Определение выкупной стоимости аварийного жилья

Выкупная стоимость квартиры в аварийном доме

Для того, чтобы выяснить выкупную цену квартиры в аварийном здании, нужно созвать экспертный совет, который примет во внимание стоимость недвижимости на рынке. Также в расчет берутся затраты за наем временного жилья и расходы на перевозку к месту постоянной прописки.

В третьей части 35 статьи Конституции Российской Федерации говорится о том, что изъять приватизированную квартиру принудительно можно только тогда, когда взамен выплачена равнозначная цена.

А в 2015 году в Жилищный Кодекс внесли исправления, касающиеся порядка предоставления иной жилплощади, когда постройка нужна для местных надобностей.

Расселение аварийных домов

При расселении аварийных зданий наши правительственные органы ежегодно тратят специально для этого предназначенные средства.

Также государство организует региональные программы для людей, которых выселяют из аварийного жилья, предоставляя им денежные выплаты или квартиры.

На вопрос, можно ли продать квартиру в аварийном доме, ответ однозначен, да можно. При продаже аварийного жилья учитываются индивидуальные особенности каждого помещения.

А вот расселить граждан можно только после того, как вынесли решение члены межведомственной комиссии о том, что здание аварийное или ветхое, и его нужно снести.

Затем дом вносят в перечень аварийных зданий, и муниципалитет или местная администрация утверждают этот список.

После этого все жители аварийного жилья имеют право требовать переезда в новые дома, но только после того, как подойдет очередь.

Сроки переселения зависят от того, когда помещение было признано аварийным. Образец мены, который составляют переселенцы и муниципальные органы, помогает произвести равноценный обмен.

Жилищное законодательство

В различных статьях жилищного законодательства регламентируется основания изъятия жилого помещения и переселения людей из аварийных зданий. Когда помещение находится в собственном владении, то по 32-й статье оно:

выкупается для муниципалитетов на их надобности с выплатой собственнику равнозначной суммы за квартиру;
при пересчете выкупной стоимости принимают во внимание все пункты, которые прописаны в седьмой части 32 статьи Жилищного Кодекса.

Когда в квартире, которая идет под выселение, живет гражданин по договору соцнайма, то согласно 86 статье Жилищного Кодекса ему предоставляют равноценную квартиру.

Она никак не может быть меньше по площади предыдущей. Нанимателю никакой выкупной стоимости не предлагают, так как он не является владельцем помещения.

Последним будут либо госорганы, либо местная администрация, поэтому перекупать у себя квартиру они, естественно, не будут.

Права жителей

Все граждане, которые живут в муниципальном жилье, могут претендовать на другую квартиру, она должна располагаться в этом же районе и быть никак не меньше прежнего аварийного жилья. Когда на жилое помещение есть правоустанавливающие документы, то хозяин может:

получить другую квартиру;
получить выкупную стоимость, то есть деньги, которые он потратит на покупку другой квартиры.

Продать квартиру в аварийном здании можно так же, как и обычную, но приватизировать аварийное помещение не выйдет.

Переселение в другую квартиру

После того, как дом снесут, всем жителям предоставляют другие помещения:

новые квартиры должны располагать всеми удобствами, вентиляцией, сантехникой, газовой плитой, канализацией, водоснабжением;
новое жилье может быть больше, чем предыдущее, количество квадратных метров и комнат должно быть таким же или больше, но никак не меньше.

По государственным нормативам на каждого жильца полагается не менее 18 квадратных метров жилплощади. При переселении в другое здание, оно должно располагаться в том же районе, где собственник или наниматель жил ранее. Всем нанимателям социального жилья необходимо предоставление аналогичных квадратных метров на условиях соцнайма.

Выкупная стоимость сносимых построек

Если собственник квартиры согласен получить равнозначный денежный аналог, то ему предлагают выкупную цену. Все аспекты и нюансы получения выкупа решаются администрацией и владельцем сносимого жилья индивидуально в каждом случае. На величину выкупной стоимости влияют следующие моменты:

цена квартиры на рынке недвижимости;
траты собственника, связанные с выкупом ветхого и аварийного жилья;
стоимость переезда и цена услуг за поиск другого жилья;
оформление собственности;
траты за прекращение обязательств досрочно с учетом компенсации за причиненные убытки.

