Список документов для продажи комнаты в коммунальной квартире 2020

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2020 году

На комнаты в коммуналках имеется свой спрос. Это достаточно простой способ обзавестись собственной жилой площадью за достаточно небольшой бюджет. Но и продать ее нужно грамотно, соблюсти все нормы закона, чтобы сделка не была оспорена.

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2020 году подчиняется особым правилам. Предварительно нужно выяснить, можно ли произвести отчуждение имущества. Для этого комната должна быть приватизирована, т.е. владелец зарегистрировал свои права на жилье, подтверждая право собственности выпиской из ЕГРН.

Вторым обязательным моментом является согласие собственников других комнат на продажу в коммунальной квартире, поскольку они обладают преимущественным правом выкупа комнаты.

Чтобы сделка состоялась и была законной, необходимо руководствоваться нормами следующих документов:

1. Жилищный кодекс в ст. 41 и 42 устанавливает, что общие помещения в коммунальной квартире (кухня, туалет и т.д.), которые используются для обслуживания всех комнат, принадлежат всем собственникам квартиры на правах общей долевой собственности и не могут быть выделены в натуре. Поэтому продавцу следует понимать, что с мнением соседей придется считаться.
2. Гражданский кодекс ст. 250 закрепляет преимущественное право выкупа комнаты владельцами других комнат и помещений в коммунальной квартире. Только при их отказе появляется возможность продать комнату посторонним гражданам.
3. Статья 42 Закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ обязывает к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение оповещения всех соседей о желании продать комнату.

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2020 году

Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:

• удостоверение личности;
• правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
• выписка из ЕГРН;
• документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
• уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
• документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
• справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
• нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
• согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
• нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.

Согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире

Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.

Передается извещение о продаже комнаты:

• гражданам — собственникам других комнат, если они приватизированы;
• в орган опеки и попечительства, если соседом является недееспособный гражданин;
• в муниципалитет, если комнаты не приватизированы.

Оповестить владельцев соседних помещений возможно любым из удобных способов, гарантирующих получение уведомления:

• заказным письмом с уведомлением;
• лично с простановкой даты и подписи на втором экземпляре, через нотариуса.

Оповещение через нотариуса используется в следующих случаях:

• сосед длительно отсутствует и место его фактического пребывания неизвестно;
• собственник комнаты проживает за пределами РФ;
• соседи отказываются от получения извещения.

Если же нотариусом отправленное уведомление останется безуспешным, то в качестве доказательства, что Вы предприняли все меры, выдаст подтверждающий документ.

В результате продать комнату возможно:

• любому из соседей, изъявившему желание приобрести ее за озвученную цену;
• третьему лицу, если все соседи оформили отказ от покупки или не ответили на извещение и срок ответа вышел. Срок для ответа составляет 30 дней от даты получения уведомления (в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ). Если же адресат уклонился от получения документа, то срок отсчитывается от даты возврата письма в почтовое отделение.

Игнорировать оповещение соседей ни в коем случае нельзя. При несоблюдении процедуры сделка не будет зарегистрирована или может быть обжалована в суде.

Образец уведомления соседям о продаже комнаты в коммунальной квартире

В уведомлении необходимо указать:

• ФИО продавца (полностью);
• характеристики продаваемого жилого помещения (указать, что объектом является комната в коммунальной квартире, ее кадастровый номер, площадь и иные уточняющие сведения);
• цену жилья на свое усмотрение (запрещено снижение ее при продаже постороннему лицу);
• предложение о покупке помещения;
• информация о том, что законом предусматривается 30-девный срок на принятие решения;
• контактные сведения для связи с продавцом.

Нужен ли нотариус при продаже комнаты?

При продаже комнаты в коммунальной квартире может потребоваться помощь нотариуса в следующих вопросах:

• направление соседям извещения о реализации их преимущественного права на выкуп помещения (например, в случае их категорического отказа от получения, именно так станет возможным доказать, что предприняты все способы оповещения);
• оформление отказов от выкупа комнаты;
• удостоверение договора купли-продажи комнаты.

В общем порядке договор о продаже комнаты, которая принадлежит гражданину по праву личного владения и имеет свой кадастровый номер, не требует нотариального заверения. Стороны могут только обратиться к нотариусу по обоюдному согласию для проверки сделки и ее удостоверения.

Следует учитывать, что продажа долей квартиры попадает под случай, который необходимо присутствие нотариуса.

Поэтому при указании в договоре купли-продажи доли в праве на места общего пользования придется обращаться за нотариальным удостоверением. Чтобы этого избежать в договоре указывайте информацию только о комнате.

Так как доля общего пользования в коммунальной квартире переходит при покупке комнаты автоматически.

Не требуется оформления договора у нотариуса при владении комнатой супругами на правах общей совместной собственности и в случае выделенной доли в общем имуществе коммуналки.

Этапы проведения продажи комнаты в коммунальной квартире

Порядок действий продавца комнаты в коммуналке сводится к следующей схеме:

1. Найти покупателя и обговорить с ним условия сделки. Обязательно сообщить, что это лишь комната в коммунальной квартире, т.е. проживание будет с соседями.
2. Установить цену на комнату самостоятельно или на основании оценки, произведенной специализированной организацией.
3. Направить владельцам других комнат в квартире уведомление о том, что им предоставлено первоочередное право выкупа жилого помещения. Указать в уведомлении стоимость комнаты. Если купить помещение изъявляют желание несколько соседей, то Вы вправе продать его за лучшую цену из предложенных. Тут возникает принцип аукциона.

В случае, когда комната продается одному из соседей, представлять доказательства об уведомлении соседей в орган Росреестра не требуется.

1. Получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты или дождаться истечение 30-дневного срока, который отводится на принятие решения. Если срок прошел и никто из соседей не выявил желание купить комнату, продавец вправе продать ее любому стороннему покупателю, но по цене не ниже указанной в уведомлении.

   В случае продажи комнаты третьему лицу в Росреестр потребуется представить письменные доказательства о том, что все соседи были оповещены. При неудачной попытке вручения нужно приложить квитанции о направлении корреспонденции.

2. Заключается предварительный договор, где прописываются все обстоятельства. Обязательно следует указать на условия возврата задатка. В случае отказа от продажи продавец должен вернуть его в двойном размере.
3. Собрать все необходимые для сделки документы и оформить договор купли-продажи.
4. Подписать акт приема-передачи помещения, произвести полный расчет.
5. Зарегистрировать переход права собственности на комнату к новому владельцу в МФЦ.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:

• дата и место совершения сделки;
• сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
• описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
• цена по договору – стоимость комнаты;
• в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.

Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.

Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.

Образец договора купли-продажи комнаты

Вам также может понравиться

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире 2020

Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире 2020». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Купля-продажа коммуналки подчинена ряду правил, несоблюдение которых приведет к недействительности сделки. Не каждую комнату можно продать, а чтобы выяснить, возможно ли отчуждение имущества, необходимо проверить: Факт приватизации.

1. Какие документы нужны для продажи квартиры
2. Как подготовить квартиру к продаже Вопрос «выписка из приватизированной квартиры» — 1 ответ Инструкция 1 Сделку можно проводить как самостоятельно, так и привлечь к участию специалистов в области недвижимости (юристов или риэлторов).

Совет 1: Какие документы нужны для продажи коммунальной комнаты

• От продавца необходимо представить свидетельство ЕГРП. Если этот документ вами не был получен после приобретения квартиры или после сдачи дома в эксплуатацию, то вам необходимо представить в регистрационном органе договор, подтверждающий ваше право собственности.
• Квитанция, подтверждающая внесение пошлины за процедуру регистрации. Ее размер зависит от региона и узнать его можно от риэлтора или в регистрационном органе.
• Кадастровый паспорт на недвижимость.
• Заявление, которое составляется новым собственником. Его образец лежит в регистрационном органе.
• Договор, подтверждающий возникновения права на недвижимость (купли-продажи или о передаче в дар другому лицу).
• Паспорт нового владельца.

1. С 1 января 2020 года сделки по продаже комнаты стороннему покупателю (не соседям) обязательно должны проводиться через нотариуса.

   До этого их можно было делать в простой письменной форме, теперь не получится. Это, конечно, дополнительные траты на нотариальные услуги, которые нужно заранее обсудить с потенциальным покупателем.

1. составить письмо с предложением приобрести комнату по указанной стоимости.

2. отправить письма по почте с уведомлением или вручить им лично с приложением о получении (распечатывается обычный бланк уведомления с фамилиями собственников и местом для их подписи);

Какие документы для продажи комнаты в коммунальной квартире 2020

Если через месяц у ваших соседей не возникло желание купить вашу собственность, то оформляйте письменный отказ от преимущественного права и ищите покупателя на стороне. Отказ нужно оформить нотариально, это позволит избежать проблем в будущем.

Но есть и различия, например, извещение о продаже для соседей и их письменные отказы от участия в сделке. Без этого любой суд легко может признать такую куплю-продажу недействительной, а значит, все придется начинать заново.

Продажа Продажа комнаты в коммунальной квартире: необходимые документы для сделки.

В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:.

Сделки с коммунальной недвижимостью считаются достаточно сложными. В некоторых случаях даже у опытного риелтора уходит масса времени на получение всех необходимых согласований.

Прежде, чем проводить такую сделку, нужно изучить все особенности, которые скрывает продажа комнаты в коммунальной квартире. Начать необходимо с основных нюансов, которые определяют высокую сложность указанной сделки. Продавцу следует учесть, что:.

Перед куплей-продажей также необходимо выяснить, кто является титульным собственником комнаты в коммунальной квартире. Сделать это можно, заказав актуальную выписку из ЕГРН.

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Причем, это нужно выполнить обязательно, так как все совладельцы недвижимости имеют равные права, и обязаны знать об отчуждении части собственности. Эта норма закона содержится в жилищном законодательстве.

Помимо этого, у совладельцев есть так называемое преимущественное право. На его основании они могут претендовать на покупку продаваемой комнаты. Поэтому продавец не может обойтись устным сообщением о сделке.

То, с чего следует начать, собираясь реализовать комнату в общежитии, – это именно ее приватизация. Говоря конкретно об общежитии, многие специалисты уточняют, что такая процедура сложнее, нежели все подобные.

Суть в том, что приватизировать помещение, находящееся в общежитии, можно только в той ситуации, когда оно находится на балансе у муниципальных властей и не является активом специализированного жилфонда (студенческое общежитие, здание для сотрудников какого-то предприятия и т.д.).

Как продать комнату в коммунальной квартире в 2020 году — без согласия соседей, быстро, цена, правильно, приватизированную

По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.Как продать комнату в коммунальной квартире? Такой вопрос возникает у любого, кто в своё время таким образом инвестировал в недвижимость и у тех, кто имеет комнату в результате приватизации.

Продажа комнаты в коммунальной квартире является одной из самых трудоемких процедур среди гражданских сделок. Какие документы нужны, как договориться с соседями и на какие сроки рассчитывать — все это изложено в статье.

Как подготовить и собрать документы для продажи комнаты в коммунальной квартире

• собственников других комнат в квартире;
• орган местного самоуправления, если среди соседей есть наниматели социального жилищного фонда, ведь для таких случаев собственником считается государственный или муниципальный орган;
• органы опеки и попечительства , если среди других собственников присутствуют дети до восемнадцати лет или недееспособные лица.

Особенности

• составить извещение самостоятельно и отправить его экземпляры всем соседям на почтовый адрес в режиме заказного письма;
• посетить нотариальный кабинет и оформить заверенное извещение о продаже комнаты с просьбой отказаться от преимущественного права либо воспользоваться им; высылкой уведомлений займется нотариус, он подтвердит отправку документа и ее возврат — в случае нежелания соседей получать письмо.

Спасибо! Я нашла информацию, что в СПБ вроде не нужно получать отказы если комната в собственности у государства, вроде существует какой-то закон именно в СПБ, скажите, правда ли это? Какой-то конкретной информации со ссылкой на этот закон не смогла найти.

Документы на продажу комнаты в коммунальной квартире

Если есть неприватизированные комнаты, принадлежащие муниципалитету, то администрацию населенного пункта так же необходимо уведомить о продаже, так как у нее так же есть первоочередное право покупки перед третьими лицами.

Оформление сделки заключается в составлении договора купли-продажи, подачи заявления в Росреестр и регистрации договора у нотариуса с оплатой госпошлины.

Важно проверить правильность составления договора и заявления несколько раз, чтобы не было ошибок, особенно в адресе и ФИО продавца-покупателя, потому как тогда, либо сделка будет недействительной, либо придется переоформлять сделку заново с повторной оплатой госпошлины и услуг нотариуса.

1. В отделении реестра выяснить, кто именно является собственниками помещений в вашей коммунальной квартире.
2. Уточнить адреса собственников.
3. Составить уведомления о том, что вы продаете комнату (на одного собственника – 2 экземпляра).
4. Отправить их почтой заказным письмом (желательно с уведомлением о вручении).
5. Составить реестр своей рассылки.
6. Заверить реестр у почтового работника. Обязательно поставить на документ (реестр) печать почты, указать дату рассылки.

Для подачи в окошко МФЦ или Росреестра требуется предъявить в настоящий момент только Договор и документы персонального хранения (форма 9, копии Свидетельств о рождении, доверенность и др.), остальные документы должны быть в наличии, риэлтор и покупатель обязаны с ними ознакомиться.

Какие документы нужны?

Купить можно только ту жилплощадь, которая приватизирована. Чтобы проверить право собственности, нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН или свидетельством о праве владения. Отдельный вопрос, как купить комнату, если жилье используется по договору соцнайма.

Еще сложнее ситуация с продажей комнаты, когда правообладатель соседней комнаты умер, а его наследник не вступает в наследование. Можно либо попытаться обойти преимущественное право соседей (об этом ниже) либо составить исковое требование о признании комнаты умершего соседа выморочным имуществом.

Главный срок, который тут необходимо учитывать – 1 месяц с момента уведомления соседей о планирующейся продаже недвижимости. Если за этот срок они не изъявили желание купить комнату, считается, что они теряют свое преимущественное право на выкуп жилья. Остальные сроки уже не так важны, однако их тоже следует учитывать:

Кого нужно уведомлять и какие ждут трудности на этом этапе?

Согласие на продажу комнаты от соседей не требуется, если в течение 30 дней они не дали ответа, значит, считается, что отказались от выкупа. Если соседи все же желают выкупить комнату, то у них на это преимущественное право. Соглашение купли-продажи будет заключаться непосредственно с ними, продажа постороннему лицу в такой ситуации неправомерна.

Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Соглашение на продажу комнаты лучше оформить

1. отдел опеки и попечительства района – если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.
2. районную администрацию или полномочный Жилищный комитет – если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование);
3. соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире;

Документы при продаже комнаты в коммунальной квартире в 2020 году

Если по итогам судопроизводства, местонахождение собственника комнаты не будет определено, судья назначит управляющего его имуществом. Этому управляющему и следует направить извещение с условиями продажи комнаты.

Кратко остановимся на форме договора купли-продажи комнаты. Прибегать к услугам нотариуса при заключении договора не всегда необходимо. Это требуется, если продается комната при долевой собственности или она принадлежит молодому человеку, не достигшему 18 лет.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: процедура, документы, уведомление соседям и собственникам образец договора купли-продажи отдельной комнаты

Каждый из этих случаев требует своего комплексного подхода. И даже если проживающие в коммуналке собственники не желают давать свое согласие на заключение сделки из этого положения можно найти выход. Главное ко всему подойти грамотно.

Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

Как показывает существующая практика среди всех возможных операций с недвижимостью этот процесс один из самых сложных. Связано это необходимостью обязательного соблюдения ряда правовых формальностей, о которых далеко не все проинформированы.

Следует отнестись с особой осторожностью при покупке комнаты в коммунальной квартиры, так как существует риск остаться не с чем. Необходимо быть осторожнее если предлагают заключить договор дарения вместо договора купли-продажи.

1. Удостоверение личности всех участников сделки.
2. Справку о выписки с продаваемой жилплощади.
3. Если покупатель – постороннее лицо, тогда понадобится уведомление о продаже, которое было отправлено всем соседям — собственникам.
4. Договор купли-продажи.
5. Выписка БТИ.
6. Кадастровый план квартиры.
7. Акт приема — передачи комнаты.
8. Свидетельство о праве собственности на комнату или по новым правилам выписку из ЕГРН.
9. Разрешение других владельцев комнаты на продажу заверенное у нотариуса.
10. Если присутствуют несовершеннолетние собственники, тогда разрешение органов опеки.

Расчет и передача ключей

Хоть и комиссионные они прибавляют к основной стоимости недвижимости, бывают случаи, когда покупатель просит торг и в итоге «двигается» продавец, отдавая комиссию из той суммы, за которую он хотел изначально продать свою комнату.

:  Берут ли в армию с гинекомастией 2020

Продажа комнаты в коммунальной квартире 2020: соседу и без согласия

Сделки с коммунальной недвижимостью считаются достаточно сложными. В некоторых случаях даже у опытного риелтора уходит масса времени на получение всех необходимых согласований. Прежде, чем проводить такую сделку, нужно изучить все особенности, которые скрывает продажа комнаты в коммунальной квартире.

На что обратить внимание в первую очередь

Начать необходимо с основных нюансов, которые определяют высокую сложность указанной сделки. Продавцу следует учесть, что:

• соседей необходимо уведомлять о продаже комнаты коммунальной квартиры (преимущественное право);
• иногда требуется удостоверять сделку у нотариуса.

Перед куплей-продажей также необходимо выяснить, кто является титульным собственником комнаты в коммунальной квартире. Сделать это можно, заказав актуальную выписку из ЕГРН.

ВАЖНО. Только собственник может продать комнату в коммунальной квартире. Если в выписке указан муниципалитет (например, город или сельское поселение), то сделка не состоится.

Подробнее о том, какие есть особенности, когда купили комнату в квартире, ниже.

Преимущественное право покупки

Это означает, что у соседей по коммунальной квартире (хозяев других помещений в коммунальной квартире) имеется возможность выкупить комнату в первую очередь перед любым посторонним лицом. При этом соблюдение данного условия возлагается на продавца.

ВАЖНО! Жилищный кодекс устанавливает самостоятельное основание для возникновения преимущественного права – продажа помещения в коммунальной квартире. Оно отличается от того случая, когда необходимо продать долю, ведь комната может быть и на праве личной собственности.

Игнорирование требований о преимущественной покупке приведет к аннулированию сделки по иску заинтересованных лиц.

Если же соседи решили продавать квартиру целиком одному покупателю – уведомлять друг друга о продаже не нужно. В этом плане продать коммунальную квартиру полностью проще.

Согласие соседей

Преимущественное право реализуется через направление уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире и предложение выкупить ее по установленной цене. В ответ на уведомление может быть три варианта реакции:

• выкупают долю;
• предоставляют письменный отказ;
• вообще никак не реагируют.

В двух последних случаях продавец вправе начать отчуждение недвижимости любому третьему лицу. Термин «согласие соседей» употребляется в быту именно для обозначения соблюдения преимущественного права. При этом документа под названием «согласие на продажу» для сделки закон не требует.

Можно ли продать без согласия соседей

Если не оповестить соседей – сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Но даже если регистратор и упустит данный момент, у заинтересованных лиц появится возможность аннулировать продажу через суд, обратив все права покупателя при этом на себя.

В результате судебного разбирательства новым покупателем квартиры станет сосед, а бывшему собственнику придется возвращать третьему лицу деньги, а также возмещать ущерб, вызванный данными обстоятельствами.

При этом практика выработала следующие стратегии, по которым получать согласие на продажу не требуется:

1. Через заключение договора дарения. Вместо договора купли-продажи граждане заключают дарственную, а деньги вносятся по расписке (чаще всего оформляется как заем).
2. Оформляется договор займа, который обеспечивается залогом в виде помещения в коммунальной квартире. Далее оформляется переход права собственности заимодавца (покупателя) на жилье в счет погашения долга по займу.

Нужно понимать, что при желании и дарственную, и заем можно признать недействительными через суд как притворные сделки. Это принесет еще больше проблем, чем обычное несоблюдение преимущественного права.

Намного безопаснее соблюсти все права соседей и осуществить продажу в полном соответствии с законом.

Нужен ли нотариус в 2020 году?

При покупке и оформлении купли продажи в 2020 году нотариус может понадобиться для выполнения следующих действий:

• разослать нотариальные извещения о преимущественном праве соседям;
• оформить нотариальные отказы соседей от покупки квартиры;
• удостоверить сделку, если речь идет о продаже доли.

Нотариальные извещения соседей – это один из способов соблюдения преимущественного права покупки. В некоторых регионах требуют именно нотариальной формы, однако по закону доказательством соблюдения может выступать и простой письменный документ. Получив отказ в регистрации со ссылкой на отсутствие нотариальной формы извещения, продавец вправе обжаловать его в суде как незаконный.

Отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса или непосредственно при регистраторе во время подачи заявления на регистрацию сделки. Для нотариального оформления соседу нужно принести полученное уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире и свой паспорт. Нотариальный отказ затем предоставляется регистратору.

Если по договору продается «доля в праве общей долевой собственности» — такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. В иных случаях нотариальная форма не требуется. Это означает, что если продается комната в коммунальной квартире, принадлежащая на праве личной собственности продавцу, без упоминания мест общего пользования – заверять договор не нужно.

ВАЖНО! Указывать в договоре, что помимо помещения в коммунальной квартире покупателю передается доля в праве общей долевой собственности на места общего пользования (кухня, санузел), не нужно. Доля перейдет автоматически, а сторонам удастся избежать нотариального заверения.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

Для совершения сделки действует следующий порядок продажи комнаты в коммунальной квартире:

Найти покупателя и обговорить основные детали сделки

С потенциальным покупателем необходимо обсудить условия будущей сделки, в том числе цену площади в коммунальной квартире, порядок оплаты, срок заключения основного договора.

Если согласие соседей – простая формальность, то можно заключить предварительный договор купли-продажи.

Если же есть вероятность, что кто-либо из соседей воспользуется преимущественным правом, то для продавца безопаснее не принимать залог и не подписывать документов с покупателем на данном этапе, чтобы избежать проблем в будущем.

Уведомить соседей о преимущественном праве покупки

Для этого необходимо установить титульных владельцев комнат в коммунальной квартире, заказав актуальную выписку из ЕГРН. Если хозяином указан муниципалитет, то извещать нужно администрацию города (поселка).

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире осуществляется обязательно в письменной форме. Есть следующие варианты извещения, в том числе влияющие и на то, как быстро продать комнату:

В случае, если в отношениях с соседями имеются проблемы, сосед не хочет идти на контакт, рекомендуется обращаться к нотариусу или комбинировать способы отправки почтой и через нотариуса.

Получить отказ или дождаться, пока истечет срок для ответа

Статья 250 ГК РФ устанавливает, что с момента получения извещения срок для ответа составляет 30 дней. За это время соседу необходимо выразить свое решение в письменной форме – предоставить отказ или выкупить жилье.

Отказ оформляется в нотариальной конторе на специальном свидетельстве. Сосед должен взять на прием полученное от продавца извещение и паспорт, на основании которых специалист подготовит заявление. Получив отказы на жилье от владельцев (хозяев), подписанных всеми собственниками, собственник комнаты в коммунальной квартире может не дожидаться окончания месяца, а оформлять сделку.

Если сосед игнорирует извещение и не получает его, то следует просто дождаться истечения срока, после чего продавать комнату. Для случаев отправки почтой:

• продавец отправляет заказное письмо с уведомлением, получает трек-код для отслеживания;
• с момента поступления письма в отделение почты начинается срок хранения – 30 дней;
• после истечения срока хранения нужно начать отсчитывать 30-дневный срок для ответа.

Если извещение подавалось через нотариуса, то он самостоятельно рассчитает все сроки.

ВАЖНО! По смыслу закона, важно не доставить извещение, а направить его – поэтому продавец не должен заботиться о получении писем адресатами.

Подготовить документы для совершения сделки

Подготовить документы необходимо по списку, представленному ниже. Каждый оформляется по-своему. Как оформить – общие рекомендации:

• договор и передаточный акт готовят в трех подлинных экземплярах;
• все документы, распечатанные на 2 листах и более, сшиваются;
• в некоторых регионах необходимо собственноручно заверить копии надписью «копия верна / дата / подпись / расшифровка»;
• со всех подлинников необходимо снять копии, кроме договора и передаточного акта (копии пойдут в регистрационное дело).

В каждом регионе свои правила по порядку приема документов, поэтому рекомендуется уточнить этот момент в офисе, в который планируется сдать бумаги.

Передать документы на регистрацию в Росреестр и дождаться ее окончания

Документы на регистрацию подаются лично сторонами сделки или их представителями по нотариальной доверенности. Личное участие необходимо, иначе документы не примут. Подать бумаги можно через:

• МФЦ («Мои документы»);
• непосредственно Росреестр;
• нотариуса в электронном виде (если он удостоверял сделку).

Пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей, оплачивает ее обычно покупатель, но иногда и продавец или оба пополам (зависит от желания сторон). Если регистрация через нотариуса – нужно будет доплатить от 1 500 рублей за эту услугу.

Срок регистрации составит от 5 до 14 дней при подаче через МФЦ или Росреестр, и всего 3 дня при электронной регистрации.

Окончательно рассчитаться за комнату

Закон предусматривает несколько разных способов оплаты. Момент тоже может быть любой: полная предоплата, рассрочка, отсрочка или полная оплата сразу после регистрации.

Все варианты допустимы, поэтому стороны всегда выбирают наиболее удобную процедуру.

Какие понадобятся документы

Это один из самых важных вопросов при совершении сделки. От правильности документов зависит, пройдет ли регистрация успешно. Список документов на продажу комнаты в коммунальной квартире включает:

1. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.
2. Передаточный акт.
3. Согласие супруги продавца на продажу (если продавец в браке).
4. Сведения о соблюдении преимущественного права (доказательства уведомления или нотариальные отказы).
5. Выписка на продаваемую комнату из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности).
6. Технический план комнаты.
7. Справка о прописанных в комнате.
8. Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
9. Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей.

В некоторых случаях могут понадобиться и дополнительные документы, поэтому рекомендуется уточнить окончательный перечень в региональном Росреестре или ближайшем МФЦ.

Образец уведомления для соседей

Готовое извещение обязательно содержит информацию:

• ФИО собственника комнаты и ФИО соседа;
• точное описание комнаты (как в будущем договоре);
• цена продажи;
• указание на наличие преимущественного права.

Важно указать ту же цену, что и в будущем ДКП, иначе уведомление будет считаться недействительным. Дополнительно можно указать порядок оплаты и другие условия продажи.

Скачать бланк извещения можно здесь.

Подробнее о договоре купли-продажи

ДКП должен содержать ряд обязательных пунктов, которые необходимы для придания ему юридической силы. К ним относятся:

1. ФИО сторон.
2. Описание комнаты – предмета договора.
3. Цена продажи.
4. Список лиц, которые имеют право пользования жильем (например, по завещательному отказу).

Без любого из перечисленных выше условий договор будет считаться недействительным. Остальные условия – порядок оплаты и передачи квартиры, сроки, ответственность сторон и гарантии продавца, обеспечивают баланс интересов сторон. Если они не будут прописаны в тексте, то будут действовать нормы закона.

Обязательным дополнением к договору идет передаточный акт.

Возможна ли продажа жилья с другими зарегистрированными лицами

Сама по себе сделка продажи с зарегистрированными лицами законом не запрещена. Следует помнить, что указанные лица будут вправе пользоваться комнатой до снятия их с учета, что влечет некоторые риски для покупателя, в особенности, если среди них находятся несовершеннолетние.

ВАЖНО! Все зарегистрированные в комнате лица должны быть перечислены в договоре купли-продажи.

Заключение

Чтобы правильно продать свою комнату в коммунальной квартире, необходимо соблюсти  правила продажи. В первую очередь они касаются соблюдения преимущественного права покупки соседей, а также сбора подтверждающих документов. Используя приведенные в статье рекомендации и бланки, любой гражданин сможет быстро продать комнату в коммуналке.

Ждем вас на бесплатную консультацию с юристом, если у вас остались вопросы. Запись в специальной форме в углу экрана.

Подробнее про ипотеку на комнату и порядку действий при такой сделке вы можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Продажа комнаты в коммунальной квартире — более длинная сделка, чем обычная и немного сложнее. Именно поэтому стороны обращаются к нотариусу и неоправданно переплачивают. А ведь закон в большинстве случаев не требует обязательного удостоверения такой сделки нотариусом.

Статья обновлена 04.01. 2020 год

Эта сделку невозможно провести быстро, поскольку у других собственников комнат в коммунальной квартире есть первоочередное право покупки перед третьими лицами и равное право покупки с другими собственниками.

Давайте разберемся подробнее:

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире  и оформление сделки в общем и целом не отличается от продажи квартиры.

Необходимо  лишь соблюсти очередность в праве покупки. У соседей есть первоочередное право покупки при прочих равных условиях сделки — цены комнаты, наличие рассрочки платежа, условий освобождения, размера задатка, сроков сделки и т.д

Подробнее: Преимущественное право покупки

Жилищный кодекс Российской Федерации: «При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.»

В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире должен уведомить своих соседей о продаже с указанием условий сделки.

Какие условия необходимо указать?

• Цена комнаты, задаток или аванс
• Условия оплаты: одновременная полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа, оплата в соответствии с графиком.
• Условия освобождения комнаты: после  полной оплаты или в иные сроки.

Условия продажи продажи нельзя менять! Иначе необходимо новое уведомление соседей.

Форма сделки. Нужен ли нотариус?

• Если Вы владеете комнатой в коммунальной квартире единолично. Ваша сделка купли-продажи оформляется договором в простой письменной форме.

• Если владение комнатой осуществляется на праве общей долевой собственности, то есть право на комнату зарегистрировано за двумя и более собственниками — сделка удостоверяется нотариусом до 31.07.2019 года. (изменения вступили в законную силу).

  После этой даты отчуждение (продажа, дарение) комнаты, находящейся в долевой собственности можно оформить договором купли-продажи в простой письменной форме при условии одновременного отчуждения долей всеми участниками по одному договору! Изменения в законе > > >

• Если владение комнатой осуществляется на праве общей совместной собственности супругами — продажа комнаты оформляется договором в простой письменной форме.

Внимание!

Если за вами зарегистрирована доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире, это обстоятельство не означает, что ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом.

Оформляйте продажу только комнаты и не нужно в договор купли-продажи включать общее имущество в коммунальной квартиры.

Доля  в праве на общее имущество «автоматически» переходит к новому владельцу.

Продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему

Прежде чем выставлять вашу комнату на продажу на рынок недвижимости, предложите ее своим соседям.

Нередко владельцы комнат в них не проживают и связь с ними утеряна, подумайте как Вы их будете уведомлять.

Если есть  неприватизированные комнаты, принадлежащие муниципалитету, то администрацию населенного пункта так же необходимо уведомить о продаже, так как у нее так же есть первоочередное право покупки перед третьими лицами. Уведомление о продаже может рассматриваться в срок до 30 дней.

Чтобы Вам не потерять стороннего покупателя,  необходимо составить с ним Предварительный договор, в котором описать условия сделки и обязательно возможность первоочередной покупки соседями, если сроки их уведомления не превысили календарный месяц.

Форма уведомления и подробнее об уведомлении читайте > > >

Если Ваше уведомление не было доставлено адресату, то есть он его не получил, сознательно уклонился, оно Вам вернется с пометкой о поступлении в почтовое отделение адресата. От этой даты считаем календарный месяц и  можем продавать другому.

В Росреестр предоставляем квитанции на отправление корреспонденции.

Дарение микродоли

Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки. Ранее, для исключения этой процедуры стороны прибегали к дарению микродоли комнаты. Тем самым Одаряемый становился первоочередным покупателем и обязанность в уведомлении соседей отпадала.

Сейчас  такой прием становится рискованным.

-Почему?

-После регистрации долевой собственности на основании Договора дарения доли, возникает необходимость в нотариальном удостоверении отчуждения большей доли.

Нотариусы, как правило, усматривают мнимую сделку (по дарению) и в удостоверении договора продажи большей доли в праве собственности на комнату отказывают.

И продавец комнаты попадает в очень неприятную ситуацию — продать комнату вообще невозможно!

Оцените эти риски.

Полезно знать: Иск о нарушении права на первоочередную покупку, суд начнет рассматривать только послеразмещения на депозит суда суммы, равной цене сделки.

Продажа комнаты в коммунальной квартире с зарегистрированными лицами

Наличие зарегистрированных в комнате лиц, не является препятствием к сделке, то есть переход права собственности  от продавца к покупателю Росреестр зарегистрирует.Но при этом у всех зарегистрированных лиц остается право проживания, до момента снятия их с учета.Подробнее прочтите в статье:

Можно ли продать квартиру с зарегистрированными лицами.

Всегда рада разъяснить. Автор

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса