Могу ли обменять муниципальную квартиру на приватизированную квартиру

Обмен неприватизированной квартиры, жилья

» Жилищные споры » Обмен неприватизированной квартиры, жилья

105 просмотров

Социальное жилье далеко не всегда устраивает его обитателей. В такой ситуации логичным выходом будет приватизировать квартиру и продать ее, либо обменять на другую. Первый вариант возможен далеко не всегда и потому обмен может стать единственным выходом. Можно ли это сделать и как конкретно – читайте в этой статье.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

Да, можно. Данное правило указано в статье 72 ЖК РФ и статье 81 ЖК РФ. Для этого требуются:

• Согласия всех жильцов как текущей квартиры, так и той, обмен на которую совершается.
• Согласие владельца (муниципалитет или государство).
• Согласие органов опеки (если в любой из квартир проживает хотя бы один несовершеннолетний).

Органы опеки с большим подозрением относятся к обмену большей жилплощади на меньшую, так как это может являться признаком нарушения прав ребенка. Придется доказывать необходимость такой операции документально.

Выделяют два основных варианта обмена неприватизированного жилья: на другую неприватизированную квартиру с согласия ее жильцов либо на социальную квартиру, в которой на данный момент никто не живет.

В первом случае придется самостоятельно искать других желающих совершить обмен. И это самый сложный этап, так как по статистике, лишь 15-20% всего жилого фонда относится к социальному и далеко не все можно менять. Более того, нужно чтобы жильцы второй квартиры хотели переехать в другую неприватизированную квартиру именно такого типа, который представлен у первой стороны.

Пример: Человек хочет обменять свою двухкомнатную квартиру на трехкомнатную в связи с рождением ребенка и необходимости в дополнительной жилплощади.

База данных подобных объектов очень мала, ведь подобные операции совершаются не часто. Большинство жильцов предпочитает приватизировать квартиру и, если уж она так не нравится или не подходит – продать ее и купить другую, более подходящую. Нередко выручает обращение к риелторам, однако это не панацея, а скорее небольшое повышение шансов.

Второй вариант, с получением другого жилья от муниципалитета встречается значительно чаще, однако нужно учитывать, что законом предусмотрен обмен только на жилье с меньшей площадью. Проще говоря, можно обменять двухкомнатную квартиру на однокомнатную, но не на трехкомнатную. А зачастую требуется как раз обратное.

Когда обмен невозможен?

Как и приватизация, обмен социального жилья также возможен далеко не всегда. Рассмотрим основные причины.

Как обменять неприватизированную квартиру

Обмен неприватизированного жилья – это сложная процедура, особенно учитывая тот факт, что никаких конкретных данных, правил или требований не существует. Ниже будет представлен примерный алгоритм действий, однако в каждой отдельной ситуации он может дополняться другими пунктами.

Порядок, алгоритм действий

1. Выбрать вариант обмена: договариваться с другими пользователями социального жилья либо с муниципалитетом.
2. Найти подходящую квартиру.
3. Договориться о факте обмена (актуально при варианте с другими пользователями жилья).
4. Получить согласия муниципалитета на подобную операцию.
5. Получить согласия всех жильцов.

6. Подготовить документы и обсудить саму суть сделки, пошаговые действия и тому подобные элементы со второй стороной, чтобы минимизировать риск мошенничества.
7. Составить и подписать договор обмена неприватизированных квартир. Рекомендуется производить сделку у нотариуса.
8. Разорвать действующий договор найма жилья.

9. Заключить новый договор найма жилья.

Процедура обмена обычно бывает более эффективной в том случае, если меняются жители разных городов. Причем инициатор процесса должен априори находится в более выигрышном положении.

Так, например, намного больше шансов обменять двухкомнатную квартиру в Москве на трехкомнатную в Воронеже, но не наоборот.

Самое сложное во всей процедуре, как уже было сказано выше, найти подходящее жилье для обмена. Редко когда все складывается настолько идеально, что люди действительно готовы обмениваться квартирами. Усложняет процедуру еще и тот факт, что деньги в обмене участвовать не должны.

Пример: Если производится обмен двухкомнатной квартиры на трехкомнатную, логичной выглядит ситуация, при которой первая сторона доплачивает некую сумму второй стороне. Но фактически такие действия запрещены и, если о том, что в сделке фигурировали деньги, станет известно, муниципалитет не даст свое согласие и стороны не смогут произвести обмен.

Если подходящее жилье все же удалось найти и вторая сторона согласна на обмен – нужно собрать согласия всех жильцов как одной, так и другой квартиры. Они, как и договор, должны заверяться нотариально.

Если в любой из квартир проживают несовершеннолетние, дополнительно требуется разрешение органов опеки. Без него сделка будет признана недействительной.

Документы

При обмене неприватизированной квартиры нужно подготовить следующий пакет документов:

• Паспорта всех жильцов (и свидетельства о рождении для несовершеннолетних).
• Договор социальной аренды.
• Выписка из ЕГРН.
• Выписка из домовой книги.
• Разрешение от органов опеки.
• Согласие на сделку от муниципалитета.
• Выписку по лицевому счету квартиры (чтобы знать о наличии либо отсутствии задолженности).

Так как надежнее всего действовать через опытных юристов-представителей, требуется оформлять на них доверенность. Этот документ, вместе с паспортом представителя, также требуется при оформлении сделки.

Договор обмена неприватизированной квартиры, жилья

Скачать образец договора обмена неприватизированной квартиры, жилья

Сроки

Конкретных сроков в данном случае практически не существует. Можно лишь сказать, что разрешение от органов опеки делает примерно в срок до 14 дней, а выписка из ЕГРН – около 3-5 дней. В остальном точные цифры назвать невозможно, так как многое зависит от самих жильцов, как оперативно они будут выполнять те или иные действия, о чем договорятся со второй стороной и так далее.

Как обезопасить сделку

Чтобы повысить вероятность успешного завершения сделки и минимизировать риск мошенничества, как было сказано ранее, рекомендуется выполнять все действия через представителей.

Кроме того, не лишним будет перепроверять каждый предоставленный второй стороной документ на подлинность. И конечное же нужно исключить денежную сторону вопроса.

Если даже есть устные договоренности о том, что кто-то кому-то должен заплатить, решать их нужно уже после факта обмена либо до него.

Договор об обмене нужно читать очень внимательно и проверять на предмет отсутствия опечаток, помарок и других ошибок. Вполне возможно, что они были допущены случайно, но всегда есть вероятность что это операция мошенников и после успешного завершения процедуры они потребуют отмены сделки через суд якобы на основании того, что указаны неверные данные.

При обмене неприватизированных квартир фактически никакой операции купли-продажи не происходит, ведь оба объекта принадлежат муниципалитету или государству. Как следствие, налог платить не нужно. А вот дополнительные расходы вполне могут возникать:

• Выписка из ЕГРН – 300 рублей.
• Выписка из домовой книги – 200 рублей.
• Услуги нотариуса – порядка 2000 рублей.

Так как переоформление права собственности тоже не требуется (ибо это право и не возникает, в отличие от ситуации с приватизацией квартиры), значит госпошлину платить также не придется.

Обмен неприватизированных квартир – сложная процедура за счет неоднозначности, отсутствия четкого описания в законодательстве и необходимости многие элементы сделки строить на доверии. Без опытного юриста разобраться с этим вопросом сложно. На бесплатной консультации наши специалисты прояснят наиболее спорные моменты, а при необходимости, они же могут выступать в качестве представителей.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма, вправе с согласия всех членов семьи, проживающих в данном помещении, в том числе временно отсутствующих, обменять занимаемое ими жилое помещение на другое неприватизированное жилое помещение.

При этом обмен возможен только с согласия наймодателя.

А если в жилом помещении проживают несовершеннолетние дети или граждане, лишенные дееспособности (или ограниченные в ней), то дополнительно необходимо получить предварительное одобрение обмена от органов опеки и попечительства.

Формально обмен квартиры, занимаемой по договору социального найма, при наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг законом не запрещен, однако одним из обстоятельств, когда обмен не допускается, является наличие иска о расторжении договора социального найма, который может быть предъявлен к нанимателю в случае невнесения платы за ЖКУ в течение более шести месяцев.

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Возможен ли обмен жильем между городами?

Что касается возможности обмена большей квартиры на меньшую, то такой обмен возможет лишь при условии, что в результате обмена на каждого члена семьи будет приходиться площадь не меньше учетной нормы для постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. В Москве учетная норма составляет 10 кв. метров на одного члена семьи.

Обмен жилыми помещениями, занимаемыми гражданами на основании договора социального найма, оформляется в виде договора обмена, заключаемого в письменной форме.

При этом следует учитывать, что, поскольку участники данного договора обмениваются жилыми помещениями, не принадлежащими им на праве собственности, включение в договор условия о любой денежной компенсации (доплате) будет неправомерным.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

С момента вступления в силу нового жилищного кодекса (в 2005 году) возможности обмена неприватизированной квартиры не предусмотрено.

Для того, чтобы в Вашем случае получить какую-то сумму денег в качестве доплаты, необходимо приватизировать квартиру, после чего ее продать.

В приватизации Вам не могут отказать даже при наличии долга по ЖКХ, так как Вы предоставляете пакет документов, в котором будет зафиксировано его наличие.

Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Наниматель жилья, предоставленного по социальному найму, не имеет права распоряжения им, то есть не может его поменять по своему желанию. Однако ст. 72 ЖК РФ допускает обмен неприватизированными квартирами, если получено согласие наймодателя (администрации) и всех членов семьи. Если между членами семьи согласие не достигнуто, можно инициировать принудительный обмен в судебном порядке.

Очевидно, в данном случае возникнет проблема с получением согласия наймодателя в связи с долгом по ЖКХ. Вам нужно будет каким-то образом урегулировать вопрос, например, за счет того, кто захочет поменяться с Вами.

Можно ли продавать квартиру с долгом по капремонту?

Могу ли я продать квартиру с долгом за коммуналку?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если Ваша квартира не приватизирована, то это не Ваша собственность, а собственность муниципалитета. Поэтому Вы не сможете ее продать, подарить или обменять. Это может сделать только законный владелец – администрация.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Если квартира находится в Москве, можно обратиться в «Московский городской Центр арендного жилья» с заявлением о подборе обмена. Наличие задолженностей по ЖКХ препятствием для обмена не является, так как наниматель, желающий поменяться, может просто заплатить Вам за ордер на Вашу квартиру сумму, уменьшенную на величину долга.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли сдавать неприватизированную квартиру?

Могу ли я обменять квартиру в Казахстане на квартиру в России?

Покупать квартиру с долгами – это опасно?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

На что можно обменять?

Многие люди задаются вопросом: как разменять неприватизированное жилье и где искать варианты? Существует огромное количество способов найти подходящую жилплощадь: газеты с объявлениями, интернет-сайты, «сарафанное радио», предложения знакомых…

Но предпочтительнее воспользоваться помощью риэлторов или агентств по недвижимости в вашем регионе. Собранная ими база имеет доступные варианты – останется выбрать квартиру и заключить договор мены.

Рассмотрим, на что можно обменять неприватизированное жилье в России:

• Обмен между родственниками

Известен под неофициальным названием «родственный обмен» – это договор купли-продажи, заключаемый между родственниками. Сделка совершается на доверии, однако нужно придерживаться условий заключения таких операций.

Основной плюс в том, что родственники могут помочь с обменом приватизированной квартиры на неприватизированную.

Предполагает заключение договора мены одной социальной квартиры на другую (п. 1 ст. 72 ЖК РФ). Основные условия: согласие всех жильцов и одобрение муниципального образования. Обмен на неприватизированную квартиру встречается чаще всего, т.к. его проще всего совершить даже далеким от юриспруденции людям.

Передача жилья обратно государству предполагает обмен на квартиру меньшей площади (ст. 81 ЖК РФ). Такой способ встречается довольно часто.

Например, если площадь на одного члена семьи превышает допустимое значение. Обменяв жилье на меньшее по размерам, наниматель сократит расходы на содержание объекта.

Некоторые моменты с отменой приватизации мы осветили в статье «Отмена приватизации квартиры«.

Кроме того, обмен с государством подойдет в тех случаях, когда квартиросъемщики проживают в аварийном или ветхом жилье. Переселение происходит в рамках государственной программы. Стороны заключают новый договор социального найма на тех же условиях, что и предыдущий.

Рассчитывать на свободный обмен жилыми площадями не стоит. Статья 73 ЖК РФ ограничивает некоторые виды сделок с недвижимостью.

В каких случаях выносят запрет на обмен жильем:

1. Если наниматель не имеет договора социального найма или в его отношение предъявлен иск.
2. Пользование неприватизированной квартирой оспаривается в исковом производстве.
3. Власти планируют осуществить снос дома (см. «Снос приватизированного жилья«).
4. Намерение капитального ремонта дома и переустройство жилых помещений (технические изменения).
5. Жилье относится к числу служебного, аварийного или ветхого.
6. Если после обмена в квартире будет проживать лицо с хроническим заболеванием (пп. 4 п. 1 ст. 51 ЖК РФ).

Приведем пример:

Военнослужащий в отставке Самойлов проживал в служебной квартире Министерства обороны МВД. Переезжая в другой город, Самойлов планировал заселиться в новую квартиру. Финансов на покупку жилья не было, поэтому отставник решил обменять свое служебное на социальное жилье.

Подыскав потенциального нанимателя, Самойлов договорился об условиях сделки – затем стороны обратились за разрешением муниципалитета. Самойлову отказали в обмене квартиры, т.к. жилье принадлежало не муниципалитету, а Министерству обороны РФ. Логично, что в военном жилобеспечении также вынесли отказ.

Следовательно, если выявлено хотя бы одно из указанных условий – обмен неприватизированной квартиры станет невозможен.

Процедура

Разобравшись с пошаговой инструкций, переходим к изучению важных моментов обмена. Основные сложности связаны с получением разрешения от муниципалитета, а также с согласием всех квартиросъемщиков.

Особенности обмена неприватизированного жилого помещения:

• Перед тем, как совершать обмен, наниматель должен заручиться поддержкой остальных членов семьи – зарегистрированных в квартире лиц. Не только основных, но и временно снявшихся с регистрационного учета: военнослужащих, осужденных, вахтовиков, студентов… Обмен возможен только при согласии всех квартиросъемщиков. Если кто-то из них будет против – придется искать судебную защиту.
• Согласие на обмен заверяется у нотариуса. Стоимость зависит от тарифов конторы и расценок в регионе.
• Наличие несовершеннолетних членов семьи вынуждает нанимателя согласовать сделку с органами опеки и попечительства (ООП). Заявление подается по месту проживания. Срок рассмотрения – до 14 дней, после чего ООП выносит окончательный вердикт.
• Соглашение об обмене неприватизированными квартирами подписывается обоими участниками. Договор аннулирует ранее заключенные договора социального найма с муниципалитетом (п. 5 ст. 74 ЖК РФ). Сразу после совершения обмена стороны подписывают новые соглашения на вселение. Срок на их заключение до 10 дней.

Удостоверившись, что обмен возможен, наниматель приступает к сбору документов. Рассмотрим, какие бумаги понадобятся от обеих сторон.

Отказ в обмене

Обмен неприватизированной квартиры возможен строго в рамках действующего законодательства. Нарушение процедуры приводит к отказу в оформлении сделки.

В каких случаях наниматели получат отказ от властей:

1. Если обмен носит фиктивный характер.
2. Если в отношение сделки имеется исковое заявление в суд.
3. Если наниматели хотят обменять служебное жилье или квартиру в военном городке закрытого типа (ЗАТО).
4. Если в результате размена одна из сторон окажется в заведомо невыгодном положении (например, получит жилье в аварийном доме).

Отказ в осуществлении мены выносится в письменном виде с указанием причины решения администрации. Если отказ необоснованный, стороны имеют право обратиться в суд и оспорить решение. Разумеется, не голословно, а вескими аргументами – в противном случае истец потеряет и время, и деньги.

Как обезопасить сделку? Советы юриста

Сравнивая приватизацию с обменом квартиры, можно заметить, что вторая сделка гораздо сложнее. Особенно, если в ней фигурирует приватизированное жилое помещение. Риски столкнуться с недобросовестными жильцами крайне высоки.

Полезные советы от юриста:

1. Если вы собираетесь производить финансовые операции, воспользуйтесь арендой банковской ячейки. «Безопасная сделка» позволит контролировать намерения противоположной стороны. Продавец, если обмен не связан с муниципальным жильем, получит деньги в случае выполнения всех пунктов договора.
2. Изучайте характеристики будущей квартиры – неравнозначный обмен чреват ухудшением условий проживания. Вместо переезда в пригодную жилплощадь наниматель рискует заселиться в дом, который вот-вот снесут. Желательно не верить на слово выбранному риелтору, а изучать жилищные условия совместно с юристом.
3. «Никаких денег!» – если вы обмениваете неприватизированную квартиру на жилье с таким же статусом, забудьте о доплате и прочих расходах. Закон допускает исключительно безвозмездный характер сделки с жильем. Если будет установлено, что наниматели производили расчеты в обход положений Жилищного кодекса, договор мены признают недействительным.

Юристы рекомендуют внимательно изучать договор об обмене жилых помещений – соглашение включает: права и обязанности сторон, характеристики жилья, условия обмена, информацию о собственниках и сведения об аннулировании сделки.

Налоги, расходы

Обмен неприватизированной квартиры – один из способов грамотного ухода от налогов. Если в сделке участвуют исключительно муниципальные квартиры, никаких налогов не предусмотрено. Но придется заплатить за услуги риелторов и агентств по недвижимости. Кроме того, расходы могут быть связаны с получением некоторых видов справок:

• выписки из ЕГРН – 300 рублей;
• доверенности от нотариуса – от 200 рублей до 4 000 рублей;
• техпаспорта – от 900 рублей и выше.

Налоги уплачиваются со всех сделок, если последние предполагают получение дохода. Но есть и исключения – так, если недвижимое имущество было приобретено в собственность после 01.01.2016, а с момента владения имуществом прошло 3 года или больше – 13-НДФЛ не уплачивается (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Налог не оплачивается, если стоимость приватизированной квартиры не превышает 1 000 000 рублей. Во всех остальных случаях придется заплатить 13% от кадастровой цены объекта недвижимости. За исключением обмена муниципальным жильем.

С кем можно обменяться жильем?

Варианты обмена неприватизированного жилья:

1. Между родственниками. В народе, эта процедура называется «родственным обменом». Сделка совершается между родными людьми, на доверии. В этом случае неприватизированное жилье можно обменять как на неприватизированное, так и на приватизированное. Например, бабушка из своей квартиры переезжает в муниципальную, а внук со своей семьей в приватизированную.
2. Между нанимателями муниципального жилья. Сделка возможна только если на нее согласны все жильцы и с одной, и со второй стороны, а также получено согласие собственника.
3. Между нанимателем и государством. Возврат квартиры обратно государству, в обмен на жилье меньшей площади. Такие случаи встречаются крайне редко, но все же имеют место быть. Например, когда у нанимателей тяжелая финансовая ситуация и они хотят сократить расходы по квартплате.

Все эти виды сделок объединяет одно – идея обмена пришла в голову нанимателям. Но бывают случаи, когда жильцов муниципальных квартир государство ставит перед фактом. К примеру, дом находится в аварийном состоянии и в скором времени произойдет расселение в новое благоустроенное жилье.

Порядок действий

Чтобы обменять муниципальное жилье на муниципальное, необходимо действовать следующим образом:

• заручаемся согласием на обмен всех жильцов;
• находим подходящий вариант;
• договариваемся с нанимателем;
• получаем разрешение на сделку в местной администрации;
• дожидаемся, пока вторая сторона урегулирует вопросы с администрацией;
• готовим пакет документов;
• заключаем договор мены между муниципальными объектами недвижимости;
• согласовываем сделку с местной администрацией;
• расторгаем существующий договор социального найма и заключаем новый.

Регистрация прав собственности в Росреестре, когда речь идет о неприватизированном жилье, не требуется.

Необходимые документы

Для того, чтобы обменять неприватизированное жилье, требуются следующие документы:

• заявления в адрес администрации от всех жильцов;
• расширенная выписка из домовой/поквартирной книги;
• договор социального найма;
• паспорта или свидетельства о рождении участников;
• разрешение органов опеки и попечительства (если в сделки участвуют дети);
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт на жилье;
• технический паспорт на жилье, в которое планируется переезд;
• доверенность (если от имени нанимателя действует его доверенное лицо).

Заявление

Документ обязательно должен содержать:

• ФИО и паспортные данные заявителя;
• ФИО и паспортные данные нанимателя второй квартиры;
• адреса и технические характеристики обоих объектах недвижимости;
• название и номер правоустанавливающего документа на жилье;
• причину обмена;
• сведения обо всех лицах, проживающих в квартире;
• перечень всех приложенных документов;
• дату составления и подпись.

Скачать образец заявления на обмен муниципальной квартиры

Расходы

Некоторые решаются на обмен неприватизированного жилья, чтобы грамотно уклониться от уплаты налога. Сделка в которой участвует исключительно муниципальное жилье не облагается никакими налогами и сборами.

Единственные расходы, которые могут понести наниматели, связаны с оплатой риэлтерских, нотариальных и юридических услуг (по прейскурантам) и некоторых справок. Так за выписку из ЕГРН придется заплатить 300 рублей, а за технический паспорт — от 900 рублей и больше.

Как обезопасить сделку?

Рынок недвижимости всегда привлекал и привлекает мошенников, которые по роду своей деятельности умеют легко втираться в доверие. Чтобы обезопасить себя и не остаться без крыши над головой, старайтесь придерживаться следующих правил:

1. Если сделка подразумевает проведение финансовых операций, не стоит передавать деньги из рук в руки. Лучше для этих целей арендовать банковскую ячейку. Обезопасив таким образом сделку вы будете уверены, что вторая сторона получит деньги только выполнив все условия соглашения. Особенно это касается обменов приватизированного жилья с доплатой.
2. Внимательно ознакомьтесь с будущей квартирой прежде чем подписывать какие-либо документы и оставлять задатки. Убедитесь, что квадратные метры соответствуют заявленным, дом находится не в ветхом, и тем более не в аварийном состоянии. Познакомьтесь с соседями, изучите инфраструктуру. И только если вас все устраивает можете приступать к совершению сделки.
3. Если обмен происходит между нанимателями муниципального жилья, помните, что никто не имеет право требовать с вас никаких денег. Подобные сделки всегда носят безвозмездный характер. Если будет доказано, что наниматели неофициально производили между собой финансовые расчеты, договор мены аннулируют в судебном порядке.

Если у вас возникли сложности с обменом муниципальной квартиры, которой вы пользуетесь, то обратитесь за бесплатной консультацией к юристам нашего сайта.

Если же вы желаете надежно обезопасить сделку и быть уверенным, что не останетесь вовсе без крыши над головой, то воспользуйтесь услугами профессионального юриста, который самостоятельно подготовит все документы и составит заявление и договор.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями