Купили квартиру с неузаконенной перепланировкой что делать

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски и последствия

» Купля-продажа квартиры » Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

3 066 просмотров

Покупка квартиры всегда связана с определенными рисками. Одним из них является неузаконенная перепланировка, не соответствующая тому, что указано в техпаспорте. Чем может грозить данная проблема и какие могут возникать последствия покупки такого жилья? Рассмотрим данный вопрос подробнее в этой статье.

Переустройство или перепланировка: в чем разница

Переустройство предполагает замену или перенос плит, сантехники, инженерных сетей и других подобных элементов. Обычно при этом требуется вносить изменения в базы данных государственных структур. Перепланировка же предполагает изменение геометрических параметров квартиры.

Пример: Подвинуть стену, чтобы уменьшить площадь зала и увеличить площадь кухни – это перепланировка. А поменять местами туалет с ванной – это переустройство.

Зачастую переустройство тесно связано с перепланировкой и практически всегда оба понятия используются в одном контексте. Здесь и далее любой из вариантов вносимых в квартиру изменений будет называться «Перепланировка».

Перепланировка бывает законной или незаконной. В первом случае собственник квартиры сначала согласовывает будущие работы в контролирующих органах, получает соответствующие разрешения и только потом приступает к ремонту. Когда он закончит, нужно будет вызвать специалистов, для того, чтобы они внесли соответствующие изменения в Техпаспорт.

Неузаконенная перепланировка производится собственником без согласования с кем-либо. В результате если контролирующие органы об этом узнают (например, от соседей), то придется или возвращать все как было или пытаться узаконить то, что уже сделано.

Далеко не каждый тип перепланировки можно в принципе узаконить. Многие изменения, которые кажутся логичными и правильными собственнику, на самом деле запрещены с точки зрения пожарной безопасности или других подобных структур.

Чем грозит обычному покупателю квартиры неузаконенная перепланировка? Штрафом. А возможно и конфискацией имущества. Сначала применяются мягкие меры: предупреждение. Но если это не работает, и собственник отказывается приводить жилье в соответствие с требованиями контролирующих структур, то могут применяться и штрафы в размере от 1 до 2,5 тысяч рублей (ст.7.21. КоАП РФ).

Если и это не помогает (человек заплатил штраф, но все равно не вернул жилье в предыдущий вид), могут применяться нормы ст.29 ЖК РФ.

В частности, квартиру арестуют по решению суда, продадут с торгов и обязуют нового собственника привести жилье в изначальное состояние, соответствующее Техпаспорту.

Предыдущий владелец получит компенсацию в размере стоимости квартиры за минусом расходов, которые будет вынужден понести новый владелец на возврат помещения в прежний вид.

Как избежать проблем:

• Еще на стадии переговоров относительно покупки квартиры затребовать Техпаспорт и сверить данные в нем, с реальным положением вещей. Делать это нужно при личном осмотре квартиры.
• Если квартира не соответствует техпаспорту, проще всего – отказаться от покупки. Если по какой-то причине это невозможно, нужно начать торговаться с продавцом и требовать снизить стоимость на ту сумму, которая уйдет на «обратную перепланировку» (возврат жилья в предыдущее состояние).
• Если человек уже купил квартиру и только после этого узнал о наличии перепланировки (например, при осмотре не уделил этому внимание), нужно самостоятельно приводить квартиру в изначальный вид.
• Если привести квартиру в изначальный вид по каким-то причинам невозможно, то можно попробовать узаконить уже совершенную перепланировку.
• Если узаконить не получается, остается единственный шанс – обращаться в суд и требовать признать совершенную перепланировку не угрожающей остальным жильцам дома. Если будет вынесено положительное решение, то ничего переделывать не придется, хотя перепланировка все равно останется незаконной.

Учитывая тот факт, что при рассмотрении дела суд в первую очередь будет рассматривать проблему с точки зрения законодательства и, в частности, тех норм, согласно которым собственнику уже отказали в узаконивании перепланировки, вероятность того, что решение будет принято в пользу заявителя стремится к нулю.

Все риски, относительно штрафов и возможного ареста имущества сохраняются.

Однако если перепланировка является следствием невнимательности застройщика, проблему можно решить значительно проще: нужно просто написать заявление и потребовать или поменять документы, якобы данная планировка и была задумана изначально. Если это невозможно, то нужно требовать от застройщика чтобы тот за свой счет возвращал жилье в предыдущее состояние.

Многие застройщики дают несколько лет гарантии на проданные квартиры.

Данный случай может не считаться гарантийным, однако если начать активно жаловаться и пригрозить обратиться в контролирующие органы, то скорее всего компания пойдет навстречу покупателю и сделает все за свой счет.

Проблемы, которые могут возникнут в случае жалоб не стоят тех затрат, которые можно понести на исправление неправильной планировки. В самом крайнем случае застройщик может предложить покупателю обменять его «неправильную» квартиру на другую аналогичную, но «правильную».

Неузаконенная перепланировка в квартире, которую планируется предоставлять в качестве обеспечения при оформлении ипотечного кредита может стать серьезной проблемой и в конечном итоге даже привести к тому, что банк откажет в кредитовании. Дело в том, что формально продавать или покупать такое жилье можно, но вот банк не хочет связываться с залогом, с которым у него потом будут проблемы.

Если клиент в конечном итоге не сможет погасить долг, эту квартиру придется арестовывать и продавать с торгов. Логично, что придется так или иначе говорить о том, что в квартире совершена неузаконенная перепланировка. Как следствие, количество покупателей на подобное жилье будет в разы меньше, а вероятность того, что банк получит от продажи требуемую сумму – существенно ниже.

Как сделать неузаконенную перепланировку законной

В некоторых случаях намного проще узаконить уже сделанную перепланировку, чем возвращать все как было. Но это не самая простая процедура. Рассмотрим ее подробнее.

Порядок действий

Чтобы узаконить перепланировку, нужно:

1. Обратиться в контролирующую инстанцию с соответствующим заявлением.
2. Оплатить штраф. Неважно, что перепланировка в квартире производилась предыдущим владельцем, главное лишь то, кто является ее собственником на момент обращения.
3. Согласовать дату и время посещения квартиры специалистами, которые проверят, не нарушает ли существующая перепланировка какие-либо нормы.
4. Если серьезных нарушений не выявлено, можно попросить внести изменения во все документы и сделать новый техпаспорт на жилье.

Документы

Для того, чтобы узаконить перепланировку, потребуется подготовить следующие документы:

• Паспорт заявителя.
• Выписка из ЕГРН на квартиру, в которой выполнена перепланировка.
• Существующий техпаспорт.

Обычно достаточно просто паспорта и выписки. Техпаспорт и возможные другие документы запрашиваются редко.

Расходы

Примерные расходы нового владельца такого жилья:

Тип расходовСумма

Штраф за неузаконенную перепланировку	От 1 до 2,5 тысяч рублей
Затраты на оформление нового техпаспорта	От 10 тысяч рублей

Если узаконить все равно не получится, придется делать капитальный ремонт и приводить квартиру в соответствие с документацией. Это все равно дешевле, чем лишиться по такой причине жилья.

Заявка на узаконивание перепланировки рассматривается порядка 1 недели. После этого до 1 месяца нужно ждать специалистов. У них еще от 1 до 3-х месяцев может уйти на оформление нужно документации.

Неузаконенная перепланировка способна доставить новому владельцу квартиры огромное количество неприятностей. Однако это далеко не единственная проблема, которая может возникнуть при покупке жилья. На бесплатной консультации опытные юристы рассмотрят наиболее популярные варианты спорных ситуаций и дадут свои рекомендации по решению проблем. Эти же специалисты готовы сопровождать всю сделку, благодаря чему можно исключить любые мошеннические схемы и заранее определить потенциальные риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Гражданский кодекс в параграфе 2 предусматривает семь отдельных составов для признания сделки недействительной. Ни один из этих составов не охватывает случай, когда приобретается недвижимость с самовольной перепланировкой. Соответственно, сделку нельзя признать недействительной только из-за неузаконенной перепланировки.

Впрочем, есть одно исключение: признать недействительным (если выражаться точнее – незаключенным) договор купли-продажи квартиры из-за перепланировки можно в случае, когда изменение квартиры настолько существенно, что это уже не та квартира, которая фигурирует в предмете договора. Еще нюанс: о признании сделки недействительной на этом основании может обратиться с иском в суд только сторона сделки. То есть если речь идет не более чем об объединении лоджии с кухней, то никто договор купли-продажи не оспорит.

Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется

Инструкция: как оформить перепланировку?

Покупатель может расторгнуть договор, но лишь в случаях, когда лишается того, на что имел право рассчитывать при покупке объекта (ст. 450 ГК РФ).

Например, если уже после приобретения квартиры выяснится, что из-за утаенных продавцом перепланировок ценность квартиры значительно уменьшилась, то покупатель вправе по суду требовать расторжения договора и возврата денег.

Но сделать это не так-то просто, поскольку закон и судебная практика требуют от покупателя «должной осмотрительности» перед покупкой.

Другими словами, если Вы не проверили все документы на квартиру и не сравнили их с фактическим ее состоянием, то все риски несете именно Вы (определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13). Отсюда следует, что по причине неузаконенного объединения кухни с лоджией договор купли-продажи никак не может быть признан недействительным, а вероятность расторжения такого договора судом крайне мала (1%).

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Недействительной сделку признать невозможно, потому что Вы приобретаете объект недвижимости в том виде, в котором он был осмотрен до приобретения. Для того, чтобы решить вопрос по перепланировке, необходимо либо узаконить ее, либо просто вернуть все в прежнее положение.

Надо ли узаконивать маленькую перепланировку?

Нужно ли согласовывать объединение санузла в тех же границах?

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова:

Перепланировка, даже несогласованная или незаконная (не соответствующая СНиП), не может быть основанием для расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной.

Новый собственник имеет полное право узаконить перепланировку, заплатив штраф за то, что он сам или предыдущий владелец не сделал этого своевременно, не прошел предварительного согласования. Если же переоборудование незаконно, можно восстановить первоначальную планировку.

Впрочем, если собственник и не сделает этого, к административной ответственности (штрафу) его может привести только визит Жилинспекции.

Отвечает юрисконсульт офиса «Беляево» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Мария Мареева:

Продажа жилья с неузаконенной перепланировкой возможна, законодательство не содержит запрета на сделки с такой недвижимостью.

При этом приобретателю такой квартиры следует понимать, что именно ему придется решать в дальнейшем вопрос по согласованию в установленном законом порядке произведенной продавцом перепланировки, а в случае отказа компетентных органов в ее согласовании – по приведению квартиры в первоначальное состояние. Все это может повлечь за собой значительные временные и финансовые затраты. Кроме того, за проведение самовольной перепланировки жилых помещений в многоквартирном доме административным кодексом РФ предусмотрен штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей.

Можно ли сносить стену между ванной и кухней в хрущевке?

Нужно ли получать разрешение на остекление балкона?

Отвечает руководитель бюро «КРАСС-Практик» Антон Гусев:

Объединение кухни с лоджией является, с точки зрения ст. 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировкой, так как такое объединение меняет конфигурацию квартиры и требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Проект такой перепланировки, в соответствии со ст. 26 ЖК РФ, должен быть согласован с администрацией города Химки; на его выполнение должно было быть получено разрешение. Окончание работ по перепланировке подтверждается актом приемочной комиссии.

Перепланировка, произведенная без соблюдения этих процедур, является самовольной и несет за собой риски и для собственника, который эту перепланировку осуществил, и для последующих покупателей.

Риск для покупателя состоит не в том, что сделка может быть признана недействительной (оснований для этого нет), а в иных последствиях самовольной перепланировки.

Так, если Государственная жилищная инспекция выявит незаконную перепланировку, то собственнику квартиры (даже если это будет новый собственник, а не тот, который самовольную перепланировку произвел) будет выдано предписание о приведении квартиры в прежнее состояние. Также весьма вероятно, что на собственника наложат штраф.

Если собственник не приведет квартиру в прежнее состояние, суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Вырученные от продажи деньги (за вычетом расходов на возвращение квартиры в прежнее состояние) должны быть переданы собственнику.

Чтобы избежать такого развития событий, необходимо привести кухню квартиры в прежнее состояние. В конкретном случае между кухней и лоджией, скорее всего, была не просто перегородка, а капитальная стена. Поэтому затраты на ее восстановление могут оказаться значительными.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Я пристроил балкон – его можно узаконить?

Можно ли восстановить стену между туалетом и ванной без согласований?

Можно ли узаконить раковины в спальнях?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: стоит ли рисковать своими финансами и временем

Купля-продажа квартир с неузаконенной перепланировкой — задача трудная, хоть и решаемая. Казалось бы, если стороны достигли взаимного согласия, и новый собственник готов взять на себя дополнительные обязательства, то проблем не возникнет. На практике все намного сложнее. Такие сделки обладают рядом особенностей, которые могут существенно усложнить жизнь покупателя.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

В законе нет такого положения, которое запрещало бы продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой. Даже если это обстоятельство отражено в государственном реестре, фактически такое ограничение не означает запрета на регистрационные действия.

Важно отличать перепланировку от переустройства. Первое предполагает изменение конфигурации жилого помещения, а второе — перенос объектов. Например, обустройство жилой зоны на балконе или перестановка кухни и спальни местами не являются перепланировкой (ст. 25 ЖК РФ). Однако перенос тоже согласовывается с законом.

Сделка с таким ограничением будет сопровождаться рядом особенностей. Во-первых, договор купли-продажи будет содержать пункт, раскрывающий новые обязательства покупателя по урегулированию вопросов, связанных с перепланировкой. Во-вторых, разумно требовать соразмерного уменьшения покупной цены.

На практике такие квартиры теряют до 15% рыночной стоимости.

Сделку стремятся завершить до окончания действия техпаспорта на жилье, иначе в процессе его замены факт нарушения будет установлен представителями БТИ в ходе планового осмотра.

Покупка в ипотеку

Реально ли купить такую квартиру в ипотеку? Да, реально. Однако полагать, что финансовые учреждения без проблем примут такого заемщика, несколько наивно. Банк, вероятно, не станет кредитовать недвижимость с ограничениями, так как сделка несет дополнительные риски.

Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, если собственник не решит проблемы с перепланировкой в установленный законом срок, квартира может уйти на реализацию через публичные торги.

При этом вероятность найти покупателя существенно снижается, поэтому заемщик вряд ли сможет исполнить обязательства перед кредитором.

Если удастся договориться с займодателем, то ипотека может быть оформлена на невыгодных условиях.

Во-первых, составляется дополнительное соглашение с банком, согласно которому, заемщик обязан узаконить перепланировку в сжатые сроки (от 4 месяцев до 1 года). Во-вторых, учреждение может потребовать досрочного погашения долга, увеличить процентную ставку, отказать в страховке.

Тем не менее сейчас финансовые организации лояльнее относятся к таким заемщикам, учитывая рост конкуренции и сегмента сделок с ограничениями, поэтому вероятность положительного решения довольно высока.

Риски покупателя

Приобретая жилплощадь с неузаконенной перепланировкой, покупатель рискует, в первую очередь, своим кошельком.

Так как, согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, новый собственник принимает на себя обязательства по приведению жилплощади в прежнее состояние, если так решено органами согласования, он и будет нести административную ответственность за их неисполнение.

В таком случае физические лица уплачивают штраф в размере 2-2,5 тыс. рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). В качестве крайней меры собственника могут лишить квадратных метров по решению суда и реализовать его имущество через торги (ст. 29 ЖК РФ).

Если привести в первоначальный вид и узаконить перепланировку не получится, потребуется в судебном порядке доказывать, что изменения не угрожают жизни и не затрагивают интересы третьих лиц.

Все расходы, связанные со снятием ограничения, ложатся на плечи покупателя. Стоимость оформления нового техпаспорта составляет от 10 тыс. рублей.

Стоит учитывать затраты на строительные мероприятия, юридические консультации и т. д.

Выявление незаконной перепланировки третьими лицами

Многие собственники полагают, что сокрыть факт незаконной перепланировки достаточно просто и не стоит предпринимать активных действий по разрешению этой проблемы. Однако существует высокая вероятность, что о нарушении станет известно посторонним лицам, которые незамедлительно примут меры по его устранению:

1. БТИ. Бюро технической инвентаризации может нанести плановый визит на основании жалоб или запросов УК при составлении технического паспорта дома или подготовки здания к капитальному ремонту. Здесь и раскроется факт незаконной перепланировки.
2. Соседи. Изменения в характеристиках смежных конструкций могут привести к пониженной шумоизоляции, вентиляции или снижению санитарных условий. Соседи подадут жалобу в Жилищную инспекцию, придет комиссия, которая сверит план квартиры с текущим состоянием, а затем выдаст предписание об устранении несоответствий.
3. Аварийные службы. Если в ходе нарушения строительных норм и сбоя в работе инженерных конструкций произойдет ЧП, об этом станет известно аварийным службам УК, которые установят причину аварии и доложат о них вышестоящему руководству.
4. Коммунальные службы. При снятии показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена сотрудником УК или ТСЖ, что приведет к тем же последствиям, что и в предыдущих случаях.

Органы жилищного надзора вправе осуществлять проверки по предоставлению жалоб со стороны третьих лиц, поэтому не стоит оставлять вопрос без разрешения.

Что делать покупателю, если в купленной им квартире нельзя узаконить перепланировку

Если установлено, что самовольная перепланировка нарушает нормы СНиП, органы согласования вынесут предписание о приведении квартиры в соответствие с техническим планом. Однако вернуть первоначальный вид помещению не всегда возможно и безопасно, например, если внесены изменения в несущие конструкции.

В таком случае потребуется проектировка нового технического плана через согласование с БТИ, Жилищной инспекцией, СЭС и проектной организацией. Обращаться следует в лицензированные проектные организации, имеющие членство в СРО. Они разработают новый план помещения или, возможно, смогут привести его в соответствие с первоначальным.

Основания для расторжения договора купли-продажи

Перепланировка, которую нельзя узаконить, является основанием для расторжения договора КП. Такое право у покупателя возникает на основании ч. 2 ст. 475 ГК РФ, так как это обстоятельство влечет за собой неустранимый недостаток. Должно быть установлено, что перепланировка противоречит нормативным предписаниям, требует несоразмерных расходов и временных затрат на устранение.

Если продавцу не было известно о незаконной перепланировке, но эксплуатация помещения не несет угрозу безопасности, расторгнуть договор нельзя. Суды разъясняют свою позицию тем, что о ее наличии собственникам должно было быть известно в момент ознакомления с квартирой и технической документацией.

Таким образом, принимать решение о купле-продаже квартиры с самовольной перепланировкой покупатель вправе самостоятельно. При этом нужно отдавать отчет о рисках и возможных последствиях такой сделки.

Если перепланировку не получится узаконить или иначе согласовать, собственник понесет несоразмерные финансовые и временные затраты.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

+7 (499) 110-86-72

Москва и область

Что делать, если купили квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Перепланировка жилья, находящегося в многоквартирном доме осуществляется под надзором государства и лишь в пределах, допустимых строительными нормами. Дело в том, что конструкция одной квартиры может существенно повлиять на устойчивость всего дома, так что проводить перепланировку законно разрешают не всегда.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Официальный статус перепланировки лишь свидетельствует о том, что соответствующие изменения были внесены при участии и по согласованию с уполномоченными государственными органами.

За незаконную перепланировку установлена административная, а также в некоторых случаях уголовная ответственность.

Однако на право распоряжения имуществом такое обстоятельство никак не влияет. Единственная сложности при продаже жилья с незаконной перепланировкой заключается в том, что трудно найти покупателя, готового взять на себя последствия и ответственность.

В чем выражается незаконность перепланировки? Выявить такое состояние можно достаточно просто, по следующим признакам:

• действительная планировка не соответствует технической документации;
• техническая документация утеряна или не обновлена;
• среди документов на квартиру нет соответствующего решения жилищной инспекции.

Стоит отметить, что закон требует, чтобы освидетельствование планировки сотрудниками БТИ производилось не реже, чем раз в 5 лет.

Так что, если техническому плану квартиры, который имеется на руках у продавца, исполнилось более 5 лет, то это тоже является обстоятельством, достаточным для привлечения к ответственности.

Однако, если убедить покупателя в покупке квартиры, то сделка совершается на общих основаниях. Вместе с тем факт незаконной перепланировки при регистрации сделки придется скрыть, что уже говорит о не полной легитимности сделки.

Кроме того осуществить такую продажу можно будет лишь с большой скидкой. Так что не каждому продавцу выгодно продавать квартиру с незаконной планировкой. Дешевле обойдется узаконить ее через государственный орган жилищной инспекции либо через суд.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой, последствия

Выше мы рассмотрели вопрос с точки зрения продавца.
В свою очередь, покупатели подобных квартир также должны знать о нежелательных последствиях. Главным образом она заключается в ответственности, установленной законодательством за незаконную планировку. Так:

• После покупки такого жилья, ответственность за незаконную планировку будет нести сам покупатель, если не докажет, что данное явление имело место до момента покупки. Однако доказать это довольно сложно, да и найти виновного, который признает свою вину тоже. Так что отвечать и пожинать последствия придется покупателю.
• В дальнейшем покупателю сложно будет продать такую квартиру, так как уже говорилось, не каждый захочет приобретать жилье в многоквартирном доме с незаконными характеристиками.
• Также сложно будет узаконить такую перепланировку, так как новый владелец не будет в курсе всех нюансов осуществленной незаконной перепланировки.

В остальном, если соседи или иные заинтересованные лица не заявят о факте незаконной перепланировки, то проблем не будет. Но все же риск быть наказанным остается.

По этой причине, прежде чем покупать любую квартиру необходимо тщательно проследить за технической документацией, на предмет соответствия действующего плана помещений отраженному в техплане сведениям.

Нужно ли узаконить перепланировку квартиры при продаже

Как уже было сказано, продать квартиру с незаконной перепланировкой, в принципе, можно, хоть и с оговорками, поскольку операция эта находится на грани законности. Однако это чревато нежелательными последствиями, прежде всего — для покупателя. По этой причине найти такого покупателя, который согласиться купить жилье с незаконно проведенной перепланировкой будет довольно сложно.

Специалисты не рекомендуют рисковать и продать квартиру с перепланировкой без разрешения. Ведь последствия продажи без узаконенной перепланировкой могут застать в любой момент.

В каких случаях необходима перепланировка? Специалисты в области недвижимости рекомендуют проводить узаконивание в следующих случаях:

• когда факт незаконной перепланировки отпугивает покупателей;
• когда продавец не согласен на скидки;
• когда степень изменений серьезный и затрагивает несущие конструкции здания;
• когда покупатель требует перепланировки и готов оплатить все расходы.

Когда речь заходит об узаконивании перепланировки многих отпугивает стоимость процедуры. Так, для данной процедуры необходим проект, который составляется частными архитекторами, стоимость услуг которых довольно высока. Если же осуществляется узаконивание через суд, то нужно будет нанять адвоката, услуги которого также стоят не дешево.

В целом, на сегодняшний день стоимость процедуры узаконивания оценивается от 35-40 до 70-90 тысяч рублей. Все зависит от обширности внесенных изменений и площади самого жилья.

Куда обращаться, чтобы узаконить изменения в планировке

Без согласования с уполномоченным органом узаконить план будет невозможно. Полномочием узаконить незаконно внесенные в планировку квартиры изменения обладают следующие органы:

Но как показывает практика, в жилищную инспекцию желательно обращаться по факту внесения изменений до осуществления строительных работ.

Постфактум жилищная организация практически всегда отказывает.

Однако специалисты в области недвижимости знают, что при подготовке всех документов нынешней датой, такую процедуру можно провести, будто бы перепланировка осуществляется на момент обращения.

Что для этого нужно? Так, необходимо собрать следующий пакет документов:

• правоустанавливающие документы на квартиру;
• технический план квартиры;
• проект, составленный профессиональными специалистами;
• акт согласования строительных работ;
• разрешение от местного органа власти на осуществление строительных работ;
• согласие всех собственников в письменной форме, если квартира принадлежит нескольким лицам.

При предоставлении указанных документов жилищная инспекция в течение двух месяцев проводит исследование и выдает разрешение на перепланировку. В дальнейшем нужно обратиться в БТИ и внести соответствующие изменения в технический план, то есть нужно обновить его.

Лишь после получения технического плана можно будет зарегистрировать изменения в кадастровом органе. После этого квартира может быть продана без проблем.

Стоит отметить, что, если жилищная инспекция решит проверить вашу квартиру, и заметит изменения в ее планировке, то возможно наложение административного штрафа.

В таком случае продолжить процедуру узаконивания можно будет только после его оплаты.

Какая перепланировка считается разрешенной

Согласно законодательству, разрешенной считается та перепланировка, которая была осуществлена согласно требованиям законодательства и с получением разрешительных документов от уполномоченных государственных органов.

Так, если у собственника есть следующие разрешения, то перепланировка считается разрешенной:

• разрешение жилищной инспекции на изменение плана помещения;
• разрешение местных властей на осуществление строительных работ;
• акт согласования перепланировки с жилищной инспекцией.

Есть расхожее мнение, которое гласит, что законность перепланировки зависит от степени вносимых в план помещения изменений. Так, если изменения не затрагивают несущих конструкций и не меняют размер жилой площади, то она автоматически считается разрешенной. Однако это не совсем правильно.

Минимальное количество изменений лишь облегчает процедуру узаконивание, а не отменяет ее вовсе. Таким образом, если перепланировки имеет следующие признаки, то узаконить ее можно без проблем:

• были изменены положения санузла, без затрагивания общей жилой площади;
• были уменьшены площади проемов;
• была уменьшена высота помещений.

Во всех остальных случаях добиться узаконивания без санкций со стороны уполномоченных органов не получиться.

Когда нужно оформлять проект перепланировки

Закон точно не определяет, в каких случаях собственники могут заказать специальный проект у архитекторов. Однако, обозначены случаи, когда это нужно сделать в обязательном порядке:

• если изменения затрагивают несущие конструкции;
• если меняется площадь помещения, пригодного для проживания;
• когда меняется место расположения газового оборудования;
• когда расширяются проемы, увеличивается высота помещений;
• если меняется план расположения комнат.

В указанных случаях проект должен быть составлен специалистами. Данное требование следует из того, что специалисты оформят план изменений в соответствии с нормами законодательства.

Собственники могут не учитывать некоторые строительные нормы. Специалисты же могу проконсультировать по вопросам перепланировки, указать, какие изменения допустимы, а какие нет.

Во всех остальных случаях по общему правилу проект может быть составлен самим собственником от руки или на компьютере. Однако делать это не рекомендуется, так как около 80 % таких проектов получают в жилищной инспекции отказ.

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку

Ипотека – это купля-продажа квартиры, где участвует банк. Разумеется ни один банк не согласиться на оформление кредита на квартиру, имеющие недостатки правового характера. Таким образом, оформление ипотеки на квартиру с незаконной перепланировкой никак не получить по закону.

С другой стороны можно узаконить перепланировку при участии банка. Так банк может взять на себя часть обязанностей в этом деле. Как показывается практика, в большинстве случаев банк принимает решение лишь после получения из жилищной инспекции соответствующего разрешения.

Также стоит иметь в виду, что перепланировка квартиры, купленной в ипотеку, осуществляется только с разрешения банка. Любые вносимые в план помещений в квартире должны быть одобрены банком, с учетом изменения стоимости недвижимости.

Возможные сложности

Неузаконенная планировка при продаже квартиры чревата нежелательными последствиями. Итак, необходимо перечислить сложности и нежелательные последствия, к которым может привести незаконная перепланировка. Главным образом они проявляютсяв ответственности собственников таких квартир.

На сегодняшний день закреплены следующие санкции на лиц, осуществивших изменение плана жилья без разрешения:

• административный штраф в размере от 1,5 до 2 тысяч рублей за незаконную перепланировку;
• штраф в размере от 4 до 8 тысяч за изменение места расположения газового оборудования без разрешения уполномоченной организации;
• уголовная ответственность, если вследствие незаконного изменения плана помещения был причинен вред жизни и здоровью людей.

Так что лучше проконсультироваться с профессиональными архитекторами, перед тем составлять план ремонта в своем жилище. Ведь вероятность смерти людей вследствие незаконной перепланировки не просто статья в Уголовном Кодекса, а практическим образом подтвержденная угроза.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой?

При состоявшейся сделке, в случае несоответствия фактической планировки технической документации БТИ, возникает резонный вопрос какие действия необходимо предпринять?

Проверить проводилась ли в квартире перепланировка, а также о шагах, которые потребуется предпринять для узаконивания перепланировки, возможно из материалов этой статьи.

Независимо от того, кем была выполнена незаконная перепланировка ответственность за состояние помещений ложится на текущего собственника.

Анализ выполненных работ

Согласно действующему законодательству, при выявлении факта самовольной перепланировки, такие ремонтные работы необходимо узаконить. Достоверно определить перечень выполненных ремонтных работ, а также вероятность их согласования возможно сравнив учетно-техническую документацию БТИ с состоянием квартиры «до перепланировки» и фактически именующуюся.

К учетно-технической документации Бюро Технической Инвентаризации относятся:

Если «на руках» имеется план с зафиксированными нарушениями (с красными линиями), понять, что было изменено при перепланировке несколько проще.
Для этого, помимо плана с «красными линиями», потребуется запросить в бюро технической инвентаризации архивную копию поэтажного плана и провести сравнительный анализ.

Примеры планов БТИ с выявленной самовольной перепланировкой

Приведенные в качестве примера планы БТИ описывают выявленную самовольную перепланировку с изменением расположения сантехники, кухонного оборудования, сносом и возведением перегородок, устройством проемов и новых помещений. 

Пример архивной копии учетной документации БТИ

Независимо от того, в какой период времени были выполнены работы по перепланировке квартиры, ее согласование проводится по действующим нормативам и правилам.

Постановление Правительства города Москвы № 508, которое является главным регламентом в сфере согласования перепланировок по городу Москве, определяет порядок и мероприятия которые возможно согласовать.

Действие ПП №508 не распространяется на московскую область. В Московской области существует внутренний муниципальный регламент, который является аналогом 508 Постановления.
Зачастую, что процесс согласования, что перечень разрешенных мероприятий в области разнится с Москвой.

Для полного понимания возможности реализации ранее выполненной перепланировки в области, необходима предварительная консультация. Получить консультацию возможно либо в Администрации города, либо в нашей организации.

Для этого необходимо направить изначальное планировочное решение на квартиру, а также эскиз выполненных мероприятий по перепланировке.

Квалифицированные специалисты нашей организации, имеющие большой практический опыт в области согласования перепланировок смогут помочь Вам оценить перспективы согласования имеющейся планировки или оптимизировать объемы ремонтно-восстановительных работ при их необходимости.

Подготовка документации для согласования в Москве

В настоящим момент регламентом определен порядок согласования как ранее выполненной, так и планируемой перепланировки и/или переустройства. Если выполненные работы не содержат мероприятий, противоречащих действующим нормам, для их согласования потребуется разработать «Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ».

В зависимости от состава выполненных строительных мероприятий и особенностей конструкции здания, существуют варианты процедуры подготовки технического заключения: 

• Жилой многоквартирный дом имеет бетонные междуэтажные перекрытия, и перепланировка не затронула несущие конструкции. 

В этом случае техническое заключение может выполнить любая организация, имеющая допуск СРО на нужный вид деятельности, что сегодня заменяет лицензию.

Наша организация имеет допуск СРО и разрабатывает техническую и проектную документацию для согласования перепланировок.

• Жилой многоквартирный дом имеет деревянные/смешанные междуэтажные перекрытия либо при проведении перепланировки были изменены несущие конструкции.

Для согласования такой перепланировки за разработкой технического заключения потребуется обратиться к автору-проектировщику здания или организации его замещающей. 

Для большинства типовых жилых домов авторские организации известны.

 В тех случаях, когда по пришествии времени авторская организация перестала существовать как юридическое лицо, либо не разрабатывает технические заключения, требуется обращаться в замещающую автора организацию.

Для жилых зданий с деревянными или смешанными межэтажными перекрытиями разработку технических заключений выполняет замещающая автора-проектировщика организация.

В настоящее время автора-проектировщика дома замещает ГБУ «Экспертный центр».

Документы для согласования перепланировки в Подмосковье

В большинстве районов Подмосковья, в отличие от Москвы, нет регламента узаконивания выполненной перепланировки.

Даже в том случае, если перепланировка не нарушила действующих норм, ее согласование проводится местным надзорным органом на основании решения суда. 

Помимо искового заявления о сохранении имеющегося панировочного решения, суду потребуется предоставить судебное техническое заключение «О допустимости и безопасности выполненных работ», разработанное организацией, определенной судебными органами. 

В некоторых случаях надзорные органы Подмосковья идут навстречу собственнику и разрешают согласовать перепланировку без судебного процесса.

Согласование и оформление выполнении перепланировки

Если получено положительное техническое заключение, то следующим шагом в Москве будет передача пакета документов для согласования в Мосжилинспекцию в офисе Госуслуг «Мои документы». 

Подробнее о составе пакета документов написано в этой статье.

Если замечаний к представленной документации не последовало, на основании заявления собственника, квартиру посещает приемочная комиссия Мосжилинспекции, проверяющая соответствие согласованной документации фактическому состоянию объекта. 

После подписания комиссией акта о завершенной перепланировке и уплаты штрафа согласование, для приобретенной с незаконной перепланировкой квартиры, может считаться состоявшимся.

Финальным шагом оформления документов останется только графическая фиксация изменений вызванным для этого техником БТИ и получения обновленных учетно-технических документов с измененным планировочным решением. 

В Подмосковье изменения в учетно-техническую документацию БТИ вносятся на основании решения суда.

О различиях в оформлении выполненной перепланировки в Молве и Московский области написано здесь.

Обязательность согласования любой перепланировки

Как показала практика, приобретённую с неузаконенной, пусть даже незначительной, перепланировкой квартиру оформлять должным образом все равно придется и лучше это сделать не дожидаясь предписания надзорного органа о возврате квартиры в первоначальное состояние. Чаще всего на восстановительный ремонт или узаконивание дается срок до шести месяцев.

О необходимости согласования любой перепланировки подробнее рассказано здесь.

Примеры предписание жилищной инспекции и уведомление управляющей компании

Исходя из вышесказанного, если есть вопрос о том, что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой, существует единственный ответ – начинать процедуру согласования перепланировки по факту.

Наши специалисты ответят на вопросы в сфере перепланировок заданные в письмах электронной почты, на сайте или по телефону и проконсультируют с учетом всех нюансов Вашего конкретного случая.