как в качестве залога перед банком может выступать уже находящееся в собственности имущество.

Для того, чтобы приобрести недвижимость в ипотеку у родственника, для обращения в банк придется предоставить пакет документов для заключения договора ипотечного кредитования. В каждом банке требования по перечню необходимых документов свои, однако основной пакет выглядит следующим образом:

• личные документы заемщика, позволяющие идентифицировать его личность (паспорт или иной аналогичный документ);
• справка о доходах, подтверждающих реальный уровень заработной платы потенциального заёмщика;
• если у заемщика есть другие источники доходов, их тоже лучше подтвердить для того, чтобы повысить процент вероятности одобрения займа на необходимую сумму;
• если у потенциального заемщика уже есть в собственности имущество, например, доля в квартире, в которой планируется выкуп ещё одной доли, то необходимо предоставить правоустанавливающие документы на это имущество для возможности использовать его в качестве залога;
• договор купли-продажи имущества в виде предварительно подписанного соглашения для подтверждения факта приобретения конкретных квадратных метров;
• некоторые банки могут потребовать ещё также и дополнительные документы, например, у мужчин-военный билет.

По условиям ипотечного кредитования средства от банка в адрес продавца передаются только после заключения основного соглашения по продаже жилья и перерегистрации права собственности.

Заключение

Выкуп квадратных метров у родственника осуществляется по аналогичной процедуре с обычными сделками по купле-продаже. Исключением является процедура приобретения жилья в ипотеку, так как здесь для исключения банком возможности мошенничества со стороны заемщика сначала потребуется подтвердить фактический переход права собственности от одного собственника к другому.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

+7 (499) 110-86-72

Москва и область

Выкуп доли в квартире у родственников

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Выкуп доли в квартире у родственников проходит по правилам ГК РФ, при этом обязательно должен соблюдаться порядок уведомления остальных дольщиков, а договор будет удостоверяться у нотариуса. В этой статье разберем все нюансы приобретения долей на жилое помещение и регистрации права собственности на нового владельца.

Как правильно выкупить долю

Режим долевой собственности накладывает специальные ограничения на каждого дольщика — они не могут распоряжаться своими долями по возмездным сделкам, не уведомив предварительно остальных владельцев этого объекта недвижимости. К таким сделкам относятся купля-продажа и мена, а на случаи безвозмездного распоряжения такое правило не распространяется.

Помимо этого, закон устанавливает и еще одно обязательное требование для продажи долей — договор подлежит удостоверению в нотариальной конторе. Даже если одновременно продаются все доли в жилом помещении, нотариальное удостоверение договора будет необходимо для последующей регистрации прав.

Оба указанных выше правила распространяются на выкуп доли родственником, либо иным лицом. Никаких льгот для граждан, обладающих родственными связями, при купле-продаже долей не предусмотрено. Таким образом, алгоритм действий по выкупу доли выглядит следующим образом:

1. согласование условий предстоящей сделки между родственниками, в том числе стоимости выкупаемой доли;
2. подготовка договора купли-продажи;
3. вручение каждому собственнику письменного уведомления о предстоящей сделке и возникновении у них права преимущественного выкупа;
4. если в течение 30 дней ни один из дольщиков не выразил согласия приобрести долю, либо направил письменный отказ, договор нужно представить нотариусу для удостоверения;
5. договор с удостоверительным штампом представляется на госрегистрацию. Это можно сделать через МФЦ «Мои документы», службу Росреестра или непосредственного через нотариуса;
6. после завершения регистрационных действий новый собственник получит выписку из госреестра ЕГРН, которая является надлежащим правоустанавливающим документом.

Что делать, если один или несколько дольщиков воспользуются правом преимущественного выкупа? В этом случае только один вариант действий — продолжить сделку с лицами, у которых имелось преимущественное право. Условия такой сделки должны совпадать с предложенным договором купли-продажи, а если согласие выразили несколько лиц — выкупаемая доля распределяется между ними поровну.