Судебная практика

При анализе судебных исков по оспариванию выкупной стоимости можно отметить, что судебные органы строго следуют действующему законодательству. При определении выкупной стоимости аварийного жилья принимают к сведению:

долевую цену на общее имущество в здании, которое сносят;
долю в праве владения земельным участком, где стоит сносимое здание.

Когда между владельцем аварийного помещения и органами управления завязываются споры насчет пересчета цены, то нужно внимательно прочитать ФЗ №135 от 29.07.1998 года. В нем можно ознакомиться о взимании выкупной стоимости квартиры в аварийном доме.

Единственно правильного решения по всем искам найти невозможно. Принять к сведению все аспекты стоимости сносимого жилья очень трудно, ведь оценка состоит из цены земельного участка и домового имущества.

Все действия при сносе аварийного здания содержатся в законах Российской Федерации, которые должны строго выполняться на всех этапах сноса и выселения.

Распространенные вопросы

К юристам часто обращаются по вопросам, которые возникают при расчете выкупной стоимости аварийных построек. Многие не в курсе, когда необходимо требовать эту сумму.

При наличии двух квартир, одна из которых комиссией включена в перечень аварийного жилья, подлежащего сносу, владельцу предлагают выкупную цену, то есть возмещение стоимости этого помещения. Наличие другой квартиры не является основанием отказа в компенсации.

При этом нужно учесть, что в цену включают не только цену за жилье на рынке недвижимости, но и стоимость земли, на которой стоит постройка, ведь земля – это также владение всех жильцов здания.

Из этого следует, что администрация и муниципалитет при принятии решения о сносе дома сперва обязаны адресоваться к владельцам жилья по вопросу ликвидации здания. Владельцы дома обязаны самостоятельно снести дом за свои средства.

Если они этого не сделают в течение полугода, то местные органы власти снесут здание сами, а жильцам выплатят деньги или дадут другие квартиры.

Если подобного порядка действий не было произведено, то собственники обращаются в судебные инстанции или прокуратуру с жалобой на неправомерность местных органов власти.

Новая квартира взамен сносимой

Гражданин, у которого жилье признали аварийным, вправе требовать другую квартиру:

когда по программе Ветхое жилье владельцу жилого помещения в аварийном доме взамен выдают квартиру большей площади, то разница в метраже подлежит оплате;
если выделенное жилье меньше, то собственнику выдают разницу.

СОВЕТ! Выкупная цена за аварийное жилье, на практике, очень мала, чтобы приобрести на эти деньги равнозначное благоустроенное помещение, поэтому лучше требовать предоставление другой квартиры.

Список домов на расселение

Программа сноса аварийных и ветхих зданий предполагает на основании 47-го постановления реализацию при помощи исполнительных органов власти. Перед тем, как узнать, есть ли дом в перечне на расселение, необходимо:

проконтролировать, корректно ли оформлена документация на сносимое здание;
созвать межведомственную комиссию, которая включит здание в программу расселения и реестр аварийного жилья.

Списки домов на расселение должны находиться на городских сайтах муниципалитетов. Если нет интернета, то выяснить, содержит ли программа сноса конкретный дом, можно в местных органах самоуправления.

Для создания реестра расселяемых построек организуют межведомственную комиссию, которая и делает заключение о пригодности здания к дальнейшему проживанию. Для оформления такого статуса требуются следующие документы:

копии на правообладание постройкой;
постановление специальной организации о признании помещения непригодным к проживанию;
постановление проектной организации о признании фундамента или инженерных коммуникаций не отвечающим действующим нормативам.

Кроме этого, жители могут приложить свои жалобы, рассматриваться обращение должно не более 30 дней. Программа предполагает снос и реконструкции ветхого фонда, который входит в реестр. Для того, чтобы добиться переселения, нужно дождаться своей очереди.

Если дом находится в критическом состоянии, необходимо пригласить межведомственную комиссию, которая решит срочность сноса ветхого жилья. При опасностях для жизни и здоровья проживающих дом переселят вне очереди в короткие сроки, которые отражает программа и график расселения.

При возникновении спорных ситуаций нужно обращаться в суд или прокуратуру с соответствующим заявлением.

Как узнать через интернет

Немного о том, как узнать какие дома будут сносить. Чтобы выяснить точно, включен ли дом в программу расселения, нужно зайти на сайт «Реформа ЖКХ» и перейти на вкладку «Переселение граждан».

В графе «Аварийный жилой фонд» содержится перечень домов под расселение, которые непригодны для проживания, о чем говорит план сноса. В крупных мегаполисах, таких как Москва или Санкт-Петербург, подобных зданий нет, программа в этих городах выполнена полностью. Но это не означает, что в этих местах нет проблем.

В Москве, например, утверждена программа реновации, при действии которой планируется снести пятиэтажные дома.

Выкупная цена аварийного жилья 2020: судебная практика

Определение выкупной стоимости аварийного жилья

Дом признали аварийным, а в список на расселение не включили – такая ситуация складывается достаточно часто. У администрации может просто не быть доступных альтернатив для расселения. В этой ситуации определяется выкупная цена аварийного жилья для передачи денег собственнику. Муниципалитет при этом забирает себе квартиру. Сегодня рассмотрим, какие факторы влияют на оценку жилья.

Для чего нужна выкупная цена

После признания дома аварийным у собственника квартиры в нем появляется право на расселение либо на получение компенсации. Людей расселят, если МКД будет включен в адресный реестр. Посмотреть адресные реестры можно на стендах в местной администрации или на ее официальном сайте. Общероссийского реестра не существует.

Если расселять граждан попросту некуда, определяется выкупная цена аварийного жилья, по которой квартира выкупается у бывшего владельца. По смыслу закона на эти средства в дальнейшем семья сможет приобрести себе альтернативное жилье.

ВАЖНО! На нанимателей выкупная цена аварийного жилья не распространяется. В случае с договором социального найма выкупать нечего – квартира и так находится в собственности населенного пункта. Нанимателей просто переселят в другое муниципальное жилье и перезаключат договор.

Проблемы же компенсацией возникают уже на этапе ее согласования с собственником. Как правило, муниципалитет не в состоянии адекватно рассчитать выкупную цену аварийного жилья, предлагая заниженные варианты. Поэтому собственникам аварийных квартир нужно знать, из чего должна складываться выкупная цена и как отстоять свои права.

Как определяют выкупную цену

Порядок, как определяется выкупная цена аварийного жилья, что в нее входит, определяется следующими общеобязательными правилами:

ст. 32 ЖК РФ – это основной нормативный акт;
ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — в части процедуры проведения оценки;
Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г. – разъяснения по поводу того, что именно входит в выкупную цену;
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах…» — некоторые процессуальные моменты определения выкупной цены.

На основании этих актов и производится оценка аварийного жилья. В каждом конкретном случае цена определяется индивидуально. Как правило, муниципалитет нанимает бюро рыночной оценки недвижимости, которое готовит отчет о стоимости квартиры. В практике также встречаются следующие варианты определения цены:

При этом наиболее адекватной оценкой является именно экспертная оценка специалистом, который учтет все факторы, влияющие на рыночную стоимость жилья.

ВНИМАНИЕ! Аварийное жилье выкупается именно по рыночной стоимости, согласованной с собственником – на это прямо указывают и положения Жилищного кодекса, и разъяснения судов.

Выкупная цена складывается из нескольких составляющих:

стоимость квартиры: рыночная стоимость помещения + стоимость доли в праве на общее имущество в МКД + стоимость доли в праве на землю под МДК;
расходы на переезд, а именно те суммы, которые собственник затратит в рамках процедуры изъятия жилья = непосредственно сумму переезда + затраты на риэлтора + затраты на оформление документов;
компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, если он привел к ухудшению жилья.

Стоимость квартиры

В рыночную стоимость жилого помещения условно можно включить:

Если по поводу первого пункта все относительно ясно, то что такое стоимость доли в праве на общее имущество МКД и землю? Каждый собственник помещений в многоквартирном доме владеет не только своей квартирой, но и определенной частью прав на общедомовое имущество – лестницы, крыши, подвалы, землю под домом и так далее. Обычно при продаже жилья на вторичном рынке отдельно эти составляющие цены не выделяются, а доля в праве переходит автоматически. В Жилищном же кодексе эти доли поименованы отдельно.

Определить рыночную стоимость всего комплекса недвижимости в МКД поможет профессиональный оценщик.

Расходы на переезд

Эта часть выкупной цены включает в себя все затраты, которые собственник понесет в связи с переездом на новое место жительства.

К ним относятся:

расходы на наем квартиры на период поиска нового жилья;
транспортные расходы (например, грузоперевозка);
услуги риэлтора по подбору жилья;
услуги по оформлению документов (например, ДКП и акта, юридическое сопровождение);
расходы на регистрацию прав (2000 госпошлины в Росреестр).

ВАЖНО! Перечисленные расходы должны быть подтверждены документально – квитанциями, актами, договорами, чеками и расписками.

Если дело дойдет до суда, нужно будет доказать разумность понесенных расходов. Например, если изъятая квартира составляла 20 квадратных метров, а для временного проживания на период переезда семья сняла жилье в два раза больше размером, то суд сочтет такие расходы чрезмерными.

Дополнительно в законе и разъяснениях говорится о возмещении упущенной выгоды, однако сформировать ее состав и документально доказать затруднительно.

Возмещение за капитальный ремонт

Самый неоднозначный элемент выкупной цены – капитальный ремонт. В данном случае нужно смотреть, проводился ли администрацией-наймодателем капитальный ремонт в установленные сроки, а если нет – то привело ли это к ухудшению состояния жилья. Если данные факты будут установлены, то собственник вправе прибавить к выкупной цене компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

Как правило, это самый спорный момент определения цены, и устанавливается он в судебном порядке.

Учитывается ли аварийность

Аварийность сильно снижает рыночную стоимость квартиры, в связи с чем возникает серьезный вопрос – учитывать этот факт при оценке недвижимости или нет. Сегодня судебная практика идет по следующему пути: аварийность не должна учитываться в качестве фактора, влияющего на рыночную оценку квартиры.

Иными словами, оценивать аварийное жилье нужно, как если бы оно продавалось на открытом вторичном рынке в обычных условиях. Это прямо вытекает из Закона об оценочной деятельности. Рыночная цена формируется на открытом рынке в условиях конкуренции – а продать аварийное жилье на таком рынке невозможно.

В целом такой подход упрощает жизнь собственников аварийного жилья, однако во многих случаях им все же приходится отстаивать свои интересы в суде. Верховный Суд еще не выработал разъяснений по этому вопросу.

Если собственник не согласен

Итоговая выкупная цена отражается в соглашении между администрацией и собственником. Если собственник не согласен с определенным размером, есть несколько вариантов развития событий:

Попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке путем переговоров с главой администрации и ответственными специалистами. Вероятность решения вопроса таким образом крайне мала.
Отказаться подписывать соглашение и вообще предпринимать какие-либо действия. В этом случае администрация подаст на собственника в суд с требованием об определении выкупной цены.
Отказаться подписывать соглашение и обратиться в суд за взысканием выкупной цены аварийного жилья самостоятельно. В этом случае есть высокая вероятность получить встречный иск от администрации уже в рамках судебного разбирательства.

Независимо от того, кто первый подал в суд, в рамках процесса обычно сталкиваются два предложения выкупной цены – по мнению истца и по мнению ответчика. Суд принимает сторону одной из сторон или проводит исследование самостоятельно, устанавливая цену на свое усмотрение.

Практика судебных дел

Дел по выкупной цене достаточно много – а практика разнится по регионам. Однако некоторые общие позиции, которых придерживаются суды при разрешении дел, все же можно выделить:

аварийное жилье не представляет особой ценности, поэтому оценку следует проводить без учета аварийности;
собственника не могут принудительно переселить в другое жилье, если он не согласен на это – иначе нарушится право на свободный выбор жилья. Принудительно можно только передать выкупную цену;
расходы на переезд не должны быть чрезмерными.

Вместе с этим, единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился. Нельзя сказать, что суды однозначно принимают позицию власти или позицию собственника – в каждом случае вопрос решается индивидуально. Усилить собственную позицию поможет отчет независимого оценщика или судебная экспертиза непосредственно в рамках дела.

Определение выкупной цены аварийного жилья должно происходить по согласованию между собственником и муниципалитетом. В нее включается не только стоимость недвижимости, но и дополнительные расходы на переезд. Если владелец квартиры считает, что цена явно занижена – нужно собирать доказательства и отправляться в суд.

Если у вас остались вопросы по теме статьи – задайте их нашему юристу в онлайн-чат.

Будем благодарны за лайк и репост статьи!

Читайте далее – можно ли продать аварийное жилье

Выкупная цена аварийного жилья: определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения

Определение выкупной стоимости аварийного жилья

130 просмотров

Изменения законодательства наделили новым значением вопрос расчета выкупной цены аварийной жилплощади у собственника. Конечно стоимость аварийной квартиры сложно сравнить с жильем в новостройке. Поэтому перед обращением в орган местного самоуправления для признания дома аварийным, целесообразно выяснить, из чего состоит выкупная цена аварийного жилья.

Кто имеет право на компенсацию?

При признании многоквартирного дома аварийным наиболее популярным вопросом является предоставление альтернативного жилья. Однако с 2019 года такая возможность появляется далеко не у всех жильцов.

№ п/пКто имеет право на новое жилье

1	Наниматели квартир по договору социального найма
2	Собственники жилья, которые готовы доплатить недостающую часть до полной стоимости объекта

Поэтому вопрос выкупной цены в 2020 получил особую актуальность. Так как собственник не получает автоматического права на получение аналогичной жилплощади. Он обязан доплатить разницу в цене между новой квартирой и аварийной.

Не имеют право на новое жилье и гарантированно получают возмещение следующие лица:

собственники, которые не могут доплатить до полной стоимости квартиры;
граждане, которые имеют другую жилую недвижимость в собственность;
лица, которые отказались от получения новой квартиры.

Как рассчитать выкупную стоимость квартиры?

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ выкупная цена состоит из следующих факторов:

рыночная стоимость квартиры;
стоимость доли общедомового имущества, которая принадлежит собственнику;
расходы на переезд;
расходы на оформление права собственности на новое жилье;
затраты аренду жилья на период подбора новой квартиры;
убытки, которые гражданин понесет в связи с расторжением договора аренды (если квартира ранее сдавалась в наем).

Важно! Владелец квартиры в аварийном доме имеет право получить средства не только за жилье, но и за землю около дома, и за долю в общедомовом имуществе (подъезд, чердак, подвал).

Возмещение устанавливается по решению органа местного самоуправления. В случае, если собственник не согласен с величиной компенсации, то он имеет право на обращение в специализированную организацию.

Как происходит выкуп аварийного жилья администрацией?

Процедура выкупа аварийного жилья предусмотрена Постановлением Правительства от 2006 года № 47.

Алгоритм действий:

Признание объекта аварийным.
Вынесение решения о расселении дома.
Определение стоимости 1 кв.м. аварийного жилья.
Определение общей площади аварийной квартиры и площади общедомового имущества в собственности конкретного владельца.
Направление уведомления о расселении.
Расчет выкупной цены.
Перечисление средств на счет собственника.

В случае, если владелец квартиры отказывается от получения компенсации, то орган местного самоуправления может обратиться в суд для принуждения к выселению.

Что делать, если жилец не согласен с выкупной ценой

Не стоит надеется, что общей суммы хватит на альтернативное жилое помещение. Но даже в этом случае, нередко орган местного самоуправления занижает величину компенсации за аварийное жилье.

Если собственник считает, что расчет проведен неверно, то он имеет право защищать свои права. Единственным вариантом является обращение в суд.

Для этого гражданин должен доказать, что его права нарушены. В качестве доказательств используется результат оценочной компании.

В соответствии с законом от 1998 года № 135 необходимо учесть следующие требования к специализированной компании:

наличие лицензии на данный вид деятельности;
включение оценщика в единый реестр;
наличие положительных отзывов и рекомендаций.

Оказание услуг проводится по договору, заключенному между экспертом и заказчиком. Оплата расходов полностью возлагается на заказчика.

Что такое выкупная цена аварийного жилья?

Проще сказать, что выкупная цена – это альтернатива новому жилью взамен аварийного. Однако есть более точное определение.

Выкупная цена – это рыночная стоимость жилого объекта в аварийном доме под снос. Выплаты осуществляются местными властями на основании оценки квартир и вспомогательных коэффициентов.

Получателем выступают все правообладатели жилых помещений, при условии, что жилье принадлежит им на праве собственности. Принцип в том, что с каждым собственником заключается договор – на переселение или на выплату компенсации, кому что предпочтительнее.

Но нужно сделать оговорку – законным собственникам, а не нанимателям по договору соц найма с муниципалитетом.

Если жилье не принадлежит гражданину, он может рассчитывать лишь на равнозначное по площади в новом доме (ст. 86 ЖК РФ).

Переселением будет заниматься местная администрация, с которой придется заключить новый договор социального найма. О денежной компенсации для нанимателей речи не идет.

Что возмещают собственнику?

Включение дома в состав аварийных объектов обязывает власти обеспечить безопасность проживающих в нем людей. Для тех, кто выбрал денежную компенсацию и самостоятельный поиск нового жилья – обязательное возмещение расходов в соответствии с п. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Что включает выкупная цена аварийного жилья:

текущую рыночную стоимость квартиры – на момент расселения дома;
стоимость доли в общем имуществе – куда входит общедомовое имущество (чердачные помещения, лестницы, лифтовые шахты, крыши);
стоимость доли на землю под домом;
убытки собственника в связи с вынужденной арендой другого жилого помещения до выселения из аварийной жилплощади;
убытки в связи с поиском нового жилья, например – оплатой риелтора, агентов по недвижимости (АН);
затраты на переезд, услуги грузчиков и транспорта;
расходы в связи с оплатой госпошлин на переоформление документов на новую квартиру, например – выписку из ЕГРН;
возмещение упущенной выгоды от сдачи жилья в аренду (найм) или исполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами);
компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – собственникам, которые приватизировали жилые помещения, но ремонт не проводился.

Перечисленные расходы нужно доказать с помощью документов – накладных, чеков, квитанций, актов, расписок и т.д.

Пример:

Семья Пафнутьевых проживала в ветхом многоквартирном доме, а вскоре жилье признали аварийным. Жильцам предложили переселение на окраину города или компенсацию за изъятые квартиры. Пафнутьевы выбрали денежную компенсацию.

За месяц до этого они съехали из дома, обратились к риелтору, нашли новую квартиру, договорились о найме жилья и перевезли личные вещи. Риелтор взял 3 500 рублей, арендная плата обошлась в 12 000 рублей/мес.

, услуги грузчиков и транспорта – 2 000 рублей. Семья также подсчитала, что экстренный переезд из аварийного жилья обошелся им в 10 000 рублей от упущенной выгоды.

Итоговая сумма составила 27 000 рублей без учета рыночной стоимости квартиры.

Пафнутьевы предоставили чеки, квитанции и договор с риелтором – администрация обязалась включить эти расходы в выкупную цену аварийного жилья.

Формула расчетов

Цена, которую возмещает государство, состоит из нескольких статей расходов. Причем, не имеет значения – аварийное жилье, ветхое или нормальное. Выплата компенсации производится по стандартному рыночному показателю.

Формула выкупной стоимости:

РСК + ЦОИ + Уб = ВС

откуда следует, что:

РСК – рыночная стоимость квартиры;

ЦОИ – цена общего имущества в доме;

Уб – убытки и упущенная выгода;

ВС – выкупная стоимость.

Соотношение показателей можно представить как 80-10-10, где 80% – это рыночная цена выкупаемой квартиры. За долю в праве общей собственности на домовое имущество и убытки можно выручить немного. Зачастую администрация и вовсе не учитывает эти критерии, что приводит к судебным разбирательствам.

Оценка жилого помещения

Прежде чем определять рыночную стоимость квартиры, нужно оценить ее по всем имеющимся параметрам. Для этой цели муниципалитет оформляет договор с бюро рыночной оценки недвижимости – на конкурсной основе. Эксперты выбранной компании готовят отчет о стоимости квартир в аварийном доме.

Проводя оценку жилых помещений, специалисты учитывают:

характеристику квартир;
район, где располагается жилой дом;
развитость инфраструктуры – школы, садики, магазины, парки, спортивные объекты, парковки и др.
наличие дорог, подъездов, выездов с территории;
рыночный спрос на жилье в данном районе…

Как оценивается аварийное жилье на момент выселения? Рассчитывать на справедливую оценку не стоит, в большинстве случаев эксперты выполняют заказ муниципальных властей. Отсюда и расхождения в итоговых показателях с реальной ситуацией на рынке жилья.

Оценщики отдают предпочтение следующему алгоритму:

Выбор сравнительного метода оценки (так называемый метод аналогов).
Подбор схожих по характеристикам объектов.
Определение цены за 1 м² на каждый из объектов.
Скорректировать среднее значение за 1 м² жилого пространства.
Умножение этого показателя на площадь аварийной квартиры.
Применение понижающего коэффициента – 10-20%, а в ряде случаев до 50%, в зависимости от состояния квартиры.

Кроме того, в стоимость включают цену м² на земельный участок и домовое имущество – в соответствии с долей собственности. Правда, в большинстве случаев оценке подлежат «хрущевки». Общее домовое имущество и так войдет в выкупную цену жилья.

Закончив работу, оценщики оформляют подробный отчет. Далее, бумаги направляют в департамент городского хозяйства при местной администрации. Отчет содержит информацию о максимальной и минимальной цене объекта. Разумеется, муниципалитет выплатит по наименьшему показателю. Аварийное жилье гораздо дешевле, чем квартиры в пригодных для проживания домах этого же района.

Порядок выкупа

Обозначим действия для получения компенсации за снос изношенного и непригодного жилья:

Определить аварийность здания.

Регионы формируют список аварийных объектов. Если ваш дом уже в него включен, значит нужно лишь ждать переселения. Узнать о том, есть ли дом в списке объектов под снос можно на сайте «Реформа ЖКХ» или на официальном ресурсе местной администрации города.

Если жильцы видят, что дом находится в плачевном состоянии, но еще не учтен как аварийный, они могут сообщить об этом властям.

Делается это с помощью заявления в межведомственную комиссию – орган, который занимается признанием домов аварийными и ветхими. Обычно власти сами приглашают экспертов для проверки.

Но жильцы могут не ждать их визита, а заказать независимую оценку и передать отчет в жилищный орган.

Ожидать извещения от местных органов власти.
Выбрать вариант с компенсацией – уведомить об этом муниципалитет, приложив документы о расходах на переезд, аренду жилья, услуги риелтора и т.д.
Получить проект выкупной цены на квартиру.
Согласиться или отказаться от предложенного властями варианта.
Ждать очереди и денежного перевода.

Последующие расчеты будут зависеть от политики местных властей. Однако по закону все собственники жилья в аварийном доме, если они отказались от переселения, обязаны получить компенсацию.

Какие нужны документы?

Обращаясь к администрации, жильцам квартир нужно подготовить документы в следующем составе:

паспорта или свидетельства о рождении на детей;
акт об оценке аварийности – при наличии возможности;
документы о праве собственности – свидетельство о наследстве, приватизации, договор купли-продажи и т.д.
правоутверждающие документы – в форме свидетельства о госрегистрации или выписки из ЕГРН;
техпаспорт;
копию выписки из домовой книги;
заявления на получение выкупной цены за квартиру.

Оценщики могут запросить и другие документы – с целью определить точную рыночную стоимость аварийного объекта.

Что делать, если администрация занижает выкупную цену?

Размер выкупной цены устанавливают представители муниципалитета. Зачастую цифра настолько далека от реальности, что собственник аварийного жилья с ней несогласен. Он имеет право оспорить выкупную цену.

Один из способов – заказать новую независимую оценку, а затем предоставить ее данные на рассмотрение суду.

Если окажется, что стоимость и вправду занижена, суд обяжет исполком выплатить правообладателю в соответствии с экспертным заключением. Но как показывает практика, такие дела затягиваются не на один месяц.

Важно не просто провести экспертизу, но и доказать законность предоставленных данных. Без грамотного юриста это будет сделать крайне сложно.

Как определить рыночную стоимость?

Оценочные компании выделяют 3 основных способа определения рыночной стоимости:

Доходный. Определяется, какую прибыль человек смог бы получить за пользование данной недвижимости на протяжении определенного периода. Данный метод используется достаточно редко, когда другие варианты недоступны или недвижимости используется исключительно для получения дохода (например, сдача в аренду квартиры).
Расходный. Определяется, сколько денег человек должен будет потратить на то, чтобы восстановить недвижимость в ее оригинальном виде. Также используется достаточно редко. Относительно квартир обычно не применяется, но может быть актуален для оценки жилого дома.
Метод аналогов. Самая популярная и наиболее адекватная система оценки. В основе ее лежит использование аналогов (других похожих предложений на рынке) с последующей корректировкой на расположение, площадь, этажность и так далее. Вариантов корректировок может быть огромное количество. Так как именно такой метод применяется в подавляющем большинстве случаев, рассмотрим его подробнее.

В самом простом варианте, если исключить корректировки, грамотно определить которые может только опытный оценщик, то ориентироваться стоит только на стоимость аналогичных квартир.

Можно просто открыть тот же сайт Avito, отобрать недвижимость, максимально приближенную по месту расположения, виду и площади к целевому жилью и определить, сколько будет стоить квадратный метр каждой из таких квартир.

Далее высчитывается средняя стоимость 1 кв.м., после чего цена умножается на площадь оцениваемой квартиры.

Пример: Предположим, есть три очень похожие квартиры площадью 50, 55 и 60 кв.м. Стоимость их 5, 7 и 7,5 миллионов соответственно.

Получаем, что стоимость квадратных метров будет на уровне 100, 127 и 125 тысяч соответственно. Средняя цена 1 кв.м. = (100+127+125)/3=117 тысяч рублей. Целевое жилье имеет площадь 57 кв.м.

Итого, его рыночная стоимость составит примерно 57*117= 6 669 000 рублей.

Учитывая, что жилье является аварийным, из этой цифры можно смело убирать около 10-20% и примерно столько же добавлять за счет общедомового имущества и компенсации за переезд. Получим ту же сумму. Грубо говоря, около 6,5 миллионов рублей (если округлить).

Именно на такую компенсацию от государства можно рассчитывать. Вряд ли она будет больше, но меньше – вполне возможно. Если выкупная цена будет установлена на уровне около 6 миллионов рублей – это еще нормально и укладывается в возможные корректировки. Но если вместо 6 миллионов предложат 2-3 миллиона – это повод обращаться в суд.

Порядок действий

Подготовить доказательства того, что дом является аварийным (по мере возможности, вплоть до письменных заявлений жильцов).
Составить заявление на признание дома аварийным.
Приложив к заявлению доказательства и другие документы, направить его в местную администрацию.
Дождаться решения администрации.
Дождаться проведения проверки дома на предмет аварийности.
Получить решение межведомственной комиссии о признании или непризнании дома аварийным.
Выбрать вариант с получением компенсации, а не переселением.
Дождаться своей очереди.
Получить деньги.

Иногда заявление не требуется. Администрация регулярно формирует списки аварийных домов и выставляет их на собственном сайте. Сначала есть смысл посмотреть там.

Если же дома нет в списке и его не признают аварийным, несмотря на тот факт, что находится в квартире опасно для жизни и здоровья, можно обращаться в суд.

К заявлению на признание дома аварийным нужно прикладывать примерно следующий перечень бумаг:

Паспорта всех собственников-подписантов заявления.
Доказательства факта аварийности. В идеале – полностью подготовленный отчет, составленный специалистами. Но если это невозможно, то хотя бы письменные заявления жильцов дома с описанием существующих проблем.
Выписка из ЕГРН на собственность в таком доме.
Правоустанавливающие документы на такую собственность.
Согласия всех собственников квартиры на получение компенсации.

Расходы

Формально, переселение производится бесплатно. Однако чаще всего владельцы аварийной недвижимости все равно вынуждены нести определенные затраты:

Проверка дома на аварийность специалистами: от 5 тысяч рублей.
Нотариальное заверение согласия совладельцев квартиры: от 2 тысяч каждое.
Отчет об оценке жилья для определения выкупной стоимости: от 5 тысяч рублей.

Отчет от оценщиков нужен только в том случае, если его требует администрация или если собственник не согласен с предложенной суммой компенсации.

Конкретный срок, в течение которого должны выплатить компенсацию, определить достаточно сложно. Вся процедура проверки жилья на аварийность местной администрацией обычно растягивается примерно на 2-3 месяца. Еще около месяца будут принимать окончательное решение.

Только после этого, если дом будет признан аварийным, его ставят в очередь. И вот с этого момента что-то прогнозировать крайне сложно.

Очередь может подойти как через несколько дней, так через несколько лет – все зависит от состояния дома. Если он еще может постоять – его очередь будет в самом конце.

Если нет и может развалиться в любой момент – то расселять и выплачивать компенсацию будут в ближайшие дни после принятия решения.

Что делать, если собственник не согласен с выкупной ценой?

Если администрация предлагает выкупную цену, с которой не согласен владелец недвижимости, у него есть всего два варианта:

Вместо компенсации попросить переселения в другое жилье, после чего продать его и получить нужную сумму. В такой ситуации можно будет указывать любую адекватную стоимость квартиры, однако нужно учитывать, что если жилье находится в собственности менее 3-5 лет, то при его продаже придется заплатить налог в размере 13% от полученной прибыли.
Обратиться в суд и в принудительном порядке заставить администрацию выплатить желаемую сумму компенсации. Это достаточно длительная процедура, которая, к тому же, не дает никакой гарантии успеха.

Получить компенсацию в приемлемый срок и в нужном размере – это достаточно сложная задача. Без опытного юриста решить многие проблемы, которые могут возникнуть, не получится. На бесплатной консультации специалисты объяснят основные нюансы. Они же могут оказывать помощь клиенту с момента признания здания аварийным и до момента получения компенсации.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда: