Виды ипотеки и их досрочное погашение

Досрочное погашение ипотеки

Любой кредит предполагает переплату. Особенно это актуально для ипотечного кредитования. Даже небольшая процентная ставка, применяемая на протяжении нескольких лет вынудить выплатить значительно больше, чем просто сумму основного долга. 

Подробнее о досрочном погашении ипотеки

Система кредитования строится на том, что заемщик обязан отдать больше, чем взял. В противном случае не будет выгоды и смысла для банка.

В случае с ипотечным кредитование, клиент берет сразу большую сумму на очень длительный срок и вынужден на всем его протяжении обслуживать обязательства, совершая ежемесячные платежи. Для банка выгодно, чтобы человек платил настолько долго, насколько это возможно.

А вот для заемщика все совершенно наоборот. Чем быстрее получится выплатить долг, тем меньше будет сумма переплаты.

Самый простой пример: есть кредит на квартиру стоимостью в 3 миллиона рублей сроком на 20 лет под 10% годовых. 10% в год – это 300 тысяч рублей. За 10 лет набегает 10*10=100% переплаты.

В идеальном случае – вообще не залазить в кредит, а совершать покупки только после того, как будет накоплена нужная сумма.

К сожалению, применительно к ипотеке это практически невозможно, так как квартира нужна в любом случае и если ее нет, придется платить за аренду, что в некоторых случаях обходится даже больше, чем регулярные платежи в банк.

Существует 2 основных варианта погашения долга: полный и частичный. Особняком стоит система рефинансированию, которую тоже нужно учитывать.

В любой из ситуаций следует учитывать особенности заключенного договора, в частности, пунктов, которые касаются преждевременного погашения.

Полное

При полном погашении клиент вносит всю оставшуюся сумму долга одним платежом. Совершать его можно как наличным, так и безналичным образом, по желанию клиента. Следует учитывать, что к дате полного погашения банк должен подготовится.

В частности, нужно пересчитать проценты, чтобы клиент не заплатил лишнего (но и не недоплатил). Полное преждевременное погашение ипотеки – это редкое явление, ведь подразумевается внесение крупной суммы.

Возможно при следующих условиях:

• Получение крупного наследства.
• Выигрыш в лотерею.
• Продажа дорогостоящего имущества.
• Значительная премия на работе.

Это только основные причины, по которым человек мог получить достаточно денег, чтобы заплатить всю сумму долга. Их может быть еще множество, в зависимости от сложившейся ситуации.

Частичное

При частичном варианте погашения вносится только определенный платеж, который не покрывает всю сумму долга.

Это распространенное явление, так как даже при обязательном платеже нередко клиент предлагает внести больше, чем требуется. Все это считается частичным погашением.

В зависимости от суммы, обычно предупреждать о нем банк не требуется, хотя все равно следует изучить условия договора.

Лучше вносить деньги частями, как только они появляются, а не откладывать до накопления значительной суммы. Следует учитывать, что в этом тоже не нужно доходить до абсурда.

Не стоит нести в банк меньше тысячи рублей.

Рефинансирование как таковым погашением не является, так как заемщик все равно остается должен точно такую же сумму, как и до рефинансирования. Однако подобная система может несколько снизить процентную ставку, увеличить или уменьшить срок выплат или предлагаться с другими выгодными условиями.

Например, клиенту осталось погашать кредит еще 5 лет, с ежемесячным платежом в 20 тысяч. Из-за изменения финансового состояния, он больше не может обслуживать этот долг. Человек обращается в другой банк, который готов на рефинансирование, где обговаривает выгодные для себя условия.

В результате новый банк погашает долг в старом и теперь заемщик является должником другой финансовой организации. В рамках такой процедуры, в данном примере, человек мог договориться об увеличении срока выплат до 10 лет с уменьшением суммы до ежемесячного платежа до 10 тысяч рублей.

Что о досрочном погашении говорит закон?

На момент написания этой статьи (апрель 2018 года), действует пункт 2 ст.810 ГК РФ. В нем сказано, что заемщик имеет полное право досрочно погасить свой долг при единственном условии: он обязан предупредить об этом банк за 30 дней. Такой срок дается для окончательного расчета задолженности на конкретную дату и определения оставшейся суммы процентов.

Однако с июня 2018 года в силу вступают поправки к закону, в которых сказано, что заемщик получает такое право только с согласия банка.

Эксперты считают, что поправки еще могут быть изменены и в них будет добавлен пункт о возможности преждевременного погашения даже без согласия банка, но некоторые специалисты сходятся во мнении, что закон может быть радикально переработан, чтобы соответствовать германской модели, при которой досрочное погашение уже не так легко выполнить.

Следует учитывать, что вне зависимости от внесенных изменений, они будут касаться только тех договоров, которые будут заключены после июня 2018 года и банк не имеет права отказывать заемщикам по ранее подписанным кредитным договорам в преждевременном погашении долга.

Расчет досрочного погашения ипотеки

При полном погашении долга банк на дату, указанную клиентом в заявлении, производит перерасчет процентов и тела кредита, предоставляя детальную информацию должнику. Исходя из нее и производится преждевременное погашение.

Пересчет процентов

Рассмотрим на примере. Предположим, человек приобрел квартиру в ипотеку, взяв у банка 1 миллион рублей на 3 года под 10% годовых. Он обязан платить по 32 267,19 рублей в месяц, что в конечном итоге, за три года, даст переплату в сумме 162 039,91 рублей. Если добавить всего лишь 1 тысячу ежемесячной переплаты, то картина будет несколько иной:

Несложно подсчитать, что в такой ситуации переплата уменьшится до 159286,57 рублей. То есть, человек сэкономит 2753,34 рубля. Чем больше сумма дополнительных платежей и чем чаще они совершаются, тем меньше придется переплачивать банку.

Как досрочно погасить ипотеку?

Досрочное погашение долга – это право любого человека. По крайней мере до тех пор, пока в законодательство не будут внесены изменения. Сейчас еще можно заранее погасить кредит, чтобы меньше переплачивать.

Как это будет происходить позже пока неизвестно.

Что потребуется?

Для преждевременного погашения необходимо собрать нужную сумму (зависит от того, полностью будет гаситься кредит или частично), взять паспорт и явится в отделение банка.

Обычно нужно обращаться туда же, где клиент брал кредит, однако это не обязательное требование. Уточнять этот момент следует непосредственно в выбранной финансовой организации.

Более того, многие современные банки предлагают возможность удаленных платежей, через личный кабинет.

Пошаговые действия

1. Определиться с вариантом погашения (полный или частичный).
2. Определиться и суммой платежа и собрать ее.
3. Поставить банк в известность о желании досрочно погасить задолженность.

   Обычно требуется только в том случае, когда клиент выбирает полное погашение, однако этот момент также нужно уточнять отдельно.

4. В указанный срок явиться в отделение и внести деньги в кассу.

5. Если выбрано было полное погашение, то после закрытия кредита рекомендуется потребовать на руки справку об отсутствии задолженности.

Стоит ли досрочно погашать ипотеку с дифференцированным способом оплаты?

Существуют два варианта оплаты кредита: аннуитетный и дифференцированный.

1. Аннуитетный. Общая сумма платежа остается одинаковой на всем протяжении действия кредита. В первое время выплачиваются в основном проценты и лишь немного тела, а в дальнейшем, часть процентов становится каждый раз все меньше и меньше, а часть тела кредита все больше. Для такого варианта расчетов характерна изначально меньшая сумма платежа, но большая после середины срока действия кредита. Переплата в данном случае тоже больше.
2. Дифференцированный. Сумма платежа постоянно уменьшается. Тело кредита всегда одинаковое, а вот сумма процентов с каждым месяцем будет меньше. Для такой системы характерна изначально высокая сумма выплат, но после половины срока действия кредита, она становится меньше аннуитетной. Переплата в такой ситуации меньше.

В рамках досрочного погашения кредита важно только то, что при дифференцированных платежах переплата все равно есть, пусть и немного меньше.

Как следствие, если погашать такой вариант кредита досрочно, платить в конечном итоге придется меньше.

Сейчас банки лишь в редких случаях предлагают дифференцированную систему расчетов, так как это им не выгодно.

Это может стать причиной не погашать кредит досрочно, так как если впоследствии нужно взять другой, то следует сразу готовиться к тому, что платежи будут рассчитываться по аннуитетной системе.

Если ипотека приобреталась с использованием материнского капитала (например, в качестве первоначального взноса), то никаких особенностей тут нет.

Погашение производится в стандартном режиме, так же, как при любой другой ипотеке.

Если же недвижимость приобреталась в ипотеку еще до получения сертификата материнского капитала, то его можно использовать для того, чтобы закрыть часть задолженности или даже погасить ее полностью.

Так, одним из изменений предлагалась возможность использовать материнский капитал не просто для единовременного досрочного погашения долга, но и для осуществления ежемесячных выплат.

То есть, та же сумма просто разбивалась на несколько месяцев и регулярно вносилась государством в качестве оплаты за кредит физического лица. На данный момент (апрель 2018) такие поправки до сих пор не приняты и непонятно, будут ли приняты вообще.

Как вернуть деньги за страховку?

Страховая компания практически всегда предусмотрительно указывает в договоре с клиентом пункт о том, что неиспользованная сумма не возвращается. То есть, вернуть свои деньги не получится никак. Это не запрещено законом.

Однако, если такой приписки нет, значит можно с чистой совестью идти в страховую компанию, предъявлять справку из банка о досрочном погашении и требовать возврата части выплат. Компания обязана вернуть деньги в течение 5 рабочих дней.

Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки

Единственный минус – необходимость расстаться с деньгами раньше положенного срока. Основной плюс: значительное уменьшение суммы переплаты. Кроме того, досрочное погашение долга обычно указывается в кредитной истории как преимущество клиента, что облегчает попытки взять новый кредит.

Досрочное погашение ипотеки: как все сделать правильно

По закону граждане могут досрочно погашать все кредиты, включая ипотечные. Если у вас появилась возможность избавиться от долга раньше срока, обращайтесь в банк и проводите закрытие счета. Банк сделает перерасчет и спишет оставшиеся проценты, переплата значительно сократится.

Специалист Бробанк.ру пошагово разобрал, как сделать досрочное погашение ипотеки. Что будет дальше, как снять с недвижимости обременения. Все особенности и важные моменты процесса. О частичном погашении.

Что говорит закон

По закону заемщики ничем не ограничены в своем желании провести погашение ипотеки досрочно. Он могут это сделать хоть на следующий месяц после заключения кредитного договора.

Банкам не особо выгодна ситуация, когда клиенты гасят ссуды раньше срока, поэтому ранее они применяли штрафные санкции или брали плату за проведение этой операции, устанавливали какие-то моратории (можно гасить досрочно через 6-12 месяцев после оформления). Но с 2011 года они по закону не могут чинить препятствий, поэтому заемщик может без проблем выполнить эту процедуру.

Порядок и правила досрочного погашения ипотечного кредита найдете в кредитном договоре. Принцип гашения во всех банках одинаков, механизм может быть разным.

Как провести погашение ипотеки раньше срока

Все делается только через подачу заявления. Просто положить деньги на счет в нужной сумме недостаточно, нужно уведомить банк о своем намерении. Банк сделает перерасчет, после которого к выплате будет полагаться только оставшаяся сумма долга, все проценты, которые могли бы набежать в дальнейшем, сгорят.

Уведомлять банк о своем намерении нужно заранее, обычно за 30 дней до даты гашения. Например, если вы подадите заявление сегодня, счет будет закрыт только через 30 дней.

В целом, стандартно процедура досрочного гашения ипотечного кредита выглядит так:

• Нужно узнать сумму, нужную для выполнения операции. Самый простой вариант — позвонить по телефону горячей линии финансовой организации, выразить свое желание и попросить сделать расчет. Если этой суммы нет на счету, можно сразу ее положить. Но можно это сделать и после подачи заявления. Если требуемой суммы вы располагаете, действуйте дальше.
• Подать заявление в банк. Некоторые банки, например, Сбербанк допускают подачу заявления через интернет-банкинг — это удобно. Стандартно же клиент посещает отделение банка, там ему помогают составить заявление. В нем прописываются все условия процесса: сумма и дата, когда эти деньги будут списаны в счет досрочного гашения ссуды.
• Так как платеж с момента подачи заявления до момента досрочного гашения проходит 30 дней, появляется необходимость внесения ежемесячного платежа. При проведении расчетов сразу учитывается и этот платеж, который спишется в положенный день, и итоговая сумма для досрочного гашения. К запланированной дате заемщик должен обеспечить на счету всю сумму.
• В назначенный день сумма для досрочного закрытия ссуды списывается со счета. Через 2-3 дня, когда счет уже точно будет закрыт, нужно обратиться в банк для получения справки о закрытии и ипотеки. Также клиент получит консультацию по процессу снятия обременения, ему выдадут для этого пакет необходимых документов.

Купленная в ипотеку недвижимость находится в залоге у банка (залогом может выступать и другой собственный объект заемщика). До момента полной выплаты жилищного кредита заемщик не может продать недвижимость или выполнить смену собственника другим методом.

После досрочного гашения обязательства перед банком будут выполнены, поэтому следующий шаг — отзыв закладной и снятие обременения. Эти вопросы решаются в Росреестре.

Снятие обременения

Каждый банк предлагает свой алгоритм снятия обременения. Например, если вы — клиент Сбербанка, то даже действий никаких предпринимать не нужно. Сбербанк сам снимает обременение с заложенной недвижимости.

Через 2 для после выполнения гашения по графику или досрочно банк присылает заемщику СМС-уведомление о начале процесса снятия ограничений, отслеживать процедуру можно в личном кабинете. Она длится около 30 дней, по ее окончании клиент также получает уведомление. Далее можно заказывать выписку из ЕГРН, там будет видно, что на недвижимости нет ограничений.

Но далеко не все банки предлагают такой упрощенный процесс, как Сбербанк. В других организациях стандартно процедура выглядит так:

• После закрытия ипотечного кредита заемщик обращается в банк и получает там комплект документов для снятия обременения. Нужна справка о закрытии кредита и закладная. К ней гражданин прикладывает свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН, кредитный договор и свой паспорт.
• Все эти документы нужно отнести в МФЦ (любой), записываться на прием не нужно, просто приходите и ждете своей очереди.
• Специалист примет документы и укажет на сроки ожидания снятия обременения. Он выдаст бумагу, которая подтверждает принятие заявления.
• О выполнении операции снятия обременения гражданин получит уведомление. Далее можно ничего не делать либо заказать выписку из ЕГРН, там ограничения на недвижимость значиться не будет.

Это стандартный алгоритм, но он может быть и другим, все зависит от банка.

После снятия обременения можно свободно распоряжаться недвижимостью: продавать ее, дарить, прописывать туда кого угодно и прочее. Теперь жилье стало полноценной собственностью.

Частичное гашение

По ипотеке досрочное гашение может быть не только полным, но и частичным. Например, у вас появились свободные 100000 рублей, которые вы можете положить на кредитный счет. Если при этом оформить частичное погашение ипотечного кредита, переплата будет меньше.

За счет частичного досрочного гашения уменьшается сумма основного долга, за счет чего проценты начисляются на меньшую сумму. Банк делает перерасчет, в результате сокращается переплата и меняется график платежей.

График может быть изменен по одному из сценариев:

• Уменьшение ежемесячного платежа. То есть банк оставляет срок выплаты прежним, но за счет частичной выплаты основного долга раньше срока уменьшается регулярный платеж.
• Уменьшение срока выплата. То есть платеж остается прежним или немного видоизменяется, но за счет внесения дополнительных средств сокращается срок, ипотека будет выплачена быстрее.

Чаще всего граждане выбирают второй вариант, с точки зрения выгоды он тоже более актуален. Но банки больше заинтересованы в первом варианте, поэтому предлагают его чаще.

Вы можете выбрать любой вариант. Если банк предлагает первый как единственно возможный, настаивайте на своем.

Для выполнения частичного гашения нужно точно так же подать в банк заранее заявление, обычно это делается минимум за 14 дней до даты списания очередного платежа, некоторые банки принимают заявления и за день — везде все по-разному. Вносите заявленную сумму на счет, в дату списания платежа она списывается, банк делает перерасчет и формирует новый график.

Так что, если вы думаете о том, можно ли ипотеку погасить раньше срока, то это делается без проблем. Можете провести как полное, так и частичное гашение.

Как досрочно погасить ипотеку в 2020 году

Ипотечный кредит берется на приобретение жилья на продолжительный срок. Как раз тот факт, что выплата задолженности продлевается на года и даже десятилетия смущает многих возможных заемщиков.

Однако у заемщиков всегда сохраняется возможность досрочного погашения ипотеки. Разберемся в вопросах досрочного погашения ипотеки, особенности и нюансы, преимущества и недостатки этой процедуры.

Большинство людей не очень любит имеющейся задолженности, обязанность по оплате которой растягивается на долгие годы.

В сегодняшней непростой экономической ситуации сложно наперед предвидеть, что ожидает сферу кредитования через несколько лет.

Вследствие этого владельцы ипотечных жилплощадей, стремятся погасить имеющиеся займы, когда у них появляется такая возможность.

Федеральным Законом №284, принятым 19 ноября 2011 года, а также статьей 809 Гражданского Кодекса РФ устанавливают право заемщика на досрочное погашение договоров кредитования.

Одним условием является только то, что заемщику необходимо известить о своем решении досрочно погасить задолженность банк за тридцать дней до выполнения этого действия.

Не во всех банках понадобится строго следовать данному требованию.

Как правило, банки разрешают совершить взнос денежных средств размером большим, чем месячная плата в срок превышающий одни сутки до очередной даты оплаты.

В установленный день произойдет автоматическое списание и закрытие ипотеки (или перерасчет задолженности), после чего заемщик сможет получить новый график платежей на приеме у специалиста банка или в личном кабинете на официальном сайте банка.

Еще раз обращаем внимание на то, что согласия банка-кредитора на досрочное погашение ипотечного займа не требуется!

Нормы закона

Важнейшим стимулом для досрочной оплаты является как можно скорее рассчитаться с кредитным учреждением с минимальными тратами. Размер переплаты по займу может в 2 раза повысить начальный размер кредита.

У любого заемщика есть право воплотить в жизнь как частичное, так и полное погашение ипотеки.

Как уже говорилось, данная возможность урегулирована на законодательном уровне в ГК РФ (статья 809) и в ФЗ № 284.

Кроме того, банки не имеют права устанавливать какие-либо дополнительные платы за такие действия своих клиентов.

Должники могут по своей инициативе совершить досрочную оплату и помесячные выплаты либо могут поручить эту операцию на доверенных лиц (потребуется предоставление доверенности, выполненной в нотариальной форме, в которой отдельно указано полномочие на совершение досрочного погашения кредита в банке).

Способы погашения

Имеется несколько способов оплаты, с помощью которых выполнить досрочное погашение займа:

Можно ли погасить ипотеку досрочно

У любого нашего соотечественника, который имеет обязанность по оплате ипотечного кредита, есть право на досрочное избавление от него.

Возможность досрочной оплаты ипотеки установлена в федеральном законе — ГК РФ.

Но поскольку банкам, являющимся кредиторами по данным заёмным обязательствам, с финансовой точки зрения это невыгодно, то они пытаются препятствовать этому.

К примеру:

Однако целенаправленно препятствовать заемщику в реализации права на досрочное закрытие кредита строго запрещается.

Сотрудники банка должны помочь заемщику осуществить погашение и объяснить правила, которые действуют в данном кредитном учреждении.

Частичный платеж

У клиента банка имеется 2 доступной разновидности платежа: аннуитетный платеж и дифференцированный платеж.

Досрочное погашение части платежа доступно для той, и для другой разновидности.

Проанализируем что выгоднее для должников:

Новый график платежей

После осуществления досрочного погашения кредита специалист банка должен выдать заемщику измененный график платежей.

График платежей выдается в документальной форме и заверен сотрудником банка.

Где самая дешевая ипотека в 2020 году, читайте здесь.

При указании в договоре ипотечного кредита, что график платежей является неотъемлемой частью договора, то обязательно требуйте его выдачи.

Лишь только после закрытия всех платежей по графику, объект ипотеки будет освобожден от залога в пользу банка.

Таким образом, важно получать измененный график платежей после погашения.

Как рассчитывать

В первую очередь можно самостоятельно рассчитать размер долга по ипотеке.

Для чего потребуется текущий график платежей.

Для полного погашения кредита это не составит труда.

Для расчета суммы к оплате, следует прибавить остаток долга к помесячному платежу. Узнать их вы сможете из текущего графика платежей. Что и будет являться общей суммой задолженности.

Формула для расчета аннуитетного платежа при частичном погашении

В которой:

n — количество месяцев для оплаты ипотека.

i — процентная ставка по ипотеке в месяц.

К примеру, при указании годовой ставки, ее необходимо разделить на 12. Т.е. предположим годовая ставка равна 12 процентов, то

i = 0.12/12 = 0.01

Это значение и необходимо употребить при расчете аннуитетного платежа.

Сумма кредита — сумма выданной ипотеки по договору банка.

Эта формула наиболее распространенная и применяется в таких банках, как ВТБ, Сбербанк, Дельтакредит. Однако существуют и другие формулы.

Формула дифференцированных платежей при частичном погашении

Остаток задолженности берется на дату платежа.

Количество процентных периодов – срок (в месяцах) до окончания кредита.

Процентная ставка – годовая процентная ставка по кредиту.

Деление на 100 и на 12 производится для перевода ставки в проценты и вычисления процентов за один расчетный период (месяц).

Формула состоит из двух частей. Первая часть формулы постоянна, т.е для любого месяца. Сумма долга поделенная на число месяцев.

Эта часть платежа идет в погашение основной задолженности.

Как выгоднее: уменьшить срок или размер

Совершая частичное досрочное погашение ипотеки у заемщика имеется право выбирать, понизить ли ему размер ежемесячных платежей, либо уменьшить период оплаты ипотеки.

На приеме специалист банка предложит заемщику выбрать наиболее подходящий для него вариант.

Как правило, заемщики предпочитают зачислять денежные средства с целью уменьшения размера платежа, а период кредита оставляют тем же.

Однако, некоторые банки не оставляют заемщикам права выбора варианта зачисления дополнительных средств на погашение и прописывают в договоре только один вариант.

Поэтому следует внимательно читать договор ипотеки, а именно пункт о способах досрочного погашения (оно происходит путем уменьшения периода либо размера ежемесячных платежей).

Кроме того, банки могут устанавливать условие о минимальном размере дополнительных взносов (к примеру, не менее 20 тыс. руб.)

Какие потребуются документы

Чтобы выполнить полное или частичное погашение кредита понадобится направиться на прием в отделение банка, в котором получена ипотека.

Законодательно установлено требование о том, что заемщик должен проинформировать об этом кредитное учреждение по меньшей мере за 30 дней.

Необходимо взять с собой следующие документы:

Сотрудником банка будет составлено заявление на досрочное погашение. Без вышеуказанных документов, процедуру погашения произвести не удастся.

Заявление на досрочное погашение ипотеки подается в банк лично клиентом либо представителем по доверенности.

Бланк заявления на погашение предоставит специалист кредитного отдела банка. Такое заявление может содержать следующие пункты:

Известив банк о предполагаемом досрочном погашении займа, выполняется непосредственный платеж.

Важно получит измененный график оплаты ежемесячных платежей.

Преимущества досрочного погашения

У досрочного погашения ипотечного кредита имеются определённые плюсы. Рассмотрим основные из них.

Преимущества:

• освобождение от финансового бремени;
• внутреннее спокойствие в связи с тем, что задолженность отсутствует;
• выгода с экономической точки зрения (перерасчет процентов, прекращение договора страхования);
• снятие обременения с объекта недвижимости.

Для некоторых лиц, досрочное погашение имеет крайне важное значение.

об отсрочке по ипотеке в 2020 году.

К примеру, военнослужащим, у которых погашение ипотеки совершается за счет государства, такая процедура дает возможность оставить место службы и др.

: Как досрочно погасить ипотеку:

Загрузка…

Как гасить ипотеку досрочно: сокращать срок или платёж

Для расчётов возьмём ипотечный кредит в размере 1,2 миллиона рублей под 10% годовых на срок в 8 лет (96 месяцев). Предположим, что ежемесячно у вас есть свободные 5 тысяч рублей, которые вы хотите направить на досрочное погашение.

Концептуально эти расчёты подойдут и для вашей ситуации, но для точных цифр придётся провести вычисления самостоятельно.

Как выгоднее гасить ипотеку при аннуитетных платежах

При аннуитетных платежах вы ежемесячно отдаёте банку одну и ту же сумму в счёт погашения кредита. При этом структура платежа в разные месяцы неодинакова. Обычно поначалу не менее половины составляют проценты — точные пропорции можно посмотреть в вашем графике выплат.

В нашем примере ежемесячный платёж составляет 18 209 рублей. Всего нужно будет отдать банку 1 747 546 рублей с переплатой 547 546 рублей.

Досрочное погашение с сокращением срока

Если ежемесячно платить дополнительно по 5 тысяч рублей и сокращать срок кредита, то вы сэкономите 171 647 рублей на погашении процентов и полностью рассчитаетесь с банком за 5 лет и 8 месяцев.

Досрочное погашение с уменьшением платежа

Если сокращать платёж, то вы сэкономите 103 540 рублей, выплатите ипотеку за 7 лет и 8 месяцев. При этом в последние месяцы ваш платёж будет настолько мал (менее 5 тысяч рублей), что вы практически его не почувствуете.

Погашение с уменьшением ежемесячного и увеличением досрочного платежа

Досрочное погашение с сокращением срока ипотеки кажется выгоднее: экономите больше, отдаёте весь долг банку быстрее. Вот только при подсчётах для стратегии с уменьшающимся платежом есть одно но: из зоны внимания обычно выпадает разница между изначальным ежемесячным платежом и уменьшившимся.

При платежах с сокращением срока вы продолжаете платить 18 209 + 5 000 рублей и расстаётесь с 23 209 рублями. При уменьшении платежа вы начинаете с той же суммы и постепенно выходите на 1 874 + 5 000 = 6 874 рубля.

Но можно ежемесячно добавлять к сумме, выделенной на досрочное погашение, разницу между изначальным и текущим платежами.

И в этом случае магическим образом вы выплачиваете ипотеку в тот же срок и с той же переплатой, что и при досрочном погашении с сокращением срока.

Кроме того, некоторые банки разрешают частично погашать ипотеку онлайн только с уменьшением платежа, а для сокращения срока придётся идти в отделение. Если очная встреча с сотрудниками кредитного учреждения не для вас, этот вариант погашения отлично подойдёт.

Выводы

1. Если вы уверены, что у вас всегда будут деньги на изначальный основной платёж и 5 тысяч для досрочного погашения, для вас нет никакой разницы, как погашать: с сокращением срока или с уменьшением платежа по третьему варианту, если вы отдаёте ежемесячно одну и ту же сумму.

2. Если вы предполагаете, что через пару лет финансовая ситуация может ухудшиться, выбирайте досрочное погашение с уменьшением платежа и учётом разницы между изначальным платежом и нынешним. Будут проблемы — перейдёте к выплатам по графику, причём вносить ежемесячно надо будет уже существенно меньше, чем на старте ипотеки.

   Не будет проблем — выплатите ипотеку так же быстро и с такой же выгодой, как и те, кто досрочно гасил её с сокращением срока.

3. Если ипотека для вас и сейчас тяжёлое бремя, но вы готовы кое-как выкраивать 5 тысяч рублей ежемесячно, идите путём уменьшения платежа.

   Так вы будете возвращать кредит те же 8 лет, но постепенно вам будет становиться всё легче и легче. Да и сэкономить немного получится.

Как выгоднее гасить ипотеку при дифференцированных платежах

Дифференцированные платежи банки предлагают редко, но взять ипотечный кредит с такими условиями всё же можно. В этом случае сумма основного долга делится на равные части, проценты ежемесячно начисляются на остаток долга. Поэтому постепенно размер платежа уменьшается.

Для ипотеки из нашего примера в такой ситуации переплата составит 484 958 рублей, платёж в первый месяц — 22 500 рублей, в последний — 12 604 рубля. Чтобы рассчитать выгоду, воспользуемся одним из сайтов с кредитными калькуляторами, например mobile-testing.ru.

Досрочное погашение ипотеки: основания и особенности

Ипотечный кредит для заемщика всегда является тяжелым бременем, поэтому желание погасить обязательства как можно быстрее является естественным.

Сегодня заемщик вправе досрочно выплатить сумму долга по кредиту, так как закон Российской Федерации запрещает банкам препятствовать таким действиям.

Досрочное погашение кредита связано с рядом нюансов, которые необходимо учитывать. В них мы и будем разбираться в статье.

Основания досрочного погашения кредита

Согласно законодательству РФ, любой заемщик кредитных средств имеет возможность погасить взятые обязательства ранее установленного графиком платежей срока. Кредитная организация не вправе препятствовать такому желанию клиента и отказываться от принятия суммы долга досрочно. В случае таких действий заемщик вправе обратиться в судебный орган для признания их незаконности.

Выгода досрочного погашения кредита для заемщика очевидна. Сегодня срок ипотечного кредитования в среднем составляет от 10 до 30 лет и при осуществлении выплат согласно графику платежей итоговая сумма переплаты может увеличиться почти в два раза. Закрытие долговых обязательств раньше срока позволит существенно снизить финансовые потери заемщика.

https://www.youtube.com/watch?v=7PSj9CNbn2s

Досрочное погашение ипотеки является невыгодным событием для кредитной организации, так как в этом случае она теряет в размере полученной прибыли. В связи с такой особенностью банки стремятся ограничить клиента в таких действиях.

В большинстве случаев делают они это путем установления специальных сроков для внесения платежей, сумма которых превышает размер платежей по графику.

В большинстве случае сумма штрафов выплачивается, если с момента подписания соглашения прошло 2 или 3 месяца.

В кредитном договоре в обязательном порядке прописываются все существенные условия сделки, поэтому вся информация о досрочном закрытии кредита должна быть предусмотрена в соглашении. Незаконными считаются:

• пункты, запрещающие досрочное закрытие кредита;
• условия, предусматривающие различные виды санкций при выплатах вне графика платежей;
• предписания, устанавливающие минимальный размер досрочной выплаты.

Ознакомиться со всеми пунктами договора необходимо до подписания документа. В дальнейшем обладание полной информацией поможет заемщику выбрать наиболее приемлемый в отношении выгодности темп осуществления выплат по кредиту.

Вопросы выгоды: стоит ли погашать раньше срока?

Сегодня досрочное погашение может быть полным или частичным. Выбор способа зависит от желания и финансовых возможностей заемщика, и воспользоваться им он может на любом этапе закрытия кредитных обязательств. Для заемщика начинать планировать досрочное погашение необходимо как можно раньше, так как это для него связано с рядом существенных выгод. Основными считаются следующие:

• сведение размеров выплат по начисленным процентам к минимуму;
• возможность свободного распоряжения недвижимостью после снятия обременения;
• снижение издержек, связанных с заключением договоров по страхованию.

При этом существуют и определенные минусы. Вот наиболее значимые из них:

• часто заемщик в попытках быстрее избавиться от кредитных обязательств отказывает себе буквально во всем, что неизбежно отрицательным образом сказывается на его здоровье и эмоциональном состоянии;
• пуская «лишние деньги» на закрытие долговых обязательств, заемщик лишается возможности получить выгоду в виде процентов в случае, если бы они были внесены на депозит;
• некоторые кредитные организации рассматривают досрочное погашение кредита в качестве отрицательного момента в кредитной истории заемщика, поэтому в будущем велика вероятность получения отказа банка при подаче заявки на новый кредит.

Полное закрытие обязательств по кредиту предполагает выплату всей суммы долга и начисленных процентов за время использования заемных средств. В этом случае клиент опережает установленный кредитной организацией график выплат.

О таком намерении клиент должен сообщить за 30 дней до даты планируемого платежа. Именно такой срок установлен законодательно и при несоблюдении этого правила банк вправе отказать клиенту в приеме средств.

После оплаты всей суммы долга инициируется процедура закрытия кредита.

Сегодня многие кредитные организации предлагают программы рефинансирования, которые для клиента могут нести существенные выгоды. Использование такого предложения помогает досрочно погасить ранее взятые кредитные средства за счет займа, который оформляется с заключением договора по новым условиям кредитования.

Порядок действий: погашаем ипотеку досрочно правильно

При принятии решения о возможности погасить долг досрочно необходимо выполнить ряд последовательных действий. Сначала необходимо определиться с точной суммой долга по кредиту, которая станет отправной точкой для анализа собственных финансовых возможностей в части полного или частичного погашения.

Далее необходимо определиться с вариантами закрытия кредитных обязательств. Для этого можно воспользоваться онлайн-калькуляторами или попросить у специалистов банка рассчитать альтернативные графики платежа для каждого рассматриваемого варианта в отделении финансового учреждения. После определения стратегии будет понятен алгоритм дальнейших действий. Сегодня существует два варианта:

1. досрочное погашение с сокращением длительности кредитования;
2. частичное досрочное погашение с уменьшением взносов.

При варианте с сокращением срока размер выплат постоянен, а длительность срока выплаты займа становится существенно короче. В результате заемщику удается погасить кредит, и снять обременение с недвижимости быстрее. Такой способ выгоден при расчете аннуитетным способом, людям с хорошим заработком и стабильной работой.

Эксперты советуют не торопиться с внесением дополнительных сумм по кредиту. Например, при сумме ежемесячного платежа в 40 000 рублей и возможности внесения 44 000 рублей, заемщик практически не выигрывает.

Рекомендуется накопить сумму переплаты, которая равнялась бы как минимум двум ежемесячным взносам. Примерно за 2 недели до наступления отчетной даты в банк необходимо подать заявление о досрочном погашении и внести заявленную сумму.

В результате снизятся задолженности и переплаты.

Какие документы необходимы

Досрочное погашение всегда предполагает обращение в кредитную организацию для подачи заявления о досрочном погашении кредитных обязательств. Законом предусмотрен срок такого обращения, который составляет 30 дней. В некоторых договорах может быть оговорен иной срок, поэтому рекомендуется проверить эту информацию перед посещением банка.

Заемщик заполняет заявление на основании следующих документов:

• паспорт и ксерокопия документа;
• кредитный договор;
• график платежей;
• номер расчетного счета, с которого планируется перечисление средств.

Форма заявления в различных банках может несколько отличаться, но к заполнению всегда обязательна информация о заемщике, кредитном договоре и планируемом платеже.

Так выглядит заполненное заявление на досрочное погашение ипотеки

После осуществления платежа банк должен сформировать новый график выплат, который оформляется в виде дополнительного соглашения к основному кредитному договору. В обязательном порядке при частичном погашении необходимо получить у сотрудника банка новый график платежей.


Действия при досрочном погашении кредита в полном объеме

При принятии решения о досрочном погашении кредита заемщик обязан информировать об этом кредитную организацию.

Для этого необходимо заполнить стандартный бланк заявления, в котором указывается сумма и планируемая дата платежа.

На указанную в заявлении дату заемщик вносит сумму, которая поступает на счет для осуществления выплат по кредиту. Рекомендуется удостовериться в факте поступления денежных средств на расчетный счет.

Далее заемщик должен запросить у кредитной организации документ, свидетельствующий о полном погашении обязательств по кредиту. Для снятия задолженности по ипотечному кредиту получение справки считается обязательным.

Справка об отсутствии задолженности по кредиту и закладная с отметкой кредитной организации о погашении ипотечного кредита являются основанием для снятия обременения с недвижимости.

Вся процедура досрочного погашения обязательств четко регламентирована и требует обращения в Россреестр для регистрации факта досрочного погашения кредита, который подтверждается соответствующей записью в базе государственного органа.

Заемщику следует знать о том, что досрочное погашение кредита означает для него возможность расторжения ранее заключенного договора страхования и возможность возврата ранее уплаченных сумм.

Рекомендации при досрочном погашении кредита: как получить выгоду

При досрочном погашении кредита заемщику следует учесть множество факторов, так как от правильности выбора стратегии во многом зависит конечный результат. План действий во многом зависит от условий договора.

Если выплаты по кредиту осуществляются по схеме аннуитетных платежей, то досрочное погашение в самом конце срока ипотечного договора для заемщика считается невыгодным.

К этому времени основная часть процентов выплат по кредиту уже погашена.

При варианте досрочного погашения в обязательном порядке пересматривается график платежей.

Для заемщика в большинстве случаев более выгодным оказывается вариант уменьшения суммы ежемесячной выплаты, так как это значительно снижает для него риск исполнения кредитных обязательств, в случае ухудшения материального положения.

Прежде чем идти в банк рекомендуется перечитать пункты договора в части досрочного погашения займа, убедиться в достаточности собственных средств. Стоит еще раз обратить внимание на следующие условия соглашения:

• существует ли ограничение на минимальный и максимальный размер платежа;
• срок предварительного уведомления банка о досрочном погашении кредита;
• особые условия на день погашения долговых обязательств, так как в некоторых договорах прописано условие в виде оплаты только после внесения очередного ежемесячного взноса;
• существование комиссий и их размер;
• место погашения кредита, так как в некоторых соглашениях прописано, что досрочные выплаты должны осуществляться только в отделении кредитной организации.

Не рекомендуется оформлять потребительский кредит для возврата ипотеки ранее договорного срока. Выгоду от таких действий получить невозможно, так как кредиты на потребительские цели всегда выдаются под более высокие проценты.

Способы внесения сумм: преимущества и недостатки

Погашение раньше срока можно провести с использованием следующих инструментов:

• наличный расчет;
• безналичный расчет;
• оплата через терминал самообслуживания.

Платеж наличными средствами предполагает обращение к сотруднику банка. При досрочном погашении имеет значение факт своевременного поступления денег, поэтому стоит заранее уточнить график работы кредитного учреждения. Стоит учесть, что за услуги такого рода банк берет определенную комиссию.

Преимуществом безналичного способа считается возможность его использования в любое время суток и моментальное поступление денег на счет. Если расчет осуществляется с использованием карты кредитора, то при переводе денежных средств комиссия не взимается.

Оплата с использованием терминалов считается одним из самых ненадежных инструментов. Даже при своевременной оплате гарантии того, что средства дойдут до получателя в срок, не существует. Доказательство в виде квитанции, которая подтверждает дату отправки платежа, кредитными организациями не принимаются и заемщику с большой доле вероятности придется платить пеню за просроченный платеж.

Заключение

Сегодня любой заемщик вправе погасить кредитные обязательства досрочно и банки не могут ему препятствовать. Выбор варианта частичного или полного закрытия кредитных обязательств зависит только от его желания и финансовых возможностей.

Процедура досрочного погашения предполагает обязательное информирование банка о решении досрочного погашения в виде заявления.

Важным моментом является оформление нового графика платежей при досрочном частичном погашении кредита или справки об отсутствии задолженности при полном закрытии кредитных обязательств.