Как купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке пошаговая инструкция

Как купить квартиру в ипотеку? Легко. Расскажу все по порядку

Последнее обновление: 03-01-2020

Составил для себя порядок действий, которые нужно совершить, чтобы купить квартиру по ипотеке и стать счастливым обладателем своего жилища.

Шаг №1 – Определитесь с желаниями и возможностями

Ответьте для себя на следующие вопросы:

Шаг №2 – Выберите выгодный банк для ипотеки

Предварительно, условия ипотечного кредитования в каждом отдельном банке можно легко найти в интернете.

Затем идем в  ипотечные банки:

• уточняем все интересующие моменты относительно ипотеки
• берем список необходимых документов для рассмотрения ипотечного кредита,
• просим рассчитать ежемесячные платеже для разных сроков и сумм, а также не забываем, что аннуитетные платежи отличаются от дифференцированных.

Основные критерии выбора банка при этом:

• процентная ставка и соответственно размер ежемесячного платежа
• наличие комиссий за рассмотрение заявки банком, ведение счета, выдачу ипотечного кредита
• объем необходимых документов для рассмотрения заявки на выдачу кредита, а также на приобретаемую квартиру

Подробнее читайте по ссылке //moi-ipodom.ru/ipoteka-idem-v-bank-pervyj-raz.html

Шаг №3 – Соберите документы для получения ипотеки

Собираем все необходимые документы по ипотеке и относим в банк.

С подробным списком можно ознакомиться по ссылке //moi-ipodom.ru/spisok-dokumentov-dlya-ipoteki.html

При этом делаем копии всех документов в электронном виде, в дальнейшем они могут еще пригодиться, а распечатать намного проще, чем заново сканировать.

Ждем положительного решения о предоставлении ипотечного кредита.

Шаг №4 – Получите одобрение от банка и можно искать квартиру

Во время поисков квартиры посмотреть как можно больше вариантов, благодаря этому решение будет более взвешенным.

• После получения одобрения от банка на поиски квартиры есть 3 месяца.
• Если не укладываетесь в срок, то ничего страшного, его продлят. Нужно обновить справки о доходе, на всякий случай данную возможность заранее уточните у сотрудника.

Не торопиться, игнорируйте всякого рода манипуляции со стороны риелторов о том, что вариант хороший и может быстро уйти. С одной стороны они знают рынок лучше, но с другой – по большей части преследуют свои интересы, да и редко встречаются варианты квартир за разумные деньги альтернативу которым не найти.

Рекомендую прочитать заметку о том, на что обратить внимание при выборе квартиры по ссылке //moi-ipodom.ru/kak-pravilno-vybrat-kvartiru-pri-pokupke.html

Шаг №5 – Заключите предварительный договор и внесите задаток

Нашли квартиру? Пришли к единому мнению с продавцами?

Тогда заключаем предварительный договор. В нем описываем объект покупки, условия, сроки, суммы, ответственность. После чего отдаем задаток.

Подробная статья с образцами и примерами предварительного договора купли продажи по ссылке //moi-ipodom.ru/podpisanie-predvaritelnogo-dogovora-pri-ipoteke.html

Шаг №6 – Соберите для банка документы на приобретаемую в ипотеку квартиру, а также сразу сделайте оценку найденной квартиры у рекомендуемой банком оценочной фирмы

Здесь все просто. От вас практически все документы уже переданы банку, остается сделать оценку квартиры и дождаться пока продавцы подготовят свою часть документов. После этого в банке повторно рассматривают заявку на получение ипотечного кредита, но уже для конкретного варианта квартиры.

Шаг №7 – Соберите все документы для страховой компании и заключите договор страхования жизни и имущества, если требуется, то и титульное страхование

• Выбор страховой компании проводим фактически также как и выбор банка, основываясь на требуемых документах (чем меньше, тем лучше) и годовом платеже. Данный процесс можно начать, как только переданы документы в банк на рассмотрение. Тянуть до последнего момента не стоит, чтобы потом не бегать с опухшей головой. Делать или нет страховку при ипотеки – решать Вам.

• Заключаем договор по следующим видам страхования: страхование риска утраты или повреждения квартиры (подробнее о титульном страховании); страхование жизни и здоровья; страхование риска утраты или ограничения права собственности на квартиру.

• Договор со страховой компанией подписывается перед  заключением кредитного договора.

• В назначенный день и время приезжаем в банк с деньгами и подписываем оба договора (договор-купли продажи, и кредитный договор). Внимательно проверяем все, чтобы не было ошибок в документах. После этого передаем продавцу первоначальный взнос.
• Договариваемся о дате похода в регистрирующий орган, перед этим оплачиваем пошлины и делаем копии всех необходимых документов, а также самих пошлин.
• Покупатель платит 200 рублей (уточняйте цифры) за выписку из государственного реестра о зарегистрированных правах на квартиру, 1000 рублей за регистрацию договора ипотеки, 500 рублей за регистрацию договора об отчуждении недвижимого имущества (договор купли-продажи).
• Продавец платит 500 рублей за регистрацию договора об отчуждении недвижимого имущества (уточняйте цифры).
• В назначенный день приходим, передаем документы на регистрацию права собственности и ждем 5 дней. После получения назад документов и свидетельства о регистрации на ваше имя (внимательно проверьте их на месте), берем выписку из государственного реестра о зарегистрированных правах на квартиру, за которую мы заплатили 200 рублей, а также делаем нотариально заверенную копию свидетельства  о собственности (с 2015 года выдача свидетельств о собственности не производится). Едем в банк, где теперь уже сотрудника банка проверяют документы и только после этого продавец получает оставшуюся часть денег.

• Документы оформлены, ключи получены. – Можете прописаться на новом месте, сделать это нужно в течение недели с момента выписки с предыдущего места регистрации.
• Сообщаете в УК или ТСЖ о смене собственника.
• И не забывайте платить по ипотеке банку каждый месяц требуемую сумму чтобы не было просрочки. Мы второй платеж чуть не пропустили, чудесным образом за два дня до истечения сроков мне приснилось, что пора платить, даже не вериться до сих пор.
• На следующий год после покупки квартиры в ипотеку можете подать в налоговую декларацию по форме 3НДФЛ и получить имущественный вычет (по ссылке инструкция как заполнить).

Поздравляю! Теперь у Вас есть свое жилье!

Можете распечатать порядок действий как купить квартиру с помощью ипотеки или сохранить в закладках, вдруг пригодится в дальнейшем.

Порядок покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Недвижимость – самое ценное имущество для большинства россиян. Купить квартиру на собственные сбережения удается немногим. Самый распространенный способ приобретения жилплощади – оформление ипотеки в банке. Такой вариант позволяет стать владельцем квадратных метров уже сегодня, а платить потом. Каков порядок действий при покупке квартиры в ипотеку?

Ипотека на вторичном рынке: особенности

Приобретение жилья на вторичном рынке имеет ряд преимуществ по сравнению с покупкой новостройки. К ним относятся:

1. Низкие риски потерять вложенные средства. Квартира уже имеется в наличии и является полноценным объектом купли-продажи. Покупателю не нужно бояться банкротства застройщика, заморозки стройки или проблем с вводом дома в эксплуатацию.
2. После сделки покупатель сразу становится собственником жилья.
3. Жилплощадь готова к использованию по назначению в короткие сроки. Не надо ждать окончания строительства, а можно сразу приступать к ремонту или въезжать в готовое помещение.
4. До покупки можно ознакомиться с инфраструктурой района и приобрести жилье рядом со значимыми для семьи объектами: школой, садиком, магазинами, больницей, спортивным комплексом.
5. Больший выбор предложений на рынке. В крупных мегаполисах центральные районы обычно уже застроены и новые объекты предлагаются на окраинах.

Важно. К недостаткам «вторички» можно отнести более высокую стоимость квадратных метров и наличие «истории». У бывших хозяев могут обнаружиться родственники, претендующие на всю жилплощадь или ее часть.

Специфика приобретения квадратных метров на вторичном рынке накладывает некоторые особенности на оформление ипотеки:

1. «Вторичку» необходимо более тщательно проверять.
2. При той же стоимости жилья приходится рассчитывать на меньшую площадь.
3. Кредитные учреждения предлагают менее выгодные условия кредитования.

Последовательность покупки квартиры в ипотеку на первичном и вторичном рынке также отличается. Например, регистрация строящегося жилья в Росреестре проходит в два этапа.

Вначале учитывается право требования к застройщику, и только после ввода дома в эксплуатацию оформляется собственность на квартиру. Между этими операциями могут пройти годы.

Право собственности на вторичное жилье регистрируется сразу после проведения сделки.

Нужны ли агентства недвижимости

Приобретение объекта на рынке готового жилья с помощью кредита состоит из несколько этапов. Их можно пройти самостоятельно или обратиться за помощью к риелтору или ипотечному брокеру.

Зачастую у обывателей складывается негативное отношение к специалистам. Но в некоторых ситуациях они могут оказать неоценимую помощь. Плюсы приобретения жилья через агентство недвижимости:

1. Риелторы лучше знают предложения на рынке и реальную стоимость квартир. Цены, которые указаны в объявлениях, отражают лишь пожелания продавцов, они могут на порядок отличаться от действительных сделок.
2. Между фининститутами и агентствами недвижимости существуют партнерские отношения. Получить кредит на недвижимость через брокеров или риелторов проще. В некоторых случаях финансовые организации предлагают клиентам партнеров пониженную процентную ставку, требуют меньшее количество документов, более гибко подходят к проверке платежеспособности заемщиков.
3. Профессионалы знают преимущества и недостатки ипотечных программ и могут подсказать, куда лучше обратиться заемщику.
4. Риелторы самостоятельно заполнят заявку на кредит и разошлют ее в несколько фин учреждений. Заемщик сможет выбрать лучшие условия из одобренных предложений.
5. В штате агентств недвижимости присутствуют юристы, которые проведут клиента через покупку квартиры в ипотеку пошагово: проверят юридическую чистоту объекта, подготовят документы в соответствии с требованиями финансовых институтов, безопасно проведут расчеты по договору.

Однако на рынке очень много недобросовестных специалистов. Обращаться нужно к брокерам и риелторам с хорошими рекомендациями.

Порядок действий

Процедура приобретения вторичного жилья состоит из 5 этапов и сбора двух пакетов документов. Последовательность действий:

1. Выбор банка и ипотечной программы.
2. Сбор пакета документов по заявке и получение одобрения.
3. Поиск квартиры.
4. Сбор документов по объекту недвижимости и их проверка кредитной организацией.
5. Регистрация сделки.

Рассмотрим подробно покупку квартиры в ипотеку на «вторичке». Пошаговая инструкция поможет покупателям не совершать ошибок на этом пути.

Шаг 1. Выбор банка

Перед поиском жилья необходимо определить доступную сумму для покупки. Так как размер кредита устанавливает банк, лучше начать процесс с получения положительного решения по займу, а не с выбора жилплощади, как думают многие.

Обратите внимание. После одобрения кредита у заемщика есть период времени, в течение которого заявка действительна. Обычно он составляет от 1 до 3 месяцев в зависимости от кредитного учреждения. За этот срок заемщик может подобрать жилье и оформить ипотеку.

При выборе финансовой организации необходимо обратить внимание на следующие моменты:

1. Добросовестным заемщикам проще получить заем в банке, куда поступают постоянные доходы – заработная плата, пенсия, социальные пособия. Фининститут имеет подтверждение платежеспособности клиента и ему не нужно дополнительно проверять заемщика и его доходы. «Зарплатным» и «пенсионным» клиентам обычно предлагаются льготные условия кредитования.
2. Рекламные предложения могут сильно отличаться от условий, на которых банк выдает деньги клиентам. Для того чтобы узнать реальные проценты по ипотеке, следует подать заявку и получить одобрение.
3. При сравнении условий нужно учесть все требования кредитной организации. Так, стоимость кредитования может значительно вырасти при оформлении страховых полисов, взимании комиссий за доп. услуги. Заемщику следует внимательно ознакомиться с типовым кредитным договором, соглашением по ипотеке, тарифами, правилами кредитования и иными документами, размещаемыми на официальных сайтах.

12 этапов оформления ипотеки в 2020 году: пошаговое руководство

Ипотека — сложный кредит, оформление которого может занять несколько месяцев. Порядок получения ипотеки можно условно разделить на 12 этапов. Мы подготовили подробную инструкцию, после прочтения которой вы увидите полную картину всего процесса.

В статье пошагово рассмотрим, как проходит сделка по ипотеке, разберем основы и нюансы выбора банка и программы, поиска квартиры и подготовки документов.

Расскажем про подводные камни и спорные ситуации, с которыми сталкиваются заемщики при оформлении ипотечного кредита и поиске жилья.

Введение в ипотеку — базовые понятия и термины

Ипотечная сделка — это процесс покупки жилья с использованием заемных средств, при котором на приобретаемую недвижимость накладывается обременение. По условиям договора, квартира остается в собственности заемщика, однако если он перестает выплачивать кредит, банк имеет право продать жилье, чтобы вернуть оставшийся долг.

Ипотечная сделка подразумевает подписание кредитного договора и договора купли-продажи квартиры. Остальные детали – представление анкеты банку и поиск подходящей недвижимости, в понятие сделки не входят, хотя являются неотъемлемой частью процедуры.

Обременение — это наличие ограничений на право пользования имуществом. В нашем случае ограничением выступает ипотека. Когда жилье находится в залоге у банка, владелец не может свободно им распоряжаться. Так, заемщик не может без согласия банка продавать и сдавать квартиру, прописывать третьих лиц, делать перепланировку.

Первоначальный взнос — сумма, которая есть у заемщика на руках или на банковском счете для покупки недвижимости. В большинстве банков первый взнос составляет 10-20% от суммы ипотечного кредита.

Ипотечная сделка происходит в самый последний момент, предыдущие шаги считаются подготовкой. От заемщика потребуют застраховать объект залога. Некоторые банки настаивают на страховании жизни и здоровья, титула.

Ипотечное страхование — это страхование рисков кредитора, которые могут возникнуть в процессе выплаты ипотечного кредита.

По закону, обязательным является только страхование приобретаемой недвижимости.

Договор купли-продажи — это документ, на основании которого квартира переходит от продавца к покупателю. Только на основании этого договора у покупателя возникает право собственности на жилье.

Заемщик регистрирует договор в МФЦ или Росреестре. На эту процедуру отводится до 5 дней. После завершения регистрации заемщик подписывает ипотечный договор и банк перечисляет ипотечные средства продавцу квартиры.

С этого момента покупатель вправе переехать в квартиру, учитывая условия договора с продавцом. Банк погасит закладную с недвижимости только после полной выплаты ипотеки. После этого заемщик снимает обременение с квартиры и становится ее полноправным владельцем.

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать 2 схемы расчета:

1. Аннуитетная. Означает, что размер ежемесячной суммы не меняется в течение периода кредитования. Первые месяцы заемщик погашает проценты за пользование ипотекой. Затем идет основной долг. Получается, что поначалу проценты составляют главную часть платежа, поэтому переплата по кредиту выходит выше.
2. Дифференцированная. Подразумевает уменьшение ежемесячных платежей к концу срока кредитования. Сначала заемщик погашает основной долг, затем переходит на проценты.

Банки отдают предпочтение первому виду платежей, так как они получают прибыль (проценты) быстрее. Однако заемщику выгоднее вносить оплату дифференцированным способом, чтобы максимально быстро сократить основной долг.

Пошаговый порядок действий при оформлении ипотеки по шагам

Рассмотрим пошаговую схему оформления ипотечного кредита. Начнем с выбора банка, и закончим регистрацией ипотечного договора в Росреестре и оформлением права собственности.

Этап 1. Выберите банк и программу кредитования

На начальном этапе необходимо выбрать подходящий банк. Если вы получаете официальную зарплату, обратитесь в тот банк, в котором оформлена ваша зарплатная карта.

Сбербанк, ВТБ, Газпром, МТС банк и другие крупные организации предлагают специальные условия зарплатным клиентам. В качестве бонусов бывает ускоренное рассмотрение заявки, упрощенный комплект документов, пониженные процентные ставки. Так, Сбербанк понижает зарплатным клиентам процентную ставку по ипотеке на 0,5%.

Еще до встречи с консультантом выберите подходящую ипотечную программу. Зайдите на сайт банка и посмотрите условия, процентную ставку, требования к заемщикам и т. д. Во всех банках программы стандартные.

Перечислим основные:

1. На вторичное жилье.
2. На покупку квартиры в новостройке.
3. На покупку частного дома.
4. На строительство.
5. Под материнский капитал.
6. Под залог имеющейся недвижимости.
7. Военная ипотека.
8. Рефинансирование.

Чтобы выбрать программу, определитесь, какую недвижимость вы хотите купить, какая сумма для первоначального взноса имеется на руках, какое жилье оставите в залог (приобретаемое или имеющееся).

Пример:

Допустим, вы хотите купить квартиру в новостройке, у вас в наличии есть деньги на 1 взнос в размере 15% от суммы кредита, в залог планируете оставить приобретаемую квартиру. Теперь вы можете объяснить менеджеру, что вам нужна ипотека на квартиру в новостройке под залог приобретаемой недвижимости, первый взнос у вас минимальный.

Важным моментом выбора программы является процентная ставка. От нее зависит сумма переплаты и размер ежемесячных платежей. Чем ниже этот параметр, тем больше сэкономит заемщик.

Также при выборе банка и программы обратите внимание на следующие моменты:

1. Существующие в регионе финансовые организации. Имеет смысл ознакомиться не только с крупными, но и менее раскрученными банками. Они заинтересованы в клиентах, часто предлагают уникальные условия.
2. Репутацию кредитного учреждения. Клиенты банков делятся информацией на форумах, оставляют отзывы на специальных сервисах. Из отзывов можно узнать о скрытых пунктах договора, особенностях обслуживания, подводных камнях.
3. Заемщики с белой зарплатой могут обратиться в ДОМ.РФ. Это федеральное агентство создано для стимулирования ипотечного рынка. Организация не обрабатывает заявки заемщиков напрямую, но сотрудничает с крупными и мелкими банками по всей РФ.

Банки привлекают новых клиентов акциями и скидками. Запускают социальные проекты для молодых и многодетных семей, молодых специалистов, военных. Если вы принадлежите к одной из этих категорий, вы можете получить ипотеку на очень выгодных условиях.

Пример:

У Андрея и Ирины 2 детей. Второй ребенок родился у них в 2019 году. Родителям нет 35 лет. Супруги решили взять ипотеку, и подали заявку в Сбербанк по программе ипотеки 6 процентов для многодетных семей.

После прохождения проверки им одобрили кредит, и они купили квартиру в новостройке за 2,5 млн. рублей.

Также супруги планируют направить на погашение ипотеки материнский капитал, затем родить третьего ребенка и получить 450 тысяч от государства. 

Этап 2. Сходите на встречу с ипотечным консультантом

Ипотечный консультант – это сотрудник банка, который консультирует заемщика и проверяет документы. Специалист расскажет об условиях программ, обязанностях потенциального клиента. Личная встреча дает отличный шанс задать интересующие вопросы.

Поэтому приходить на встречу нужно с подготовленным списком вопросов:

1. Спросить о способе расчета ипотечной ставки, штрафах за просрочку, комиссиях за рассмотрение заявки, льготных программах и акциях.
2. Уточнить условия досрочного погашения. Некоторые банки прописывают в договоре срок, в течение которого досрочное погашение невозможно.
3. Уточнить список обязательных и дополнительных документов.
4. Узнать, каким способом необходимо подтверждать доходы и можно ли сделать это справкой в свободной форме.
5. Узнать, какие варианты пользования недвижимостью допускает банк. Например, можно ли делать ремонт, сдавать квартиру в аренду.
6. Спросить о времени действия положительного решения банка, возможности повторной подачи заявки.
7. Поинтересоваться о возможности привлечения созаемщиков.
8. Узнать о дополнительных бесплатных сервисах. Некоторые организации предлагают кредитные карты, круглосуточный центр поддержки, доступ в онлайн-банк.
9. Спросить, какое страхование является обязательным, и какие страховые компании аккредитованы банком.

При встрече с консультантом постарайтесь выглядеть презентабельно. То же самое касается фотографии для документов. От вашего внешнего вида многое зависит. Потрепанная одежда, мешки под глазами, несвежий внешний вид, щетина на лице — все это заставит клерка усомниться в вашем благосостоянии.

Часто случается так, что при встрече вы задали все вопросы, которые хотели. Однако через несколько дней у вас появились новые. Даже если какой-то пункт затерялся в памяти, всегда можно договориться о повторной встрече или позвонить.

Этап 3. Соберите необходимые документы

Документы для получения ипотеки делятся на основные и дополнительные. Первые требуются от всех потенциальных заемщиков:

• Оригинал паспорта.
• Копия трудовой книжки, заверенная подписью работодателя.
• Справка НДФЛ-2 или справка в свободной форме, если банк ее принимает.
• Заполненная анкета для получения ипотеки по форме банка.

Следующие документы увеличивают шансы на положительное решение:

• Водительские права.
• Военный билет.
• Дипломы, сертификаты об образовании.
• Свидетельство о заключении брака.
• Свидетельство о рождении детей.
• Бумаги, подтверждающие дополнительный доход.
• Документы о владении имуществом.

Банки приветствуют любые бумаги, которые доказывают финансовую состоятельность и стабильность.

Этап 4. Подайте заявку и получите одобрение

Подача заявки начинается с похода в выбранный банк и заполнения анкеты. Последнюю можно скачать с официального сайта банка.

Кредитный консультант проверит ее на ошибки и заберет все документы на рассмотрение. Этот процесс обычно занимает от 3 до 5 рабочих дней. В это время обязательно будьте на связи.

Кредитные менеджеры по ходу дела могут звонить и запрашивать документы, задавать новые вопросы.

Если заявку рассматривают более 7 дней — можете позвонить консультанту самостоятельно и выяснить причину задержки. Может быть необходимо принести дополнительные документы, или долгий срок вынесения решения связан с высокой загруженностью работников банка.

Покупка квартиры в ипотеку вторичное жилье – порядок действий, документы и процедура

Нередко перед покупателем жилья возникает выбор между первичной и вторичной недвижимостью. Люди останавливаются на «вторичке» из-за следующих факторов:

• При покупке готового жилья меньше рисков, чем у строящегося;
• Переезд возможен сразу после оформления сделки;
• Можно заранее оценить соседей;
• Инфраструктура, как правило, более развитая, нежели в новом квартале. 

Эти и другие преимущества перевешивают чашу весов в сторону вторичной недвижимости. Сюда же отнесем и готовое жилье в новостройках. В силу высокой стоимости такого жилья в пределах Санкт-Петербурга большинство граждан использует ипотечное кредитование. К тому же, банки охотно предоставляют различные условия, а процентные ставки имеют тенденцию к снижению. 

Порядок действий

Процедура покупки вторичного жилья в ипотеку имеет ряд сложностей. Необходимо действовать последовательно и без спешки. Лучше потратить чуть больше времени и разобраться во всех правовых и организационных вопросах, особенно если вы ранее не сталкивались с ними.

Каков же порядок действий при покупке вторичного жилья в ипотеку?

1.  Выбор подходящего банка;
2. Сбор необходимых документов для оформления заявки на одобрение;
3. Подача заявки на ипотечный кредит;
4. Поиск квартиры;
5. Оценка квартиры независимым оценщиком;
6. Оформление кредитного договора и договора купли-продажи;
7. Передача денежных средств по договору купли-продажи.

Рассмотрим каждый пункт по отдельности.

Выбор банка

• Просмотрите все банки, которые действуют в вашем регионе. Условия ипотеки в большинстве случаев можно найти на официальных сайтах и уточнить по телефону; 
• Исключите из выборки банки, требованиям которых вы не отвечаете. Например, по возрасту или по наличию регистрации; 
• Проанализируйте крупные и мелкие банки. Сравните первоначальные взносы, ставки и прочие условия;
• Обратите внимание на льготные условия. Зарплатным клиентам, молодым семьям, бюджетникам часто предоставляется пониженная ставка.

Одна из самых низких ставок у Сбербанка России.

Например, для молодых семей, являющимися зарплатными клиентами банка, при условии страхования жизни и здоровья, а также электронной регистрации сделки, ставка составляет 8,9% годовых. 

После сравнения условий лучше лично обратиться в офис для того, чтобы менеджер смог произвести расчеты индивидуально для вас. 

Первичный набор документов

Определились с банковской организацией? Начните собирать документы, необходимые для одобрения заявки на ипотечный кредит. При описании условий покупки вторичного жилья в ипотеку банки зачастую указывают требуемые документы. Среди них:

• паспорт;
• второй документ, удостоверяющий личность (СНИЛС, копия водительских прав, военный билет);
• заявление-анкета заемщика;
• документ, подтверждающий занятость (копия трудовой книжки, выписка из трудовой книжки, справка от работодателя);
• документ, подтверждающий доход (справка 2-НДФЛ, справка с места работы в произвольной форме)
• свидетельство о браке или разводе.

Не забудьте, что у некоторых документов есть ограниченный срок действия. К примеру, справка 2-НДФЛ действительна 30 календарных дней с даты оформления. 

Некоторые крупные банки, например, Сбербанк России, ВТБ, «Россельхозбанк», банк «Санкт-Петербург», банк «ДельтаКредит», предоставляют ипотеку по двум документам. Процентная ставка и первоначальный взнос по такому кредиту выше, но зато сокращен перечень необходимых документов. 

Подача заявки

После сбора всех документов необходимо направить их в банк, чтобы получить предварительное одобрение ипотечного кредита на определенную сумму. Обычно подача заявки происходит в ипотечном центре конкретного банка. 

В ряде организаций, например, банке «ВТБ», мы можете оформить заявку на ипотеку прямо на официальном сайте банка, после чего с вами свяжется сотрудник и согласует время для вашего визита в банк. В некоторых банках, например, в Сбербанке России, предоставляется услуга онлайн-заявки.

Независимо от способа подачи заявления, банк в течение нескольких рабочих дней принимает решение об одобрении ипотеки либо об отказе. 

Одобрение действительно, как правило, в течении нескольких месяцев. Точный срок необходимо уточнять в каждом конкретном случае. 

Поиск квартиры

Имея на руках положительное решение банка самое время подобрать квартиру. Однако, не всякий объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитные организации, как правило, обращают внимание на следующие факторы:

• Квартира должна находиться в доме, который не признан ветхим или аварийным;
• Помещение, как правило, должно быть отдельной квартирой, а не комнатой;
• Наличие коммуникаций;
• Отсутствие незаконных планировок;
• Свобода от ограничений и обременений прав.

Банк заинтересован в том, чтобы при покупке вторичного жилья в ипотеку, то есть квартиры, она не потеряла свою стоимость. Что касается остальных параметров, то покупатель волен выбирать квартиру на свой вкус. Однако обратите внимание на мошеннические схемы и без спешки подойдите к выбору жилья. 

Оценка квартиры

Оценка объекта недвижимости – обязательный и один из важнейших этапов сделки. Он позволяет банку и покупателю верно оценить стоимость квартиры. Требование по включению оценочной стоимости в ипотечный договор закреплено в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Оценкой занимаются специальные независимые фирмы. У банков, как правило, есть список рекомендуемых организаций, однако покупатель может и сам выбрать оценщика, согласовав его с банком. Такое лицо должно быть членом самоуправляемой организации оценщиков, а также застраховать свою ответственность (см. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Покупатель должен предоставить оценщику документы, относящиеся к недвижимости. Через несколько дней оценщик предоставляет итоговый отчет, в котором указана рыночная и ликвидационная цена.

Разницу между предоставляемой банком суммой кредита и стоимостью жилья придется покрывать самостоятельно. 

Документы для покупки вторичного жилья в ипотеку

Заявка на кредит одобрена и стоимость квартиры вписывается в максимальную сумму кредита, которую одобрил банк? Настало время подготовить остальные документы для покупки вторичного жилья в ипотеку.  

Вам понадобятся следующие основные документы по кредитуемой квартире:

• Выписка из ЕРГН о наличии права собственности у продавца;
• Документы, на основании которых возникло право собственности продавца;
• Отчет об оценке объекта;
• Справка формы № 9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости;
• Справка формы № 7 о характеристиках объекта недвижимости;
• Кадастровый и/или технический паспорт помещения.

Полный список документов лучше уточнять в каждом конкретном случае.

Кредитный договор

Порядок покупки вторичного жилья в ипотеку таков, что кредитный договор с банком и договор купли-продажи квартиры с продавцом подписываются одновременно, либо с небольшой разницей во времени.

Кредитный договор включает в себя непосредственно сам договор и закладную – ценную бумагу, удостоверяющую права залогодержателя, то есть банка.

Текст договора должен содержать полные сведения об предмете (объекте недвижимости), о размере и сроках платежей по договору.

 Во время подписания кредитного договора важно обращать внимание на все условия, поскольку они могут содержать обстоятельства, увеличивающие процентную ставку. К примеру, процентная ставка возрастает при отсутствии личного страхования. 

На этом же этапе происходит страхование имущества, которое передается в залог банку, а также страхование жизни заемщика. 
Договор купли-продажи квартиры после подписания необходимо направить в Росреестр для регистрации перехода прав и установления залога. 

Передача денег

Заключительный этап при покупке вторичного жилья в ипотеку, например, квартиры – передача денег продавцу. Это происходит в тот момент, когда право собственности на жилье перешло к вам после государственной регистрации. Нередко часть денег передается продавцу в виде аванса до перехода права собственности, что позволяет окупить затраты продавца в случае отмены сделки. 

Передача средств осуществляется:

• Наличным платежом (редко);
• С помощью аккредитива;
• С помощью депозитарной ячейки. 

После передачи денег ваши правоотношения с продавцом закончены. Вы выполнили обязательства по договору купли-продажи и получили в собственность жилье, которое находится в залоге у банка до момента выплаты всех сумм по кредитному договору.

Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку

Изучив предложения по ипотечному кредитованию, остановите свой выбор на двух-трех банках. Далее приступайте к сбору документов для аккредитации в банке Вас как заемщика. В последнее время список из этих документов значительно сократился. Основные документы следующие:

1. Паспорт заемщика, созаемщиков. Если Вы будете отправлять эти документы по электронной почте, потребуется цветной скан документов и обязательно ВСЕХ страниц паспорта, даже включая пустые.
2. Заверенная работодателем копия Вашей трудовой книжки. Не все работодатели умеют правильно это делать. Заранее запросите в банке информацию о требованиях к этому документу.
3. Справка, подтверждающая Ваш ежемесячный доход. Это может быть справка 2-НДФЛ или по форме банка. Обратите внимание, информация в справке должна быть полной: ИНН, рабочий телефон, актуальное место регистрации и так далее. По некоторым программам кредитования справка о доходах не требуется. Но это не означает, что у Вас нет дохода. Банк всегда обращает внимание на платежеспособность клиента, потенциального заемщика.
4. Анкета. Грамотно заполненная анкета – это 50% успеха. Не оставляйте поля анкеты незаполненными. Если Вам что-то непонятно, переспросите в банке. Если что-то непонятно банку, дайте пояснения в письменном виде. Для некоторых банков критично, чтобы Вы указали все свои текущие кредиты, долговые обязательства. Сами по себе существующие кредиты – еще не повод для отказа, а вот скрывая их, вы рискуете не получить ипотеку. Не забывайте о кредитных картах, они тоже отражаются в Вашей кредитной истории.

Если вы привлекаете созаемщиков, то такой же пакет документов потребуется от них. Если Вы выбрали банк, в котором у Вас зарплатный проект, документов от Вас потребуется еще меньше, а условия кредитования будут лучше.

Выбор квартиры

Получив положительный ответ от банка, приступайте к выбору объекта недвижимости. При выборе, обязательно предупреждайте продавца, что Вы планируете приобрести квартиру с привлечением ипотечных средств.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Как проводить осмотр квартиры перед покупкой?

Документы на квартиру

Следующая ступень после того, как Вы определились с недвижимостью, – сбор документов на этот объект (ведь он передается в залог). Вот что вам потребуется:

1. Правоустанавливающие документы. На каком основании объект недвижимости принадлежит продавцу: договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор приватизации, договор дарения и прочее.
2. Копии всех страниц паспортов собственников или копия свидетельства о рождении.
3. Выписка ЕГРН. Ее можно заказать онлайн. Некоторые банки делают это самостоятельно.
4. Согласие супругов, разрешение органов опеки, если требуется.
5. Справка из паспортного стола. Для рассмотрения на этом этапе подойдет справка с указанием всех зарегистрированных лиц в объекте недвижимости.
6. Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости. Отчет нужно заказать у аккредитованных банком оценочных компаний. Он стоит примерно 3 тысячи рублей (цена может меняться в зависимости от объекта и банка). Некоторые банки заказывают отчет сами и за свой счет.

Это неполный список того, что у Вас может потребовать банк. Список меняется в зависимости от объекта недвижимости и банка. При подготовке документов обязательно уточните в банке срок действия предоставляемых справок.

Такой же список документов потребуется для аккредитации объекта недвижимости в страховой компании. Будьте готовы к тому, что страховая компания запросит от Вас и от продавца дополнительный пакет документов. Обратите внимание, что у разных страховых компаний разные требования. После получения положительного юридического заключения от банка и страховой, можно назначать дату сделки.

Как оформить ипотеку, чтобы налоговый вычет получила и я, и муж?

Как вернуть деньги за страховку при досрочном погашении?

Заключение договора купли-продажи

На сделке происходит подписание документов, производятся частичные расчеты. Опять же, какие документы Вы будете подписывать на сделке, зависит от того, какой объект вы выбрали. Для квартир на вторичном рынке недвижимости вы подписываете договор купли-продажи, кредитный договор, закладную.

Если есть созаемщики, то они подписывают договор поручительства. Иногда одновременно подписывается договор страхования. Перед подписанием внимательно прочитайте каждый документ. Задайте свои вопросы сотруднику банка, уточните, в какую дату и каким способом оптимально вносить очередные платежи по кредиту.

Спросите, как нужно уведомить банк о Вашем желании досрочно погасить кредит. Проверьте свои паспортные данные, сумму кредита, адрес объекта и прочее на возможные опечатки. Обратите особенное внимание на закладную: чаще всего ошибки допускаются именно там.

Способ передачи первоначального взноса, выдача кредитных средств зависит от особенностей объекта недвижимости и банка. Заранее попросите сотрудника банка рассказать обо всех этапах сделки.

Всё. Вам осталось только зарегистрировать право собственности.

Не пропустите:

Почему московская вторичка «стоит» и что ее ждет в 2018?

Дают ли банки ипотеку на дом с участком под залог этого дома?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.