Как начисляется налог с продажи личного имущества

Подоходный налог с продажи имущества физических лиц

Последнее обновление 2019-06-05 в 11:46

Продажа недвижимости в порядке главы 23 Налогового кодекса России облагается подоходным налогом. Но из общего правила есть исключения, и при грамотном подходе их можно выгодно использовать и не платить налог с продажи вообще.

Ндфл при продаже имущества

С продажи личного имущества физические лица не обязаны платить НДФЛ — одежда, предметы быта и пр. А на выручку с недвижимости и определенных движимых вещей — транспорт, гараж, ценные бумаги и т. д. — начисляется подоходный налог в соответствии со ст.209 НК РФ. Ставка налога разнится для разных плательщиков:

• резидентам налог с продажи собственности считается по ставке 13%;
• нерезидентам — по ставке 30%.

Важно! Расчет налога на доходы от продажи имущества в 2019 году производится плательщиками самостоятельно. Результаты расчета необходимо отразить в декларации по форме 3-НДФЛ.

Базой для расчета является выручка от сделки в полном размере. Но благодаря двум механизмам, заложенным в НК РФ, ее можно уменьшить или даже освободиться от налогообложения:

1. Освобождение от НДФЛ по ст.217 НК РФ.
2. Имущественные вычеты по ст.220 НК РФ.

Освобождение предоставляется согласно п.17.1 ст.217 НК РФ. Раньше для всех операций продажи действовали единые правила:

• если проданный объект был приватизирован, получен по договору ренты, подарен близким родственником либо членом семьи или унаследован, то подоходный налог на продажу имущества платить не требовалось;
• налог при продаже прочего имущества (купленного) физическим лицом при сроке владения свыше 3 лет также платить не требовалось;
• при сроке владения до 3 лет — необходимо уплатить налог.

Но в 2016 году вступили в силу изменения для Ндфл при продаже имущества физическим лицом. Поправки были внесены федеральным законом № 382-ФЗ от 27 ноября 2014 года. Новые правила таковы:

• если после 2016 года проданный объект был приватизирован, получен по договору ренты, подарен близким родственником либо членом семьи или унаследован и находился в собственности свыше 3 лет, то подоходный налог на продажу имущества платить не требуется;
• налог при продаже прочего имущества (купленного после 2016 года) физическим лицом при сроке владения свыше 5 лет также платить не требуется;
• при сроке владения до 5 лет — нужно заплатить НДФЛ;
• для объектов, которые были получены гражданами до 2016 года, действуют старые правила.

Пример 1

Макаров Максим купил квартиру 13 апреля 2015 года и продал ее 30 октября 2018 года. Для его сделки действуют старые правила. Срок владения составил 3 года и 7 неполных месяцев, следовательно, НДФЛ не платится.

Пример 2

Макаров Максим приватизировал квартиру 31 мая 2016 года и продал ее 1 апреля 2018 года. Для него действуют новые правила. Срок владения меньше 3 лет, значит, необходимо заплатить налог.

Пример 3

Макаров Максим купил квартиру 12 ноября 2016 года и продал ее в августе 2018 года. Здесь также вступают в силу новые правила. Срок владения меньше 5 лет, следовательно, освобождение не действует.

Согласно ст.220 НК РФ в пп.1 п.1 из базы для расчета НДФЛ можно вычесть сумма до 1 000 000 рублей либо в размере расходов при приобретении объекта. При этом расходы не могут превышать базу, т. е. выручку.

Пример 4

Макаров Максим купил квартиру 12 ноября 2016 года за 800 000 рублей и продал ее в августе 2018 года за 1 100 000 рублей. Здесь также вступают в силу новые правила. Срок владения меньше 5 лет, следовательно, освобождение не действует.

Уменьшение базы на расходы нерационально, т. к. результат всё равно будет существенным: 1 100 000 — 800 000 = 300 000 рублей. Если использовать вычет, база будет равна: 1 100 000 — 1 000 000 = 100 000 рублей

НДФЛ при этом: 100 000 × 13% = 13 000 рублей.

Важно!

Нельзя к одному объекту одновременно использовать и вычет, и уменьшение на расходы.

Пример 5

Макаров Максим купил квартиру 12 ноября 2016 года за 1 800 000 рублей и продал ее в августе 2018 года за 1 900 000 рублей. Здесь также вступают в силу новые правила. Срок владения меньше 5 лет, следовательно, освобождение не действует.

А в такой ситуации, напротив, целесообразнее снижение базы на размер документально подтвержденных расходов: 1900 000 — 1 800 000 = 100 000 рублей. А применение вычета не уменьшит базу так же эффективно: 1 900 000 — 1 000 000 = 900 000 рублей.