Рассмотрим нюансы уведомительного порядка при выкупе доли, а также правила удостоверения договора в нотариальной конторе.

Порядок уведомления

Преимущественное право выкупа возникает с момента получения письменного уведомления. Учтите, что нарушение уведомительного порядка не только будет препятствием для удостоверения сделки в нотариальной конторе, но и повлечет ее признание недействительной. Такой иск в суд сможет подать любое заинтересованное лицо, чьи права была нарушены продажей доли без направления уведомления.

При составлении уведомления нужно учитывать следующие нюансы:

• уведомить остальных дольщиков нужно только в письменной форме, устный порядок законом не предусмотрен;
• документ вручается под роспись или направляется заказным почтовым отправлением (срок для дачи ответа начинает течь с момента получения уведомления);
• в содержании уведомления нужно указать все условия сделки по выкупу доли родственником — все остальные дольщики смогут реализовать преимущественное право выкупа на тех же условиях.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Не допускается изменять условия договора купли-продажи по сравнению с теми, что были указаны в уведомлении. Если такой факт будет установлен (например, выкуп состоится по меньшей цене, чем было указано в уведомлении), сделку можно признать недействительной с переводом прав на других дольщиков.

При получении уведомления каждый из дольщиков может выбрать один из следующих вариантов действий:

1. воспользоваться правом преимущественного выкупа — для этого продавцу направляется письменное согласие на заключение договора купли-продажи;
2. отказаться от преимущественного права — если каждый из дольщиков сразу направит письменный отказ на уведомление, ждать 30 дней необязательно;
3. не отвечать на уведомление — отсутствие ответа в течение 30 дней автоматически подразумевает отказ от преимущественного права выкупа.

Для последующего удостоверения договора в нотариальную контору нужно представить бланк уведомления, а также доказательства его вручения остальным собственникам (это может быть расписка на бланке уведомления или почтовая квитанция).

Удостоверение и регистрация

Пройдя уведомительную процедуру, подготовленный договор купли-продажи нужно представить в нотариальную контору для удостоверения. Для этого требуется явка всех участников сделки, либо их представителей по доверенности. Нотариусу нужно подать следующие документы:

• общегражданские паспорта или иные документы, удостоверяющие личность контрагентов;
• нотариальная доверенность на представителя, если контрагенты выбрали такой вариант;
• правоустанавливающие документы на продаваемую долю — выписка ЕГРН, свидетельство о праве, свидетельство о наследстве и т.д.;
• договор купли-продажи;
• уведомление дольщиков и доказательства его вручения;
• письменные отказы дольщиков (если они имеются).

Скачать бланк договора купли-продажи доли в квартире

Для совершения отдельных сделок могут потребоваться и иные документы. Например, чтобы сделать выкуп доли у несовершеннолетнего ребенка нужно получить письменное согласие местного учреждения опеки. При продаже доли, приобретенной в период брачных отношений, необходимо оформить нотариальное согласие второго супруга.

Скачать форму согласия супруга на продажу доли в квартире

Нотариус проверяет дееспособность сторон и соблюдение уведомительного порядка, после чего проставит удостоверительный штамп на бланке договора. Одновременно сведения об удостоверении будут внесены в федеральный нотариальный реестр. Если у нотариуса имеется техническая возможность, документы можно сразу направить для регистрации в службу Росреестра.

Чтобы завершить выкуп доли в квартире у родственника договор направляется на регистрационную процедуру. Сдать документы можно через нотариуса, через МФЦ или напрямую в службу Росреестра. Регистрационные действия проводятся после оплаты госпошлины — в 2018 году ее размер составляет 2000 рублей.

Срок регистрации будет зависеть от способа сдачи документов, а также необходимости одновременно пройти процедуру кадастрового учета.  Например, при подаче через нотариуса выписку ЕГРН можно получить уже через 3 рабочих дня. Для получения готовых документов явка обеих сторон необязательна, подойти может только покупатель.

С момента регистрации права собственности, родственник вступает в права дольщика — может пользоваться общим имуществом и помещением квартиры, получает право на часть общего имущества МКД и придомовой территории. Если в дальнейшем доля вновь будет продаваться родственникам или третьим лицам, правила уведомления и удостоверения  также должны соблюдаться.

Как выкупить долю в квартире у родственника, если они против

1 509 просмотров

Квартиры, в которых проживают семьи, иногда могут стать причиной раздора. Ведь даже близкие родственники зачастую становятся чужими людьми и их совместное проживание просто невозможно.

Можно ли каким-либо законным способом оставить всю квартиру за собой, а родственникам компенсировать стоимость их доли в квартире? Вы узнаете об этом из нашей статьи, а также найдете ответы и на другие вопросы, связанные с приобретением части квартиры у близкого человека.

Как можно выкупить долю квартиры у родственника

Определение долевой собственности содержится в ст. 244 ГК РФ. Чаще всего такой вид совместного владения у родственников возникает при следующих обстоятельствах:

1. Приватизация. Члены одной семьи проживают в муниципальной квартире и при приватизации каждый из них (если не отказался) получает во владение определенную часть.
2. Наследство. Посоле смерти единственного владельца жилого помещения целая квартира может перейти в долевое владение его родственников.
3. Развод. Если в браке супруги совместно нажили недвижимость, то при его расторжении квартира будет разделена между ними в долях, размер которых определен либо брачным договором, либо Законом, либо личным соглашением.
4. Иные обстоятельства. Этот пункт включает в себя и покупку доли квартиры, и дарение, и ренту, и другие способы получения во владение части квартиры.

Независимо от того, являются ли сособственники родственниками или нет, процедура выкупа доли не будет сильно различаться. Основное правило — при приобретении части в жилом помещении преимущество на это есть у долевых совладельцев.

Существует два способа возмездного приобретения доли недвижимости:

• добровольно по соглашению сторон;
• в судебном порядке.

Рассмотрим каждый из способов оформить покупку подробно.

Пошаговая инструкция по выкупу доли в квартире у родственников, если они согласны

Самый беспроблемный способ выкупить часть квартиры у близкого родственника – договориться с ним. Если все стороны сделки на это согласны, то никаких проблем возникнуть не должно. Однако для этого необходимо строго соблюдать порядок определенных действий.

Уведомление

Так как совладельцы имеют право на первоочередной выкуп, то при наличии права собственности хотя бы на самую незначительную часть жилья, вы становитесь основным претендентом на участие в сделке.

Если есть еще и другие сособственники, то необходимо изначально уведомить всех о намерении продать жилье. Это можно сделать, составив уведомление.

Скачать образец уведомления о намерении продать часть квартиры

Направить его можно несколькими способами, каждый из которых имеет и свои плюсы, и свои минусы:

СпособДостоинстваНедостатки

Передать лично в руки под подпись	Самый быстрый способ вручить уведомление	Не всегда есть возможность установить местонахождение совладельца, он может отказаться подписать уведомление, чтобы отложить срок сделки
Направить почтой письмом с простым уведомлением	Вы получите уведомление с подписью адресата о получении документа, экономия личного времени на поиск и совладельца	Достаточно долго, адресат может не получить письмо, и оно вернется к вам обратно с пометкой об этом
Уведомление через нотариуса	Надежная процедура, вам не придется самостоятельно составлять уведомление и тратить личное время	Дополнительные материальные затраты, возможно длительное ожидание уведомления

Вне зависимости от выбранного способа уведомления, необходимо дать адресатам 30 дней на раздумья и оформление ответа (ст. 250 ГК РФ). Однако, если они ответят отказом, то можно переходить к следующей стадии.

Если надлежащим образом не уведомить всех совладельцев, то сделка может быть признана незаконной и отменена.

Сбор документов

После того, как определены стороны сделки, необходимо собрать определенный пакет документов:

• гражданские паспорта продавца и покупателя;
• поквартирную карточку (можно получить через МФЦ или в УВМ МВД РФ);
• выписку из ЕГРН о владельцах объекта недвижимости, обременениях (или свидетельство о собственности, если оно выдавалось до 2016 года);
• согласие супруга на продажу доли (при наличии);
• техническую документацию.

Составление договора купли-продажи

Многие ошибочно считают, что при продаже части квартиры родственнику можно составить простой письменный договор и с ним обратиться в Росреестр для регистрации.

Однако это не так, в 2016 году были внесены изменения в положения ФЗ №122 «О госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней».

В соответствии с ними все сделки с долями жилых помещений подлежат обязательному заверению у нотариуса.

В договоре должны содержаться такие сведения:

• дата и место составления;
• название договора;
• данные сторон сделки и их представителей (при наличии);
• описание продаваемой части имущества (размер, месторасположение и т.д.);
• стоимость сделки (цена доли квартиры);
• условия разрешения споров;
• способ и дата передачи денег;
• иные законные условия, которые стороны желают закрепить в договоре.

Форма договора продажи определена в ст. 550 ГК РФ.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире у родственника

Регистрация в Росреестре

После того, как договор составлен и заверен у нотариуса, необходимо внести изменения в единый государственный реестр недвижимости. Для этого со всеми документами необходимо явиться в МФЦ или региональное отделение Росреестра и по образцу составить там заявление. В течении 14 дней вы сможете получить выписку из ЕГРН.

Если после приобретения доли в квартире вы становитесь единоличным владельцем жилой площади, то можно оформить в собственность не отдельные доли, а всю квартиру.

Оплатить налоги

В отличии от процедуры дарения части квартиры родственнику, за продажу доли придется выплатить налог в размере 13% от суммы сделки. Однако, существуют и исключения:

• продажа осуществлена за ту же сумму, за которую продавец ее приобрел;
• стоимость сделки менее 1 миллиона рублей;
• объект недвижимости находился в собственности более 3-х лет

Пример. Бывшие супруги Свиридовы в ходе развода раздели совместно нажитую квартиру в натуральных долях. Каждому досталось по 1/2 . Через 5 лет Свиридова уведомила бывшего мужа о том, что желает продать свою часть жилья за 400000 рублей.

Тот решил приобрести долю жены. Свиридовы заключили договор купли-продажи, заверили его у нотариуса и зарегистрировали в Росреестре.

Продавец была освобождена от уплаты налога, так как квартира была в собственности более трех лет и сумма сделки была менее 1 миллиона рублей.

Как выкупить долю в квартире у родственника, если он против

Несмотря на то, что право собственности на жилую недвижимость является одним из основных объектов, которые защищает Конституция РФ, прекратить такое право родственника на долю в квартире возможно. Однако только при соблюдении совокупности нескольких условий:

1. Незначительность доли. Если часть квартиры, принадлежащая родственнику настолько мала, что невозможно определить порядок совместного пользования этой долей без ущемления прав других собственников. Например, если человек владеет 1/22 или 2/15 в однокомнатной квартире.
2. Невозможность выделить доли в натуре. Чаще всего такое требование невыполнимо. Так как натуральная доля подразумевает фактическое преобразование в самостоятельное жилое помещение со своими коммуникациями, входом и оформлением в Росреестре.
3. Отсутствие заинтересованности во владении незначительной части. Если у сособственника имеется другое жилье, он не участвует в поддержание надлежащего технического состояния квартиры, не оплачивает коммунальные платежи и вообще фактически не нуждается в этой жилой площади.

Если все эти условия соблюдены, то необходимо обращаться в суд. Именно решение этого органа и станет основанием для принудительного выкупа доли у родственника.

Порядок действий

1. Досудебное урегулирование. Этот этап не является обязательным, но все же перед обращением в орган правосудия стоит постараться договориться с родственником. Это значительно сэкономит и время, и силы.
2. Сбор документов.

   Так как суду необходимо при принятии решения опираться на достоверные и обоснованные сведения, то перед составлением иска обязательно запаситесь ими. Если собственник не платит за коммунальные платежи, то выписка из банка о том, что их оплачиваете вы – подтвердит это.

3. Составление иска.

   Для этого лучше всего обратиться к профессиональному юристу. Однако можно воспользоваться и образцами заявлений в интернете, но стоит помнить, что каждая ситуация индивидуальна и только специалист сможет правильно разобраться в ней.

4. Направление в суд.

   Исковое заявление и пакет документов направляется любым удобным способом (лично или почтой) в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости.

5. Рассмотрение. На этом этапе необходимо являться в суд и отстаивать свою точку зрения. Ваши интересы так же может представить юрист.

   В случае, если дело будет выиграно, то стоимость его услуг может быть отнесена к судебным издержкам и взыскана с ответчика.

6. Получение решения. Рассмотрев доводы всех сторон спора суд выносит решение. Если она вас не устраивает, то его можно обжаловать в вышестоящей инстанции.
7. Обращение в Росреестр.

   После того, как сумма, указанная в решении суда как компенсационная за долю, выплачена родственнику, можно обращаться в Росреестр (или в МФЦ) и оформлять собственность на выкупленную часть квартиры.

Исковое заявление

Необходимо помнить, что неправильно составленный иск о принудительном выкупе суд может оставить без рассмотрения. Поэтому необходимо ответственно подойти к его составлению.

Если вам необходима консультация о том, как лучше всего выкупить долю у близкого человека в вашей конкретной ситуации, то юристы нашего сайта круглосуточно и бесплатно окажут вам ее.

Вообще именно споры о принудительном выкупе достаточно сложны, требуют значительных специальных знаний и умения собрать необходимые доказательства обоснованности требований.

Именно поэтому сопровождение судебного разбирательства о выкупе доли профессионалом просто необходимо.

Расходы

При обращении в суд необходимо оплатить обязательный налоговый сбор. Так как эта категория исков подлежит оценке, то госпошлина будет зависеть от стоимости выкупаемой доли и выражается в процентном соотношении. Оно определено в ст. 333.19 НК РФ.

В Росреестре придется оплатить еще 2000 рублей за регистрацию права и внесение изменений в единый реестр недвижимости.

Пример. В 2012 году Коновалова И.Н. подарила своим внукам Кокорину Н.Н. и Кокориной Л.Н. по 1/5 своей однокомнатной квартиры. После ее смерти в наследство вступил ее сын (дядя Кокорина и Кокориной) Коновалов Р.П. Он решил выкупить у племянников их доли и предложил каждому по 300000 рублей.

Однако Кокорин и Кокорина отказались, так как считали, что их доли стоят дороже. Тогда Коновалов обратился к юристу. Тот помог ему найти специалиста по оценке недвижимости. Согласно его заключения 1/5 спорной квартиры стоила 280000 рублей. Коновалов обратился в суд.

Там он также представил доказательства того, что у его племянников имеется другое жилье (выписка из Росреестра), они фактически в квартире не проживают (выписка из домовой книги), выделить доли в натуре невозможно.

В ходе заседания племянники указали, что не против продажи своих долей, но желаю получить каждый по 400000 рублей. Суд же, приняв во внимание заключение специалиста, постановил признать доли незначительными и обязал Коновалова выплатить племянникам за их части квартиры компенсации в размере 280000 рублей.

Так же все судебные издержки (участие юриста, проведение экспертизы, оплата госпошлины) надлежало оплатить Кокорину и Кокориной в равных долях.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями