+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Минимальная сумма аренды нежилого помещения

Минимальная сумма аренды нежилого помещения

Минимальная сумма аренды нежилого помещения

Если в документе, которым во временное пользование предоставляется нежилое помещение, не обозначается сумма, то его вполне могут признать в дальнейшем недействительным. Если появляется надобность, схема расчета может быть изменена, однако, на это требуется обоюдное согласие каждой стороны.

На объем цены могут повлиять следующие факторы:

  1. Видовая принадлежность сдаваемого помещения.
  2. Вид материалов, используемых при постройке объекта;
  3. Размещение нежилого помещения;
  4. Назначение строения (здания);
  5. Его техническое состояние;
  6. Уровень изношенности помещения;

Это далеко не весь список факторов, которые могут, так или иначе, учитываться при расчетах оплаты за аренду помещения. Что входит в плату? В расчет платы за аренду следует включить еще и сумму по использованию

В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон.

Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Муниципальные нежилые помещения предоставляются в аренду лишь юридическим лицам.

За использование помещения, принадлежащего частному лицу.

Частное лицо может назначить стоимость аренды самостоятельно, без использования формул.

Арендодатель должен уплачивать налог с прибыли, полученной от сдачи объекта в аренду. Юридическое лицо кроме налога на прибыль платит также НДС.

Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы (с изменениями на 16 апреля 2020 года)

____________________________________________________________________________________* Название в редакции, введенной в действие .

В целях реализации полномочий субъекта Российской Федерации города Москвы по управлению государственным имуществом города Москвы и предоставлению имущественной поддержки субъектам, арендующим объекты нежилого фонда, принадлежащие на праве собственности городу Москве, в соответствии с требованиями Правительство Москвы(Преамбула в редакции, введенной в действие .постановляет:1.

Утвердить перечень случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, на льготных условиях (приложение 1).

(Пункт в редакции, введенной в действие с 7 сентября 2015 года ; в редакции, введенной в действие .1(1).

Установить, что порядок определения размера арендной платы, определенный приложением 1 к настоящему постановлению,

Минимальная ставка годовой арендной платы и базового размера стоимости строительства одного квадратного метра нежилой площади при расчете арендной платы в г. Москве

N 659-ПП на 2012 год минимальная ставка арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне г.

Москвы, установлена в размере 1800 руб. за 1 кв. м в год (утратило силу) Правительства Москвы от 12 апреля 2011 г. N 135-ПП срок действия Правительства Москвы от 18 сентября 2007 г.

N 810-ПП продлен до 31 декабря 2011 г., в 2011 г.

применяется коэффициент-дефлятор к ставке арендной платы, действующей в 2010 г., равный 1,1 (утратило силу) Правительства Москвы от 18 сентября 2007 г.

N 810-ПП на 2008-2010 годы установлен минимальной ставки арендной платы (утратило силу) Правительства Москвы от 19 июля 2005 г.

N 520-ПП установлено, что в 2006-2008 годах расчет ставки арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности г.

Москвы, производится по расчета арендной платы, утвержденной Правительства Москвы от 14 октября 2003 г.

N 861-ПП, с применением (утратило силу) Правительства Москвы от 30 ноября 2004 г.

Как рассчитать аренду за нежилое помещение?

Так, для жилого помещения характерно заключение договора найма.

Еще одной особенностью таких соглашений, если их предметом выступают муниципальные жилые помещения, является то, что заключаются они исключительно с физическими лицами.

Учтите! Аренда помещений нежилого типа доступна по закону только юридическим лицам. Еще одним важным моментом является использование по их целевому назначению. Так, в них нельзя проживать, но можно использовать для размещения офисов или складов.

Свои особенности имеет аренда помещений нежилого предназначения, которые находятся на балансе муниципалитетов.

Задайте вопрос дежурному юристу,

Статья 654 Анна Комарова

Здравствуйте ! Мы ООО со 100% долей администрации , на каких условиях можем сдавать основную площадь и как правильно расчитать размер арендной платы, спасибо Жанна Андреева

Добрый день !

Подскажите пожалуйста , какая минимальная сумма арендной платы может быть прописана в договоре? и можем мы в договоре прописать , что оплата производится 1 раз в год , т.к.

по факту Арендатор и арендодатель — это один собственник!!!

Павел Проскурников

Добрый день! какая минимальная сумма арендной платы может быть при сдаче в аренду помещения.

Энциклопедия решений.

Арендная плата по договору аренды здания, сооружения, нежилого помещения

Однако в связи с этим следует учитывать, что договор аренды по своей правовой природе является возмездным, то есть таким, по которому одна сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей от другой стороны ( ГК РФ).

Арендная плата может уплачиваться как в безналичной форме, так и наличными деньгами.

Однако, если арендодателем и арендатором являются юридические лица (индивидуальные предприниматели), то общая сумма платежей наличными не может превышать 100 000 руб. ( Указания ЦБР от 07.10.2013 N 3073-У).

Причем это ограничение распространяется не на каждый платеж, а на общую сумму всех платежей по договору.

Идеальный образец договора аренды помещения

Варианты формулировок для договора аренды офиса Какие условия можно сформулировать иначе,чем в образце договора Что можно прописать в договоре Примеры формулировок Срок аренды Не конкретизировать срок аренды.

Тогда будет считаться, что договор заключен на неопределенный период 2.1. Настоящий Договор заключен на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе отказаться от настоящего Договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за пять месяцев (1) Расходы на ремонт арен-дуемого имущества Можно указать, что любые виды ремонта оплачивает арендатор 3.2.

Арендатор обязан: 3.2.4. Осуществлять за свой счет текущий и капитальный ремонт помещений (2) Неотделимые улучшения Установить в договоре, что арендодатель не будет возмещать контрагенту стоимость неотделимых улучшений имущества (п.

2 ст. 623 ГК РФ) 4.2. Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения помещений.

Какая минимальная стоимость аренды 1 кв м нежилого помещения

Ивантеевка Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день! Необходимо заключить договор аренды нежилого помещения между Юл и Фл(также является участником ООО) для отчетности в налоговую.

Но по сути никакие денежные средства выплачиваться не будут.

Так как нужно перечислять 13% за физ.

лицо в бюджет, хотелось бы снизить издержки. Но и слишком низкую стоимость нельзя указывать, т.к при проверке налоговой, они могут увидеть, что цена слишком занижена и начислить налог.

Договор будет заключен менее чем на год. В этом же здании арендаторы выплачивают 400 руб.

за кв м. Но сама цена берется из воздуха.

Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение?

Минимальная сумма аренды нежилого помещения

Когда собственник недвижимости не пользуется ею, но хотел бы получать доход, возникает идея сдавать помещение в аренду. Но здесь, главное, все верно оформить, так получение денег за предоставление помещения (не важно жилого или нежилого!)третьим лицам без соответствующего договора и уплаты налогов грозит судом, так как это незаконно.

С чего начать?

Итак, прежде, чем сдавать что-либо в аренду важно запомнить, что данный термин применим только к нежилым помещениям. Если мы хотим сдать кому-то квартиру или дом, оформляется договор найма – это совсем другое.

Теперь представим, что есть некоторое нежилое помещение и мы хотим сдать его в аренду. Для начало запомните, что:

Аренда нежилого помещения доступна только юридическим лицам и лишь на основании определенного соглашения с владельцем;

Площадь может использоваться только по целевому назначению, проживать там нельзя. Следовательно, здание подходит лишь для складских, либо офисных целей.

Когда помещение состоит на балансе муниципалитета, то:

  • Срок договора должен составлять больше года;
  • Арендатор обязуется своевременно вносить платежи, иначе договор расторгается;
  • При строгом соблюдении обязательств арендатор может со временем выкупить данное помещение.

Арендная ставка в случае нежилой территории отличается тем, что тариф состоит из двух частей: доходной, а также расходной. Размер платежа включает все затраты, в том числе оплату коммунальных услуг и содержание здания. В некоторых случаях договор предусматривает, что коммунальные платежи выплачиваются отдельно.

Доходная часть обозначенного тарифа состоит в том, что собственник желает заполучить прибыль. Важно отметить, что тариф не зависит от той деятельности, которую будет вести арендатор. Размер оплаты может быть за:

  • Целый объект;
  • Объем переданной площади;
  • Единицу составляющих площадей. Например, оплата единицы подсобного помещения при магазине будет отличаться от платы за единицу площади в торговом зале.

При составлении соглашения необходимо указать, какая плата предусмотрена. Если она не указана, договор может быть признан недействительным. Иногда по соглашению сторон схема расчета может меняться, но потребуется письменное согласие каждой стороны.

Факторы, влияющие на стоимость аренды

Расчет стоимости аренды находится под влиянием разных факторов:

  • Место расположения здания, развитость инфраструктуры и магистралей;
  • Состояние строения;
  • Степень изношенности;
  • Материалы, которые применялись при строительстве и отделке;
  • Вид здания;
  • Предназначение.

Этот список не является полным. Обычно расчеты проводятся в отдельности по каждому помещению в здании. Иногда в стоимость включена оплата за территорию возле строения, либо участок, на котором построен объект.

Законодательство предусмотрело норму, которая дает возможность производить арендную плату отдельно по нескольким объектам недвижимости. Ставка рассчитывается за квадратный метр. Если отношения являются долгосрочными, используется годовая ставка.

Показатели ставок меняются в зависимости от района и населенного пункта, где находится недвижимость. Обычно в нее не включают коммунальные услуги и ремонт. Оплата меняется в те сроки, которые прописаны в соглашении, но она не может меняться чаще одного раза в год.

При ухудшении состояния строения, либо по другим обстоятельствам, за которые арендатор не может нести ответственность, он вправе потребовать снижение оплаты. Как уже было сказано, деятельность арендатора не влияет на сумму платежа. И если помещение не принесло доход, арендатор все равно должен исправно оплачивать стоимость аренды.

Важно добавить, что сдача нежилого помещения всегда требует составления договора, в котором фиксируются все права и обязанности сторон. Если договора нет, ни одна сторона не сможет отстоять свои интересы. Стороны могут предусмотреть, что форма оплаты будет не денежной, а иной:

  • Когда арендатор предоставляет услуги владельцу здания и прилегающей территории, определенного помещения;
  • Арендатор выполняет определенные работы в счет арендной платы;
  • По договору арендатор вкладывает деньги в улучшение имущества, которое он арендует;
  • Плата засчитывается в счет договора поставки или займа.

Арендная плата может подразумевать собой твердую стоимость с определенной периодичностью. Плата может вноситься ежемесячно, ежеквартально, либо единовременно. Ниже вы найдете бланк договора аренды нежилого помещения, который поможет в составлении документа.

Порядок формирования арендной стоимости

Так как арендатор эксплуатирует площадь и территорию на возмездной основе, то пунктом 1 статьи 606 ГК РФ предусмотрено, что он обязан платить за них. Оплата должна быть своевременной, что обозначено в п. 1 статьи 614 ГК РФ.

Размер оплаты – это главное условие соглашения. Отсутствие пункта означает, что договор недействителен. Арендная плата может указываться для всего помещения или частей. Виды арендной платы отличаются:

  • В виде платежей, которые могут вноситься единовременно, либо в обозначенные сроки;
  • Доля от продукции или прибыли;
  • Предоставление конкретных услуг;
  • При передаче определенной вещи в собственность и др.

Стороны могут сочетать указанные виды аренды, либо предлагать другие варианты оплаты стоимости. При определении расходов, рекомендуется включить в стоимость аренды следующие пункты:

  • Коммунальные расходы на содержание площадей. Сюда входит отопление, канализация, освещение и т.п.;
  • Стоимость предметов, которые необходимы для ухода за помещением – это известь, ведра, веники и т.п.;
  • Оплата электроэнергии, которая требуется для функционирования лифтов, подъемников и различного оборудования, включая компьютеры и кассовые машины;
  • Расходы на сигнализацию при условии ее наличия;
  • противопожарных устройств и техники безопасности;
  • Имущественный налог;
  • Плата за землю;
  • Рентабельность предприятия.

Арендная плата включает плату переменную и постоянную. Постоянная часть определяется в зависимости от политики предприятия, а переменная формируется из тех затрат, которые необходимы на техническое обслуживание территории помещения. Оплата может производиться по фактическим данным, которые подтверждены официально.

В ГК РФ сказано, что все расходы по содержанию имущества ложатся на плечи арендатора, если контракт не подразумевает другие условия. На деле подобные отношения могут быть оформлены в двух вариантах:

  • Расходы несет именно арендодатель, но они входят в стоимость;
  • Услуги оплачиваются арендатором, заключившим договоры с предприятиями, поставляющими ресурсы.

Арендная плата меняется в зависимости от выбранного способа оплаты услуг.

Пример расчёта арендной платы нежилого помещения

Для получения стоимости аренды применяется специальная формула:

ПД = Аим + Азем

в ней:

  • ПД – это оплата, которую вносит арендатор по общей договоренности;
  • Аим – оплата за арендованное имущество, в нее может входить стоимость аренды помещения;
  • Азем в формуле – это плата за участок земли, на которой располагается недвижимость. Этот показатель формируется в каждом регионе, его можно уточнить, обратившись в муниципальные власти.

Показатель может включать самые разные факторы:

Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S 

здесь:

  • Бап – представляет собой базовую ставку за использование помещения (цена за 1 квадратный метр);
  • S – вся площадь предоставленного объекта;
  • Кз – коэффициент, который подразумевает конкретную территорию, район, где расположен объект. Величина формируется на уровне законодательства и обозначается в приложении 1 ПП №209;
  • Кт – тип арендованного помещения. Если речь идет о складском помещении, величина составляет 0,5, если объект без отопления, она равна 0,3, для других объектов используется 1;
  • Кнж – качество помещения. Подразумевается расположение, состояние объекта, использование прилегающей территории. Каждый из коэффициентов утверждается правительством;
  • Кд – деятельность самого арендатора. Максимальное значение обычно у банков, а также заведений игорного типа. Минимальные значения установлены для общественных структур, правоохранительных органов;
  • Кс – имеет место, когда подразумевается субаренда.

Расчет значений будет следующим:

  • Рассматривая материалы, из которых построено здание, нужно сказать, что кирпичные строения предполагают коэффициент 1,5, железобетонные – 1,25, деревянные – 0,8, смешанные – 1;
  • Тип строения. Складские площади имеют коэффициент 0,5, не отапливаемые – 0,3, остальные предполагают коэффициент, равный единице;
  • Расположение. Для подвала коэффициент 0,19, отдельно стоящие строения – 0,54, чердачные помещения – 0,26, пристройки – 0,32;
  • Наличие и использование территории возле строения. Территория огорожена – коэффициент составляет 0,27, без ограждения – 0,16;
  • Деятельность арендатора. Коэффициент для офисов равен 2,5, для банков – 3,0, гостиниц и агентств – 2,5, для общепита – 1,5.

Эти коэффициенты позволяют сформировать арендную плату для любых помещений.

Полезная статья? Тогда не забудьтеподписатьсяна наш канал, здесь еще много интересной информации!

Как назначается?

Размер арендной платы должен быть обязательно прописан в договоре, иначе договор будет недействительным (п. 1 статьи 654 ГК).

При сдаче в аренду муниципального помещения арендная плата рассчитывается по специальной формуле. Используемые при расчете коэффициенты назначаются на законодательном уровне.

В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон.

Какие виды бывают?

  • За использование муниципального помещения. При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование. Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (ФЗ №135 «О защите конкуренции»). Информация о проведении аукциона должна быть размещена в СМИ не менее чем за 30 дней до его начала.

Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Муниципальные нежилые помещения предоставляются в аренду лишь юридическим лицам.

  • За использование помещения, принадлежащего частному лицу. Частное лицо может назначить стоимость аренды самостоятельно, без использования формул. Арендодатель должен уплачивать налог с прибыли, полученной от сдачи объекта в аренду. Юридическое лицо кроме налога на прибыль платит также НДС. Физическое лицо платит подоходный налог 13%.
  • Факторы, влияющие на оплату аренды

    Понятие рассматривается в статье 614 ГК РФ. Под арендной платой понимается платеж, который вносит арендатор арендодателю за использование объекта. Платеж является фиксированным и указывается в договоре.

    Прибыль арендатора от использования объекта или ее отсутствие не влияет на ставку платежа. Стоимость арендной платы должна быть определена, т.к. от нее зависит величина НДС. Ставка рассчитывается за 1 кв. м.

    По соглашению сторон можно установить и другую ставку.

    Способы указания арендной платы:

    • Фиксированная стоимость.
    • Цена за квадратный метр.
    • Фиксированная стоимость плюс коммунальные платежи.

    Что важно при расчете арендной платы:

    1. Размещение нежилого помещения.
    2. Техническое состояние объекта недвижимости, уровень его изношенности.
    3. Назначение объекта.
    4. Сумма по использованию земельного участка, на котором стоит объект.

    Минимальная и максимальная стоимости

    Стоимость аренды состоит из двух частей: затратная (затраты владельца на содержание объекта) и доходная (прибыль владельца от аренды). В соответствии с этим собственник рассчитывает сумму, которую будет платить арендатор.

    Минимальная и максимальная стоимость аренды нежилого помещения, принадлежащего частному лицу, не установлена законодательно. Однако если сумма будет слишком маленькой, возможны проверки из налоговой.

    Методика расчета

    Методика расчета арендной платы за нежилое помещение отталкивается от приказа Минстроя РФ от 14.09.1992 №209. Для расчета необходимо посмотреть принятую в конкретном регионе формулу, а также значения коэффициентов и годовой базовой ставки.

    В общем случае формула будет выглядеть так:

    • Аим – плата за имущество.
    • Пз – арендная плата за землю, используемую арендатором. К ней же относится и земля, на которой располагается здание.
    • j инф – индекс инфляции.
    • Ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

    Плата за имущество рассчитывается по следующей формуле:

    • Бап – годовая базовая ставка за 1 кв. м (без лестничных клеток, технических подвалов и др.).
    • Кз – показатель, учитывающий место расположения помещения (город, район и т.п.). Он определяется на законодательном уровне.
    • Км – коэффициент, учитывающий материал, из которого сделаны стены.
    • Кт – тип нежилого помещения.
    • Кд – коэффициент, отражающий деятельность арендатора.
    • Кнж – показатель качества нежилого помещения.

    Кнж = Кк1 + Кк2 + Кк3, где:

    • Кк1 – коэффициент учета степени благоустройства.
    • Кк2 – коэффициент размещения объекта.
    • Кк3 – коэффициент удобства пользования.
    • Кс – коэффициент, отражающий передачу имущества в субаренду.
    • S – общая площадь нежилого помещения.

    Общий объем платежей за год рассчитывается как сумма платежей по каждому отдельному помещению, рассчитанных по этой формуле.

    Пример

    Рассмотрим расчет арендной платы за помещение в г. Кунгуре Пермского края.

    Фирма занимается размещением рекламы. Хочет арендовать 2 кабинета для офиса. Здание находится в муниципальной собственности и располагается на улице Ленина. Желающий арендатор только один, соответственно торгов нет.

    Годовая арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной городской думой Кунгура. Формула для расчета:

    Ап = Сб * Па * Кз * Кт * Км * Кс * Кзп * Кэ * Кк * Ксз

    • Текущая базовая ставка (Сб) составит 4200 рублей за кв.м.
    • Площадь объекта (Па) – 60 кв. м.
    • Кз – помещение находится на улице Ленина. В соответствии с принятыми значениями коэффициент будет равняться 1,2.
    • Кт – помещение предназначено для офиса, по принятой методике расчета значение коэффициента будет 0,8.
    • Км – стены сделаны из железобетона (0,8).
    • Кс – состояние объекта удовлетворительное (1,0).
    • Кзп (коэффициент занимаемой площади) – площадь от 20 до 100 кв. м. (1,0).
    • Кэ (коэффициент учета срока эксплуатации) – помещение используется менее 20 лет (1,0).
    • Кк – коэффициент степени благоустройства. Рассчитывается как сумма трех показателей:
    1. Кк1 – 0,4 (здание имеет водоснабжение, канализацию, отопление, энергоснабжение).
    2. Кк2 – офис находится на 2-м этаже (0,4).
    3. Кк3 – вход в помещение общий (0,1).

    Общая сумма Кк = 0,9.

  • Ксз (коэффициент социальной значимости) – прочие виды деятельности (1,0).
  • По принятой формуле получаем размер арендной платы:

    4200*60*1,2*0,8*0,8*0,9=174 182,4 рублей в год.

    В месяц это выйдет 14515,2 рублей.

    Индексация

    Индексация арендной платы проводится при изменении индекса инфляции. В связи с тем, что деньги обесцениваются, текущая стоимость за эксплуатацию помещения арендатором может не устраивать собственника. В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формулы.

    При использовании подобной формулы плата за аренду может меняться при каждом отдельном взносе. В этом случае правило о неизменности цены в течение года не применяется, т.к. меняются не условия договора, а применяемый коэффициент.

    Стороны могут договориться и иным образом и проводить перерасчет арендной платы раз в год.

    Таким образом, мы познакомились с формулой расчета арендной платы и с различными нюансами, возникающими при ее расчете.

    Минимальная сумма аренды нежилого помещения | Юрист-Арт

    Минимальная сумма аренды нежилого помещения

    Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Минимальная сумма аренды нежилого помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

    Подобный вопрос относят к наиболее главным в такой процедуре, как заключение арендного соглашения. Если в документе, которым во временное пользование предоставляется нежилое помещение, не обозначается сумма, то его вполне могут признать в дальнейшем недействительным.

    В противном случае выдавшие вам помещение органы власти вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о прекращении прав владения и/или пользования имуществом.

    Если вам понравилась статья — порекомендуйте ее своим друзьям, знакомым или коллегам, имеющим отношение к муниципальной или государственной службе. Нам кажется, что им это будет и полезно, и приятно.

    Минимальная и максимальная стоимость

    N ПП на годы установлен минимальной ставки арендной платы утратило силу Правительства Москвы от 19 июля г. N ПП установлено, что в годах расчет ставки арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности г. Москвы, производится по расчета арендной платы, утвержденной Правительства Москвы от 14 октября г.

    Кроме того, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

    Согласно п.

    1 статьи 650 Гражданского кодекса (ГК) по договору аренды здания или его части – помещения – арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору данное здание и помещение в нем за установленную плату. Для учета вида деятельности при расчете арендной платы за нежилые помещения в г. Москве с февраля 2001 г. установлена следующая классификация видов деятельности (табл. 10.1).

    Физическое лицо предоставляет в аренду или арендует нежилое помещение

    В соответствии с действующим законодательством Украины физические лица, как резиденты, так и нерезиденты, могут сдавать в аренду принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество. Как следует из ст. Таковыми являются здания, другие капитальные сооружения или их отдельные части, которые, в свою очередь, подразделяются на объекты жилой и нежилой недвижимости п.

    В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая их комбинация.

    Рассчитывая плату за использование объекта недвижимости, нет разницы, какую именно деятельность будет вести арендатор. Этот факт не может влиять каким-либо образом на размер оплаты.

    Нас прописано 3 человека, общая площадь квартиры 47. 40 кв. м, но в квитанции мелким шрифтом написано, общая площадь мест общего пользования 571. 60 кв. м и суммарная площадь жилых и нежилых помещений 5743. 70. Что это, мне не понятно.

    Аренда помещений нежилого типа доступна по закону только юридическим лицам. Еще одним важным моментом является использование по их целевому назначению. Так, в них нельзя проживать, но можно использовать для размещения офисов или складов.

    В случае, если параметры арендного соглашения не определены, применяются данные, используемые при пользовании имуществом со схожими характеристиками (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
    Другая – доходная. Она затрагивает прямую прибыль, получаемую собственником недвижимости при передаче здания в аренду.

    Стоимость аренды 1 кв. м. нежилого помещения зависит от множества критериев, таких как, месторасположение, удобство доступа, наличие парковки, престиж района и прочее.

    Арендная плата за федеральное недвижимое имущество, расположенное в г. Москве, определяется с учетом коэффициентов, приведенных в схеме 10.7. При этом был введен особый порядок учета арендной платы за пользование федеральной недвижимостью, закрепленной за организациями науки, культуры, здравоохранения и образования (схема 10.8).

    На часть нежилого помещения, переданную в субаренду лицам, не имеющим в соответствии с настоящим постановлением права на аренду нежилых помещений на льготных условиях, ставка арендной платы устанавливается на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы.

    В расчет платы за аренду следует включить еще и сумму по использованию земельного участка, на территории которого размещено сдаваемое помещение или прилегающей к объекту земли. Этот вариант может быть исключен, если в документе прямо обозначено отсутствие необходимости такой платы.

    На часть нежилого помещения, переданную в субаренду лицам, не имеющим в соответствии с настоящим постановлением права на аренду нежилых помещений на льготных условиях, ставка арендной платы устанавливается на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы.

    Законодательно предусматривается отдельная норма, позволяющая производить оплату по двум объектам недвижимости раздельно.

    Вопрос: Не могу найти размер неустойки, определенный законом, которую арендодатель вправе обязать выплатить Арендатора в случае просрочки арендных платежей. В Договоре размер неустойки не прописан.

    Методика и примеры расчета арендной платы за нежилое помещение

    Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание вышеуказанных способов арендной платы или иные формы платежей.

    Департамент городского имущества города Москвы выставляет на аукцион право на заключение договора аренды нежилого помещения, находящегося в имущественной казне города Москвы. В соответствии с заключением независимого оценщика годовая рыночная стоимость права аренды данного нежилого помещения составляет 2 610 854 руб.

    Арендатор в свою очередь обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. Условие о размере арендной платы по договору аренды объектов недвижимости является существенным. Согласно п. 1 статьи 654 ГК договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

    Нежилое помещение приобретено в браке, св-во на жену. Между женой-собственницей и фирмой мужа заключен договор безвозмездного пользования.

    Арендная плата за недвижимое имущество

    Минимальная сумма аренды нежилого помещения

    Арендная плата за недвижимое имущество – это определенное договором аренды вознаграждение, которое арендатор выплачивает арендодателю за пользование арендованным имуществом.

    Определение арендной платы за недвижимое имущество

    Условие о внесении арендной платы является одним из отличительных признаков договора аренды недвижимого имущества, так как согласно ст. 606, п. 3 ст. 426 ГК РФ данный договор является возмездным.

    Положения статей 606 и 614 ГК не относят условие о внесении арендной платы к существенным условиям договора.

    “Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

    Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.”

    Вместе с тем нормами ГК РФ об отдельных видах аренды и нормативно-правовыми актами может быть предусмотрено, что условие о размере арендной платы за недвижимое имущество является существенным в договоре.

    Например, если речь идет об аренде зданий и сооружений.

    “Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным” (п. 1 ст.654 ГК РФ).

    При этом условие о сравнимых обстоятельствах из ст. 424 ГК РФ не применяется.

    Если речь идет о договоре аренды помещений, то указанная выше ст. 654 ГК РФ дословно его не регулирует. Но так как помещения входят в состав зданий и сооружений и неразрывно с ними связаны, то логично предположить, что к этому виду договоров должны применяться положения ст. 654 (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

    Договор аренды земельного участка регулируется Гражданским Кодексом (общие нормы), Земельным Кодексом (специальные нормы) и другими законами. Согласно ст. 65 ЗК РФ любое использование земли является платным.

    Платой за пользование земельными участками является арендная плата, либо земельный налог.

    Соответственно, собственники земельных участков обязаны уплачивать земельный налог, а арендаторы – арендную плату.

    Во избежание споров сторонам рекомендуется согласовать условие об арендной плате вне зависимости от того, является ли оно существенным для заключаемого договора.

    Для этого необходимо указать:

    1. вид (форму) арендной платы;
    2. размер арендной платы или способ его определения;
    3. условие об изменении арендной платы;
    4. порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

    Если стороны не установили в договоре форму арендной платы за недвижимое имущество, то договор все равно будет считаться заключенным, так как ст. 654 ГК устанавливает обязательное требование только к размеру арендной платы, а не ее форме.

    При этом считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

    Согласно п.2 ст. 614 ГК РФ существуют следующие способы определения арендной платы недвижимого имущества:

    • твердая сумма платежей;
    • встречное предоставление арендатором услуг арендодателю;
    • встречная передача арендатором имущества в собственность арендодателя;
    • встречная передача арендатором имущества в аренду;
    • возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества;
    • иные виды арендной платы по усмотрению сторон.

    Подробнее о формах арендной платы см. здесь, конкретно о формах арендной платы за земельный участок – тут.

    Определение размера арендной платы

    Размер арендной платы – величина вознаграждения, выплачиваемого арендатором за право временного владения и (или) пользования объектом аренды.

    В соответствии со ст. 614 ГК РФ стороны могут определить размер арендной платы несколькими способами. Плата может быть указана в виде твердой или расчетной (определяемой по установленному механизму) величины. При аренде нескольких объектов величина арендной платы может быть определена для каждого из них или за все объекты в целом.

    Если говорить о аренде зданий, сооружений и помещений, как было указано выше,  размер арендной платы в силу положений п. 1 ст. 654 ГК РФ является существенным условием договора аренды здания, сооружения и должно быть согласовано.

    При согласовании условия о размере арендной платы сторонам следует определить:

    • единицы измерения арендной платы;
    • твердую или расчетную (определяемую) величину арендной платы;
    • при необходимости – арендную плату за единицу площади арендуемого здания, сооружения, помещения;
    • условие о платежах за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект (при аренде зданий (сооружений);
    • условие о возмещении расходов на коммунальные услуги и эксплуатационных платежей (при аренде зданий (сооружений);
    • размер арендной платы за все передаваемое имущество или по каждой части отдельно;
    • денежное выражение арендной платы, согласованной в натуральной форме;
    • включение в арендную плату НДС.

    Арендная плата за недвижимое имущество должна быть указана в единицах измерения, соответствующих установленному договором виду (форме) арендной платы.

    Изменение арендной платы

    Условие об изменении размера арендной платы означает, что в течение срока действия договора согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен.

    Если стороны полагают, что в течение срока действия договора могут измениться обстоятельства, из которых они исходили при определении размера арендной платы, им необходимо предусмотреть в договоре условие об изменении размера арендной платы.

    Стороны вправе согласовать возможность изменения размера арендной платы, установив:

    • основания изменения;
    • порядок изменения;
    • условия изменения;
    • сроки (периодичность) изменения;
    • величину (предел) изменения.

    Существуют три основания для изменения условий договора, в том числе в части размера арендной платы:

    • соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
    • решение суда, принятое по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
    • решение (воля) одной из сторон, если такое основание предусмотрено договором (ст. ст. 310, 450.1 ГК РФ).

    Внесение арендной платы

    Условие о внесении арендной платы включает в себя информацию о том, в каком порядке, когда (до начала, по окончании или в течение срока аренды) и кто (арендатор или третье лицо) будет вносить арендную плату.

    Для согласования условия о внесении арендной платы в договоре рекомендуется указать:

    • порядок ее внесения;
    • периодичность;
    • срок;
    • возможно ли ее внесение третьим лицом.

    Если внесение арендной платы осуществляется в безналичной форме, то в отношениях, связанных с такими расчетами, непосредственное участие принимают банки, с которыми у сторон заключены соответствующие договоры. Их участие, в особенности при отзыве банковской лицензии, влияет на исполнение обязанности по внесению арендной платы.

    Термин “плата” – это расчет денежными средствами. Но стороны имеют право установить различные формы арендной платы по своему усмотрению, например, передача имущества в собственность арендодателя, оказание услуг и т.п..

    От вида формы арендной платы, установленной договором, зависит порядок ее внесения.

    Расчет арендной платы за недвижимое имущество: нежилые помещения

    Арендную плату за нежилые помещения можно указать фиксируемой стоимостью, ценой за квадратный метр или фиксируемой стоимостью вместе с коммунальными платежами.

    Размер арендной платы за нежилые здания (помещения) должен учитывать:

    • восстановительную стоимость зданий (помещений);
    • потребительские качества;
    • арендную плату за землю, используемую арендаторами нежилых помещений;
    • амортизационные платежи;
    • предстоящие расходы на капитальный ремонт объектов аренды;
    • налоги.

    Методика расчета арендной платы за недвижимое имущество: здание или нежилое помещение, приведена в Приказе Минстроя РФ от 14.09.1992 №209.

    Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по формуле:

    Апл. =  [ (Сби х jз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф

    где:

    Апл – годовая арендная плата  за  нежилое  здание (помещение), руб.;

    Сби – балансовая  стоимость   здания с учетом износа в расчете на 1 кв. м.   общей   площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без     площадок  лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м;

    – индекс   увеличения    затрат   на строительно-монтажные работы;

    Кк – коэффициент минимальной  комфортабельности,  принимается равным 1.    При   размещении объекта аренды в подвале – снижается на 0,25,    а     при    отсутствии  в  здании (помещении)   водоснабжения,   канализации,   отопления, электроснабжения  – на  0,1    за  каждый  отсутствующий элемент обустройства;

    Кист – коэффициент   увеличения   затрат  в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города;

    Ккр – коэффициент     превышения    стоимости     комплексного капитального ремонта  и  реконструкции  над   стоимостью нового строительства;

    Ен – нормативный коэффициент  эффективности  капиталовложени (приложение 1 к Методике);

    Ам – годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения), руб./кв. м;

    S – общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого  в аренду, кв. м;

    Па – арендная  плата  на  землю,   используемую   арендатором нежилого здания (помещения);

    j инф – коэффициент (индекс) инфляции;

    Ндс – коэффициент,     учитывающий    налоги   на  добавленную стоимость (Ндс).

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.