Перед уплатой налога необходимо подать декларацию 3-НДФЛ. Если в результате минимизации базы обложения налог станет равен нулю, декларацию нужно подавать все равно. О необходимости представить декларацию вас уведомит ИФНС путем направления письма как минимум за 30 дней до сроков — об этом сказано в ст.52 НК РФ. Если у вас есть Личный кабинет налогоплательщика, письмо придет вам туда.

Правила действуют в отношении любой жилой недвижимости и долей в них. По налогу с продажи комнаты вычет будет делиться согласно доле.

Пример 6

Макаров Максим унаследовал четырехкомнатную квартиру 12 ноября 2017 года и продал в августе 2018 года комнату в ней за 400 000 рублей.

Важно!

Вычет можно использовать один раз в год. А уменьшение на расходы — неограниченное количество раз.

Налог с продажи второй квартиры можно будет уменьшить только по затратам, если за первую уже использован вычет. Но в новом календарном году право снова возникает.

Но можно подарить доли другим лицам, желательно — членам семьи и близким родственникам, чтобы не платить за подарок, а затем оформить отдельные договоры купли-продажи каждым. Тогда каждая доля будет рассматриваться как обособленный объект с предоставлением полного вычета. Налог на продажу квартиры 2 собственниками будет рассчитываться с полноценным вычетом 1 000 000 рублей каждому.

Налог на продажу движимого имущества физических лиц

В случае реализации движимых вещей из числа транспортных средств, гаражей и пр. действуют более простые правила:

• освобождаются операции, если имущество находилось в собственности больше 3 лет; здесь не действует деление на период до 2016 года и период после 2016 года;
• вычет предоставляется в размере 250 000 рублей;
• как и в случае с недвижимостью, можно снизить базу обложения на величину подтвержденных документацией затрат.

Пример 7

Макаров Максим получил по дарственной от матери машину в 2018 году и продал ее в 2019 году за 100 000 рублей. Поскольку расходов не было и сумм продажи меньше 250 000 рублей, проще использовать вычет. База: 100 000 — 100 000 = 0. НДФЛ равен нулю. В листе «Приложение 6» декларации 3-НДФЛ нужно отразить этот расчет.

Рассмотрим НДФЛ при продаже дорогого недвижимого имущества физическим лицом.

Пример 8

Макаров Максим купил автомобиль за 2 000 000 рублей. После 2 лет эксплуатации он продал его за 1 600 000 рублей. Здесь применение вычета неэффективно, т. к., база уменьшится не намного, а также можно предъявить издержки. База будет равна нулю: 1 600 000 — 1 600 000 = 0. Налог тоже будет равен нулю.

Сделка мены с точки зрения подоходного налогообложения делится для каждой стороны на следующие события:

• продажа своего имущества — нужно оценить срок владения, рациональность применения вычета или расходов;
• покупка имущества иного лица — за покупку платить НДФЛ, разумеется, не нужно, но расходы на покупку можно использовать для возврата уплаченных ранее сумм подоходного налога.

Налог при договоре мены долей квартиры между близкими родственниками будет считаться по общим правилам, т. к. в случае продажи неважно, в каких отношениях находятся стороны сделки. Родство имеет значение при дарении недвижимости.

Пример 9

Макаров Максим обменял приватизированную квартиру, находившуюся в его собственности 2 года, стоимостью 1 500 000 рублей на квартиру стоимостью 2 000 000 рублей с доплатой в 500 000 рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=bF9QKGTA3XY

Продажа по такому договору подлежит обложению с применением вычета, поскольку расходов не было — квартира приватизирована: 1 500 000 — 1 000 000 = 500 000 рублей. НДФЛ: 500 000 × 13% = 65 000 рублей.

За покупку в размере 2 000 000 рублей можно получить возврат, если собрать документы из перечня пп.4 п.1 ст.220 НК РФ. В декларации нужно отразить и продажу, и покупку, а налог будет равен нулю, т. к. с помощью возврата 65 000 рублей налога будут нивелированы. Эти расчеты нужно отразить в декларации. Ее удобно заполнять в Личном кабинете налогоплательщика.

Итоги

1. Продажа недвижимого и некоторых движимых объектов облагается НДФЛ.
2. Если имущество было в собственности больше 3, в некоторых случаях — 5, лет, то платить налог и подавать декларацию не требуется.
3. Если налог к уплате есть, его можно уменьшить с помощью вычета или расходов.

4. Даже после уменьшения налога до нуля необходимо подавать декларацию.
5. НДФЛ при обмене квартиры уплачивается с отчуждения своего имущества, а приобретенное имущество можно использовать для получения возврата ранее уплаченных сумм НДФЛ.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

О налоге от продажи имущества: какие суммы могут быть, как оформлять вычет

Любой начисляемый налог вне зависимости, предъявлен ли он физическому или юридическому лицу, подразумевает собой получение этим лицом дохода тем или иным законным путём, который для ФНС называется налогооблагаемой базой и подвержен взысканию части её в пользу государственного бюджета.

Доход в НК РФ трактуется несколькими способами. Самый распространённый, которому подвергается каждый активный работающий гражданин, это налог с официально перечисляемой ежемесячной заработной платы, когда работодатель берёт на себя роль налогового агента и самостоятельно отчисляет долги по налогам сотрудника в бюджет, при этом самостоятельно удерживая с него 13%.

Однако существует также налог, который начисляется с продажи зарегистрированного имущества по специальному договору его реализации, составленному между покупателем и продавцом. В данном случае получатель денежных средств за исключением случаев, оговоренных законом, автоматически становится налогоплательщиком. Таким образом, налог с продажи имущества – неотъемлемая часть сделки.

Обратите внимание! Понятие базовой налоговой ставки в 13% актуально только для граждан РФ, в то время, как иностранцы, не имеющие гражданства нашей страны, временно или постоянно проживающие в России, при совершении подобных сделок, в зависимости от различных факторов, обязаны будут уплатить в бюджет страны сумму до 30% от цены сделки.

В каких случаях начисляется налог с продажи недвижимого имущества

Обязательной регистрации на территории нашей страны в настоящее время подлежат объекты недвижимого имущества (квартиры и доли в них, жилые дома на своей земле, земельные участки, коммерческая недвижимость), а также движимое имущество с моторной тягой. Именно при реализации этих объектов и формируется налогооблагаемая база. Происходит это в следующих случаях:

1. Если реализуемый объект недвижимости находился в личном распоряжении по свидетельству государственной регистрации права не более 3 лет с момента его приобретения, недвижимость считается инвестиционным вложением, реализуемой с целью получения дохода, и предлагаемый к уплате налоговый сбор будет составлять:

• Налоговый вычет при продаже в размере 13%, исчисляемый со всей суммы сделки и полученных по факту денежных средств, указанных в договоре. Однако для предотвращения обхода закона лицами, участвующими в сделке, в виде умышленного занижения официальной цены в соглашении о реализации, а передачи остатка оговоренных денег наличными, база для начисления налога не может быть ниже, чем 70% от цены, прописанной в кадастровом паспорте объекта. Данная стоимость является фиксированной на день выпуска документа и подлежит рефинансированию с применением специального корректировочного коэффициента, позволяющему учесть уровень инфляции за период времени между выпуском паспорта объекта и текущей датой продажи, что делает её максимально приближенной к рыночной цене.
• Начисление налога также может производиться с фактической разницей между стоимостью приобретения объекта недвижимости по предыдущему договору и ценой покупки её следующим лицом. Данная разница составляет в классическом понимании участников сделки налогооблагаемую базу. Однако для реализованного в течение первых 3-х лет владения недвижимость гораздо чаще подвергается налогообложению по первой схеме.

1. Если реализуемый объект находится в собственности у одного лица период, превышающий 3 года, но менее 5 лет, что выводит его из статуса бизнес-единицы, и налоговые требования к данной сделке становятся существенно мягче. Налог на прибыль физических лиц от продажи недвижимости в данном случае будет составлять следующую сумму:

• Взыскание выставляется только с налогооблагаемой базы в размере 13%, как получение прямого дохода путём достижения разницы между покупкой и реализацией. При этом неизменные улучшения в части ремонтно-отделочных и дизайнерских работ, установка дорогостоящих оконечных приборов никак не влияет на сокращение базы взыскания. Однако стороны всегда могут составить договор, вычленив сметную стоимость проведённых работ по улучшению качества помещения, и взять за базу официальную стоимость, исходя из средних показателей стоимости единицы площади на данной территории по рынку. Остаток денежных средств в этом случае учитывается путём личных договорённостей между участниками сделки.
• Как продать квартиру без уплаты налога? Если возникает необходимость, когда в законную силу вступает завещание после смерти предыдущего владельца, и наследник становится новым правопреемником собственности на недвижимость, уплачивает причитающиеся по закону пошлины, после чего официально вступает в права наследства и по истечении 3-х летнего периода принимает решение о реализации объекта, то после получения денежных средств (вне зависимости от стоимости договора) взыскание НДФЛ к нему не может быть применено.
• Освобождению от налогов также подвержены сделки, если объект находился в социальном найме со времён СССР и был приватизирован, но подан к реализации спустя 3 года после завершения процедуры и получения собственником свидетельства о праве владения.
• В нашей стране, равно, как и во многих развитых странах изредка применяется практика в отношении пожилых или безнадёжно больных людей, оставшихся без родственников и близких людей, когда лицо, желающее приобрести объект недвижимости, заключает с этим человеком договор о пожизненном содержании на полном иждивении. После смерти его квадратные метры переходят во владение выгодоприобретателя по данному соглашению. Опять же по прошествии 3 лет при продаже подобного объекта налог не взимается. Но надо учесть, что данная практика весьма рискованна, так как история знает случаи, когда иждивенец переживал своего содержателя и по договору приходилось отвечать его наследникам.

Важно! В случае, когда объект недвижимости находится во владении более 5 лет с момента оформления свидетельства о собственности, вне зависимости от стоимости его реализации, он не подлежит налогообложению, так как считается реализующимся по необходимости без цели получения дохода.

В каких случаях начисляется налог с продажи движимого имущества

Налог с продажи земельного участка

Для владельцев автотранспортных средств также стоит помнить, что далеко не каждая сделка может быть освобождена от налогов, и в некоторых случаях им следует задуматься о том, сколько выручить с продажи авто или вообще о необходимости продажи. Налог в данных случаях исчисляется, исходя из следующих факторов:

• По аналогии с недвижимостью, владение автотранспортом менее 3 лет согласно ПТС и дате последней регистрации всегда влечёт за собой уплату налога с полной стоимости по подписанному сторонами соглашению реализованного авто.
• Если находящийся во владении зарегистрированный транспорт был приобретён дешевле, чем продан новому хозяину, что вполне возможно, несмотря на износ ходовой части, если старый собственник на протяжении срока владения провёл дорогостоящий тюнинг или восстановил своё имущество из упадочного состояния.
• Налог также исчисляется в случае, если автомашина перешла к новому собственнику не по коммерческому договору, а по составленному соглашению о дарении или в результате вступившего в законную силу завещания после ухода из жизни его составителя. В данном случае стоимость ТС определяется по результатам независимой оценки специализированного аккредитованного учреждения, причём стоимость проведения данной процедуры уменьшает налогооблагаемую базу, поэтому продать лучше, чем подарить.

Обратите внимание! В случае, если разница между покупкой и продажей отрицательная, или автомобиль был продан позже, чем через 3 года эксплуатации одним хозяином, или стоимость сделки составила менее 250,0 тыс. рублей, НДФЛ с таких доходов не взимается.

Порядок формирования отчётности о доходах, полученных путём реализации имущества

Нужно ли платить налог с продажи квартиры полученной по наследству

Какие документы нужно приложить к 3-НДФЛ на имущественный вычет или начисление налога? Если лицо не имеет договора с налоговым агентом, ему придётся самостоятельно отчитываться о полученных доходах, а сделать это он будет обязан во избежание нарушения закона.

Для формирования правильного отчёта необходима декларация для налогового органа по форме 3-НДФЛ со всеми заполненными полями в соответствии с требованиями НК РФ, а также все необходимые документы, подтверждающие совершение сделки, а именно:

• Договор о реализации движимого или недвижимого имущества с указанием личных данных покупателя и продавца, предмета сделки, условий оплаты и оговоренных сроков.
• Платёжные поручения, фискальные чеки, подтверждающие передачу и получения денежных средств для любого вида налогооблагаемой сделки.
• Изменения, внесённые в ПТС при продаже автомобиля или иного ТС, подтверждающие переход собственности, а также копия нового СТС и справки, и документы, доказывающие проведение регистрационных действий в пользу нового собственника.
• Акт приёмки объекта недвижимости как приложения к договору купли-продажи, неразрывно связанного с общим договором.
• Свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимости, выданный в органе местного самоуправления, на территории которого зарегистрирован объект.
• Иные документы, если сделка проходила с особыми условиями. Ими может быть расписка в получении заёмных средств от третьего лица, договор дарения или копия завещания, а также кредитное соглашение о выдаче целевого или ипотечного займа с привязкой к конкретной недвижимости.

Все указанные документы формируются в отдельную папку и подаются в ИФНС, к которой приписан налогоплательщик либо посредством его визита к инспектору, либо при помощи услуг «Почты России».

Технологические достижения последних лет, принятые в нашей стране, дают возможность подать все документы онлайн, с использованием сайта госуслуг или ФНС, каждый из которых имеет формы для заполнения требуемых документов и файлообменник для прикрепления и отправки сканированного списка копий бумаг, которые требуется прикладывать.

Однако для полноценного использования указанных порталов пользователю необходимо создать личный кабинет с регистрацией нового пользователя, получения его логина и пароля, а также усиливающей достоверность сведений электронной подписи, выдаваемой лично в руки при визите в аккредитованные центры поддержки, которые располагаются в зданиях филиалов «Почты России» и отделениях Минкомсвязи.

Сроки подачи и рассмотрения налоговых отчётностей

Регистрация договора купли-продажи квартиры

Все декларации о доходах подаются за отчётный период, который составляет 1 год, с января по декабрь. Предоставление документов возможно сразу после завершения этого периода, то есть с наступлением нового года и вплоть до 30 апреля этого года, по состоянию на 2018 год.

Однако предоставить пакет отчётностей и приложить документы лучше ранее указанного срока, так как налоговики по закону берут 90 дней или 3 месяца на рассмотрение документов, их анализ, проведение проверки подлинности и другие этапы процесса камеральной проверки.

К тому же в течение 5-10 дней после сдачи и приёмки к рассмотрению документов может быть отказ из-за наличия ошибок, неточностей или недостачи материалов, что потребует ещё дополнительного времени на их устранение и доукомплектования пакета документов с последующей повторной сдачей их на рассмотрение.

После проведения проверки начисляется налог, и инспекция берёт ещё 10-дневнй срок на пересылку уведомления о начислении налога на почтовый адрес плательщика. Затем у последнего есть время до 15 июля полностью погасить образовавшуюся налоговую задолженность во избежание проблем с законом и дополнительных взысканий.

Последствия нарушения сроков уплаты налога

В случае, если гражданин не смог уплатить налоговое требование в срок, отведённый законом, он автоматически подвергается взысканию пени, которая равняется 1/300 части от размера начисленного налога за каждый день отсутствия денежных средств на счёте ФНС.

Важно! В случае, если налогоплательщик не уложился в срок, предоставленный для составления и подачи отчётности, он карается штрафом в размере от 5% до 10% от общей суммы налогового требования на усмотрение инспектора, что не так мало в денежном эквиваленте.

Если плательщик злостно уклоняется от подачи декларации или уплаты подоходного налога при продаже квартиры, ИФНС оставляет за собой право обратиться в суд, который вынесет решение о взыскании и направит его на исполнение в службу судебных приставов, что повлечёт за собой целый ряд негативных последствий для нарушителя, в том числе социальные ограничения и дисциплинарные взыскания, а в исключительных случаях возможно рассмотрение дела уже в уголовной плоскости.

Перед совершением сделки по реализации зарегистрированного имущества владельцу стоит хорошо подумать, а стоит ли это делать, к тому же именно сейчас.

Например, реализация недвижимости через 4 года и 11 месяцев после оформления в собственность может вызвать налоговое взыскание, а через 5 лет и 1 день уже станет свободной от удержания налога.

Также необходимо тщательно продумать содержание договора и условия его заключения, особенно в случае с недвижимым имуществом, так как закон имеет и обратную силу, что может помочь покупателю сэкономить значительную часть средств и купить жилую недвижимость официально на заработанные сбережения, получив имущественный налоговый вычет при продаже имущества. А для более достоверного и правильного решения всегда лучше получить консультацию профессионального юриста, который расскажет, какие документы приложить к декларации 3-НДФЛ имущественного вычета и льгот.

НДФЛ: введены новые правила уплаты налога при продаже личного имущества

Недавние поправки в Налоговый кодекс* коснулись и обязанностей по уплате НДФЛ при продаже физическими лицами своего имущества.

В частности, законодатели предусмотрели, что НДФЛ при продаже квартиры потребуется уплатить, если она была в собственности менее пяти лет (сейчас этот срок составляет три года).

Когда начнут действовать изменения? Можно ли будет «сэкономить» на уплате налога, указав в договоре заниженную стоимость недвижимости? Изменится ли порядок уплаты НДФЛ при продаже автомобилей? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в нашей статье.

На сегодняшний день действует норма, которая позволяет не уплачивать НДФЛ при продаже определенного имущества (доли в нем), если проданное имущество находилось в собственности у физического лица более трех лет. Виды такого имущества названы в пункте 17.1 статьи 217 НК РФ. К нему, в частности, относятся:

• жилые дома, квартиры и комнаты;
• дачи, садовые домики, земельные участки;
• иное имущество (например, автомобили).

Если же продать имущество, которое было в собственности менее трех лет, то с дохода следует уплатить НДФЛ и представить налоговую декларацию. Однако в связи с принятием комментируемого закона ситуация меняется. Давайте разберемся, в чем заключается суть изменений.

Продажа недвижимости

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в частности, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ).

Минимальный период владения

Комментируемый закон вводит в законодательство новое понятие — «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества». По сути, это срок, в течение которого недвижимость должна находиться в собственности, чтобы доходы от ее продажи не облагались НДФЛ. И составлять такой срок будет не три (как сейчас), а пять лет.

Однако по некоторым объектам недвижимости минимальный срок владения останется прежним и будет составлять три года. Для этого должно соблюдаться хотя бы одно из следующих условий:

• право собственности получено по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
• право собственности получено в результате приватизации;
• право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Вместе с этим региональные власти получили право снижать минимальный предельный срок владения объектом недвижимости. Если в регионе этот срок снизят на один год, то не платить НДФЛ можно будет тем, у кого недвижимость была в собственности не менее 4-х лет. А вот повышать предельный срок владения субъекты РФ не смогут.

Когда начнут действовать новые правила

Новые положения будут применяться только в отношении объектов недвижимости, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).

Это означает, что физлицо, которое купило квартиру в 2015 году и продало ее через три года, сможет по-прежнему не платить НДФЛ с полученного от продажи дохода.

Тот факт, что квартира будет продана уже после 1 января 2016 года, в данной ситуации значения не имеет.

Если же оформить недвижимость в собственность после 1 января 2016 года, то в целях налогообложения полученных от продажи доходов будет учитываться либо общий (5 лет), либо региональный (то есть сокращенный) «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества».

Напомним, что дата приобретения недвижимости в собственность определяется в зависимости от основания для получения права собственности, например:

• если вы покупаете недвижимость, то срок нахождения ее в вашей собственности будет исчисляться с даты государственной регистрации перехода права на эту недвижимость (она указана в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП);
• если вы получаете недвижимость по наследству, то право на него возникает со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Продажа недвижимости по заниженной цене

Если недвижимость будет продана ранее «минимального предельного срока владения», то продавцу потребуется уплатить с полученного дохода НДФЛ.

Однако многим известны случаи, когда для снижения налога продавец договаривается с покупателем об оформлении купли-продажи объекта недвижимости по заниженной стоимости (и, зачастую, в «официальном» договоре устанавливается цена, которая в несколько раз ниже рыночной).

Комментируемым законом законодатели попытались урегулировать эту ситуацию.

И предусмотрели, что в случае продажи недвижимости ниже ее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, налоговой базой будет считаться кадастровая стоимость, скорректированная на этот коэффициент.

Такой подход также будет применяться только по тем объектам, которые будут приобретены в собственность с 1 января 2016 года. И, кстати, региональные власти также смогут уменьшать коэффициент вплоть до нуля.

Напомним, что недавно был принят ещё один закон, предусматривающий переход на расчет налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости (см. «Как с января 2015 года изменится налог на имущество физических лиц»).

Продажа движимого имущества

Движимое имущество — любые вещи, не относящиеся к недвижимости. Это то, что не связано прочно с землей, как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения или специально не отнесено к недвижимости, как, например, некоторые морские суда и суда внутреннего плавания (ст. 130 ГК РФ). К примеру, к движимому имуществу можно отнести автомобили, мотоциклы, картины и др.

Комментируемым законом предусмотрено, что при продаже любого иного имущества кроме недвижимого, доходы не будут облагаться НДФЛ, если имущество было в собственности три года и более. Получается, что если вы продадите свой автомобиль, который был в собственности более трех лет, то платить НДФЛ не придется. Такой же подход применяется и сейчас.

Налоговые вычеты

Для тех, кто продаст свое имущество ранее обозначенных выше сроков, законодатели сохранили возможность получения имущественных вычетов.

Имущественные вычеты при продаже имущества (или долей в нем)

Отметим, что у физических лиц по-прежнему сохранится право вместо вычета уменьшить суммы дохода от продажи имущества на сумму расходов по его приобретению. В соответствующей норме НК РФ изменений не произошло (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

*Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

Расчет налога с продажи имущества с примерами

Вне зависимости от вида собственности у его владельца при продаже возникает обязанность уплачивать налог. Эта процедура обычно доставляет мало удовольствия, так как обывателю этот процесс может показаться довольно сложным.

Существуют различные правила расчёта налога с продажи имущества и способы уменьшить его сумму. Далее мы рассмотрим подробную процедуру расчёта налога с продажи различных видов собственности.

Когда при продаже имущества возникает необходимость уплачивать налог

Существует ряд случаев, от которых зависит, будет ли ваше имущество облагаться налогом:

• период, на протяжение которого объект продажи пребывал в собственности (в случае, если этот период свыше трёх лет, то налог с продажи объекта собственности не взимается). Однако и здесь существуют оговорки – если физическое лицо приобрело недвижимость после 1 января 2016 года, то временная граница неуплаты налога составляет не три года, а пять лет;
• размер дохода физического лица от продажи имущества;
• категория объекта собственности. Все виды собственности условно подразделяются на три группы: жилое недвижимое имущество (квартиры, дома, дачи и т.д.), иное недвижимое имущество (гараж и т.д.) и иное имущество* (автомобиль, мотоцикл и т.д.).

* кроме ценных бумаг

Разберём каждый случай подробнее.

Надлежащий период владения

Согласно пункту 17.1. статьи 217 НК РФ, продавая различного рода собственность, находящуюся во владении собственника не менее 3 лет, гражданин не облагается налогом на доход, не декларируется прибыль и не подаётся в налоговые органы декларация по установленной форме 3-НДФЛ.

Причем в конкретном случае не играет роль продажная стоимость имущества, его вид и количество. Под данную норму права подпадают исключительно граждане Российской Федерации. Помимо прочего, к данной категории собственности относятся также и её доли, находящиеся во владении собственника.

Не так давно ряд статей НК РФ касательно перечня объектов недвижимого имущества, приобретённого в собственность в 2016 году и позже претерпели изменения. Применительно к данному имуществу действует следующее правило:

Трёхлетний срок владения учитывается при ситуации, когда лицо, при продаже недвижимости, получило её по наследству от близкого члена семьи или в подарок от него же.

Согласно статье 217.1 НК РФ, при покупке собственности у иных лиц применяется не трёхлетний, а срок владения собственностью от пяти лет.

Напротив, имущество, оформленное в собственность в 2016 году облагается этим налогом, если срок владения им составляет менее пяти лет. Стоит отметить, что на областном уровне местные власти вправе установить собственный «порог» владения объектом недвижимости — сокращённый, то есть не превышающий пяти лет.

Важно понимать, что при продаже квартиры дата начала исчисления срока владения недвижимостью во многом зависит от побуждений приобретения имущества, к примеру: при покупке недвижимого имущества датой начала исчисления срока владения будет считаться момент заключения договора, о передаче (приобретении) имущества в собственность.

Если же объект недвижимости наследуемый — день нотариального заверения наследства, учтённый по правилам наследования.

Разумная продажная стоимость имущества

Если вы всё-таки решили сбыть объект недвижимости раньше допустимого минимально установленного срока владения и вам требуется уплатить налог с продажи имущества, ознакомьтесь со следующей информацией.

Зачастую, для снижения суммы уплаты НДФЛ в контракте при заключении сделки агент и контрагент прописывают цену, очень низкую относительно ценам на рынке недвижимости. Однако, с учётом предыдущего негативного опыта законодательством была урегулированная сложившаяся среди налогоплательщиков ситуация.

Если объект недвижимости продаётся ниже той цены, которая указана Росреестром, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, точкой исчисления налога от продажи имущества будет считаться рыночная стоимость, ориентированная на вышеупомянутый коэффициент. Опять же, органы государственной власти региона вправе уменьшать данный коэффициент даже до нуля.

Налоговые вычеты на движимое имущество

Движимое имущество – объекты имущества, которые нельзя отнести к недвижимости. На движимое имущество действует правило удержания в личном пользовании сроком три года, так как последние изменения закона относились лишь к имуществу недвижимости.

Очевидно, что при продаже автомобиля, бывшего в пользовании свыше трёх лет, налогоплательщик не уплачивает продажный налог на имущество.

Порядок уплаты налога при продаже имущества

Налог с продажи недвижимости, при продаже квартиры следует уплатить до 15 июля следующего после продажи объекта собственности, года. Помимо этого, до 30 апреля продавцу следует передать в налоговые органы декларацию с самостоятельно исчисленной суммой НДФЛ.

Сумма вычисляемого в налоговые органы налога находится в прямой зависимости от заработка налогоплательщика.

Но, тем не менее, налогоплательщик сам решает каким способом ему уменьшить доход: либо на затраты по продаже, либо на постоянную сумму налогового вычета 1 млн. руб. Объем налога с реализации имущества определяется для граждан РФ, исходя из установленной ставки рефинансирования в размере 13 % от общего заработка.

Документы, необходимые для уплаты налога

Продав какое-либо имущество, и получив из сделки определённый доход, физическое лицо обязано уплатить налог с продажи собственности и предоставить в органы налоговой службы следующий пакет документов:

• свидетельство, доказывающее право владения собственностью;
• документ, свидетельствующий о периоде владения объектом собственности;
• документ, удостоверяющий получение наличных средств от покупателя.

Куда подавать документы

Для того, чтобы исполнить обязанность уплаты НДФЛ следует подать обращение в налоговую службу, расположенную в том населённом пункте где продавалось имущество.

Оплатить налог возможно в любом банковском отделении РФ, воспользовавшись при этом терминалом для оплаты либо безналичным расчётом с банковской карты в различных онлайн-платёжных системах.

Наказание за неуплату налога

Законодательством РФ, а именно статьёй 119, 122 НК РФ, при нарушении условий оплаты налога с продажи имущества либо при сокрытии важной информации предусматриваются штрафные санкции:

• 5 % от декларируемой суммы — за 3-НДФЛ, поданную после окончания положенного по законодательству срока. Установленная ставка применяется ежемесячно, вплоть до подачи документа. Однако, государство определило допустимые верхние и нижние границы штрафа, max — 30 % с невыплаченных средств, min — 1 тысяча рублей;
• 20 % от неуплаченной облагаемой суммы — за неуплату подоходного налога.

Налоговый вычет, его размеры и значение

Имущественный вычет – наиболее продуктивный метод понизить налог при продаже квартиры, если нет документов на приобретение объекта в собственность или материалов для его строительства и возведения. В ситуации если обладатель недвижимой собственности способен обосновать понесённые затраты на его покупку, то допускается использовать иные методы снижения налогового обложения.

Любое лицо имеет право получить налоговый вычет, если оно своевременно уплачивает налог, и если им было продано какое-либо жильё. Продав объект собственности, согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ, данный вычет равняется 1 миллиону рублей.

В сложившейся ситуации, налогоплательщик вправе вычесть из размера дохода, приобретённого с продажи объекта недвижимости 1 миллион рублей, а с денежных средств, которые остались после налогового вычета уже высчитывается и уплачивается сам налог.

Совсем недавно в Налоговом Кодексе РФ появилась информация, что теперь для целей налогообложения имущественный вычет будет равняться не 1 миллиону рублей, как при продаже жилой недвижимости, а 250 тысяч рублей.

Взамен налогового вычета, лицо имеет возможность сократить базу налогообложения согласно установленному налогу с вырученных средств от продажи имущества не на целую сумму затрат, понесённых на продажу какой-либо собственности, а лишь на определённую часть — выкупную стоимость.

Реализуя какое-либо движимое имущество, получить налоговый вычет не составит труда: достаточно лишь представить в налоговые органы заявление от имени налогоплательщика и пакет документов, установленных налоговой инспекцией.

Помните о том, что при продаже такого вида имущества его владелец не обязан уплачивать налог, в следующих случаях: объект имущества пребывает в собственности свыше трёх лет; цена, по которой продаётся имущество ниже той стоимости, по которой покупался данный объект; объекту присвоена стоимость ниже 250 тысяч руб.

Как получить вычет

Имущественным вычетом собственник может воспользоваться неограниченное количество раз (если сделка не связана с недвижимостью). При желании лица, облагающегося налогом, использовать право на вычет, следует совершить ряд действий:

• заполнить декларацию о налогах согласно форме 3-НДФЛ в конце года;
• сделать копии документов, указывающих на обстоятельства продажи объекта собственности.

Подавая в налоговые органы копии документов, установленных перечнем НК РФ для возврата налогового вычета, лицо должно подтвердить право на возможность его получения, предъявив работнику налоговой инспекции оригиналы этих документов для сверки с целью контроля.

Приступая к оплате любого налога, обычному обывателю обязательно предстоит столкнуться с массой нюансов. А такой налог как НДФЛ требует ещё большего внимания, так как при разных условиях и разных предметах продаж меняются и суммы, подлежащие налогообложению. Попробуем разобраться в некоторых примерах высчитывания такого налога.

Примеры расчетов

Для наглядного понимания, рассмотрим конкретные примеры расчетов налога.

Пример 1

Некий гражданин пенсионного возраста А. имеет собственный дом (квартиру) менее 3 лет. Он решил продать его за 3 500 000 рублей. Вопрос: каким будет налог с продажи дома, и нужно ли пенсионерам вообще оплачивать налог с продажи собственности?

Ответ: гражданин А. при продаже квартиры по закону может получить имущественный вычет равный 1 млн. рублей. Исходя из этого, размер налога, который должен будет уплатить гражданин А. будет составлять 325 000 рублей (3 500 000–1 000 000) * 13% = 325 000,00.

В Налоговом Кодексе РФ не говориться о каких-либо льготах и скидках для лиц пенсионного возраста, следовательно, ответ на второй вопрос – пенсионерам, как и, другим основным категориям граждан следует оплачивать налог с продажи.

Пример 2

Некий гражданин Б. — нерезидент России (иностранный гражданин). Он решил продать своё транспортное средство за 826 000 рублей. Вопрос: может ли гражданин иностранного государства рассчитывать на имущественный вычет и сколько рублей будет составлять его налог при продаже.

Ответ: Гражданин Б. должен отдать в качестве налога 247 800 рублей (826 000 * 30% = 247 800). Иностранные граждане, продающие свою собственность на территории РФ обязаны оплатить налог в 30% и не имеют права на получение вычета.